دور باطل افزایش سقف تسهیلات مسکن سیاست‌های تحریک تقاضا بازار را سامان نمی‌دهد

کد خبر: ۱۹۹۵۲۱

تاریخ: ۰۷ مهر ۱۳۹۹ - ۲۰:۲۸

بررسی شاخص قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی در شهر تهران مشخص‌کننده این امر است که استفاده از راهکار افزایش سقف تسهیلات مسکن منجر به سامان بازار مسکن نشده و تنها مُسکنی کوتاه مدت برای دردهای این بازار است.
به گزارش فارس، مدتی است که بخشی از فضای سیاست‌گذاری کشور از تاثیر تسهیلات خرید مسکن در افزایش قدرت خرید مردم صحبت‌ می‌کنند و معتقدند، به دلیل افزایش نجومی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، سقف تسهیلات خرید در توانمندی یک خانوار برای صاحب‌خانه شدن دارای اثر ناچیزی است. در نهایت نیز پس از بیان ادعای مذکور نسبت به سقف تسهیلات فعلی اعتراض کرده و خواهان افزایش آن می‌شوند. در همین راستا، محمدرضا رضایی کوچی، رئیس‌کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، ضمن‌اشاره به راهکارهای موجود به منظور ساماندهی بازار مسکن کشور عنوان کرد:« یکی از راهکارهای کوتاه مدت، افزایش قدرت مالی خریداران واقعی است، از این رو دولت می‌تواند در این عرصه نسبت به افزایش سقف تسهیلات مسکن و کاهش سود وام‌ها اقدام کند.»
عضو کمیسیون عمران مجلس، در بیان تجربیات خارجی کشورهای مختلف، تصریح کرد:« در تمام کشورها تسهیلات مسکن حدود 70 درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد، اما در کشور ما با وام ارائه شده نمی‌توان خانه خریداری کرد.»
رضایی، در ارتباط با انتقاد کارشناسان نسبت به افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن، گفت: «برخی می‌گویند افزایش میزان وام موجب گرانی و تورم در بازار می‌شود، اما به نظرم ابعاد مثبت این مسئله بسیار بیشتر از نکات منفی آن است، هر چند که با مدیریت ارائه تسهیلات به خریداران واقعی و نیازمند این مشکلات نیز برطرف خواهد شد.»
افزایش رقم تسهیلات مسکن
چه تاثیری در بازار دارد؟
بررسی اظهارات این نماینده مجلس سؤالی را برای مخاطب به وجود می‌آید که به راستی افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا چه اندازه می‌تواند در بازار مسکن اثرگذار باشد و آیا افزایش رقم سقف تسهیلات راهکار مناسبی برای بازار مسکن ما تلقی می‌شود؟
برای یافتن پاسخ به پرسش‌های بالا ابتدا سری به آمار و ارقام مرتبط با این حوزه می‌زنیم. تاثیر سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور افزایش قدرت خرید واحد مسکونی تحت عنوان شاخصی با نام «قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی» مشخص شده و با واحد متراژ بیان می‌شود. برای محاسبه کردن این شاخص، رقم سقف تسهیلات خرید بر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تقسیم شده و در نهایت متراژ واحد مسکونی در شهرهای مختلف که با استفاده از حداکثر تسهیلات می‌توان نسبت به خرید آن اقدام کرد، مشخص شود.
به منظور محاسبه شاخص مذکور باید توجه داشت سقف تسهیلات خرید مسکن در 4 سال اخیر 4 مرتبه افزایش داشته است و هم‌آکنون با رقم 200 میلیون تومان در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار می‌گیرد. در همین ارتباط، برررسی شاخص قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی در شهر تهران پرده از حقایقی بر می‌دارد که کمتر به آن توجه شده است.
توجه به نمودار شاخص مذکور از دی‌ماه 95 تاکنون موید شکل تکراری و چرخه مشابه ایجاد شده پس از افزایش رقم سقف تسهیلات در هر مرتبه است. در حقیقت رشد بدون توقف قیمت مسکن در سال‌های اخیر منجر به آن شده که راهکار تحریک تقاضا با ابزارهایی نظیر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، تاثیری در روند کاهش قدرت خرید مردم نداشته باشد و بعضا شرایط را برای سرعت گرفتن بازار مسکن مهیا سازد.
مسکن کوتاه مدتی به نام تحریک تقاضا
در شرایط کنونی و با توجه به قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، با استفاده از حداکثر رقم تسهیلات خرید مسکن، می‌توان نسبت به خرید نزدیک به 9 متر مربع واحد مسکونی اقدام کرد. که این رقم مشابه متراژی است که در فروردین ماه 98 با وام خرید 90 میلیون تومانی برای هر فرد قابل خریداری بود.
استناد به آمار مذکور مشخص‌کننده این امر است که استفاده از راهکار افزایش تسهیلات خرید، هیچگاه منجر به بهبود شرایط بازار مسکن نشده و تنها مسکنی کوتاه مدت به منظور تسکین درد این بازار به حساب می‎‌آید. در همین خصوص، حمید احمدی، کارشناس حوزه مسکن، ضمن بیان اینکه راهکارهای سامان دادن به بازار مسکن در سه دسته راهکارهای تحریک تقاضا، تحریک عرضه و تحریک توامان عرضه و تقاضا رده‌بندی می‌شوند، گفت:« افزایش سقف تسهیلات مسکن، یک سیاست تحریک تقاضا است و در شرایطی که با تحریک هم زمان عرضه اتفاق نیفتد، شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، زیرا بخشی از تقاضای بی‌اثر بازار را به تقاضای موثر بدل کرده و همین افزایش تقاضا زمینه افزایش قیمت است.»
ضرر افزایش سقف تسهیلات از سود آن بیشتر است
این کارشناس حوزه مسکن، با‌اشاره به تاثیر افزایش سقف تسهیلات مسکن، گفت:« اگر به شاخص قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی شهر تهران در طول چهارساله گذشته مراجعه شود، شاهد این هستیم که 2 ماه پس از افزایش سقف تسهیلات، کاهش این شاخص آغاز شده و بازار مسکن همچنان سامان نمی‌یابد.»
احمدی، ضمن انتقاد از اقدامات متولیان حوزه مسکن کشور، گفت:« استناد به آمار مشخص کننده آن است که افزایش سقف تسهیلات مسکن در سال‌های گذشته زمینه کاهش قدرت خرید مردم را پس از مدت کوتاهی فراهم کرده، با این وجود مشخص نیست چرا برخی از دست‌اندرکاران معتقدند نقاط مثبت این راهکار از نقاط منفی آن بیشتر است.»
صحبت از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در حالی مطرح می‌شود، که هم‌آکنون متقاضیان دریافت این تسهیلات با سقف 200 میلیون تومان باید در هر ماه قسط 3 میلیون و 400 هزار تومانی را به بانک عامل پرداخت کنند. مبلغی که مقایسه آن با حداقل حقوق دهک‌های مختلف درآمدی از ناتوانی اقشار زیاد جامعه نسبت به تامین مالی بازپرداخت آن خبر می‌دهد. با این وجود مشخص نیست در این نظام بانک‌داری، افزایش رقم تسهیلات و تعیین مبلغ بازپرداخت ماهانه آن چگونه با در نظر گرفتن واقعیت‌های اقتصاد کشور توجیه پذیر است.