مقصـر اصـلی بـازار آشـفته مسـکن در دولت تدبیر وامید کیست؟

افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر به‌گونه‌ای شده است که خرید مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها رویایی بیش نیست. برای بعضی خانواده‌ها سال‌های انتظار برای خانه‌دار شدن(یعنی تعداد سال‌هایی که یک خانواده با پس‌انداز کردن یک سوم درآمد خود بتواند یک مسکن متوسط را تهیه کند) به بیش از 50 سال رسیده است.

کد خبر: ۱۹۱۲۰۹

تاریخ: ۰۲ تير ۱۳۹۹ - ۲۰:۲۲

البته این مسئله منحصر به خرید مسکن نمی‌شود و بازار اجاره نیز متأثر از بازار مسکن حال و روز خوشی ندارد. مستاجرانی که به هر شکلی با مشکلات ناشی از شیوع بیماری کرونا و گرانی سایر هزینه‌های زندگی کنار آمده بودند، دیگر توان افزایش شدید اجاره بهای خود را ندارند. هزینه‌ای که در شهری مانند تهران به‌صورت متوسط نیمی‌از درآمد مستاجران را به خود اختصاص می‌دهد و در دهک‌های پایین درآمدی، این هزینه به 70 درصد درآمد خانواده‌ها نیز می‌رسد.
بی شک بخشی از افزایش قیمت مسکن متأثر از افزایش عمومی قیمت‌هاست ولی نباید از تصمیمات و اشتباهات درون بخشی مسکن نیز چشم پوشی کرد. تصمیمات و اقداماتی که می‌توانست اثر تغییرات کلان اقتصاد بر این بخش را کاهش دهد و حتی بتواند تأثیر مثبت بر آن بگذارد. بررسی این تصمیمات که شرایط فعلی بخش مسکن در کشور را رقم زده است، تنها و تنها به یک فرد منتهی می‌شود که او کسی جز «عباس آخوندی» وزیر سابق راه و شهرسازی نیست. فردی که با تفکرات و تصمیمات خود که بر آنها پافشاری نمود، بلای فعلی بازار مسکن را بر سر مردم آورد!
در این گزارش به بخشی از عملکرد ناموفق آخوندی در بخش مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم می‌پردازیم که آثار آن امروز موجب افزایش قیمت‌های شدید در بازار مسکن شده است:
توقف مسکن مهر
در سال‌های پایانی دهه 80، طرح مسکن مهر استوار بر سه اصل حذف هزینه زمین، انتقال سود حاصل از ساخت به مصرف‌کنندگان مسکن و اعطای وام ساخت شروع به کار نمود. خانواده‌های بسیاری که هیچ‌گاه تصور خانه‌دار شدن را نمی‌کردند در این طرح ثبت‌نام نموده و بسیاری نیز خانه‌دار شدند. حتی با کمک نهادهای حمایتی، بعضی از خانواده‌های تحت پوشش نیز در این طرح‌، صاحب خانه شدند.
مشخصا در سال‌های 89 تا 92 که به واسطه ازدواج بیش از 850 هزار زوج در سال، اوج تقاضای مسکن بود و البته تحریم‌های فلج‌کننده نیز علیه کشور وجود داشت، طرح مسکن مهر توانست التهاب بازار مسکن را تا حد زیادی کنترل نماید. ضمنا رونق حاصل از ساخت یک میلیون مسکن روستایی و شهری موجب رونق ساخت و ساز و به تبع آن سایر بخش‌های اقتصاد شده بود.
در صورت تداوم این طرح، دیگر تقاضای انباشته‌ای در بازار مسکن وجود نداشت و افزایش شدید قیمت مسکن و اجاره نیز نمی‌توانست علتی داشته باشد زیرا هر خانواده‌ای متناسب با توان خود می‌توانست صاحب خانه شود.اما با روی کار آمدن دولت یازدهم و سکان‌داری عباس آخوندی بر بخش مسکن کشور، امید خانوارهای متوسط و ضعیف جامعه برای خانه‌دار شدن تبدیل به یأس شد. با اقدامات این فرد ،هیئت دولت در جلسه 8 آبان ماه 92، عملاً دستور توقف مسکن مهر در دولت یازدهم را صادر کرد.
عملکرد ناموفق
در تحویل واحدهای باقی مانده
در مورد تکمیل واحدهای باقی مانده طرح مسکن مهر نیز با وجود وعده‌های بسیار، هنوز هم متقاضیان بسیاری وجود دارند که واحدهای خود را تحویل نگرفته‌اند. پیشرفت بسیار کند پروژه‌های مسکن مهر و اهمیت بالای این موضوع در زندگی متقاضیان این طرح که عموما از اقشار ضعیف و متوسط بودند باعث شد که مقام معظم رهبری در دیدار رئیس‌جمهور و اعضای هیئت دولت با ایشان در 5 شهریورماه 1393 صراحتا خواستار توجه جدی دولت یازدهم برای تکمیل پروژه‌های ناتمام مسکن مهر شوند و فرمودند: «اگر احتمالاً با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار به طور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد».
با این وجود، آخوندی اهتمام جدی به تکمیل این پروژه نداشت. در حالی که بسیاری از پروژه‌ها با 70 درصد پیشرفت در اختیار آخوندی و تیمش قرار گرفته بود اما با گذشت بیش از 5 سال از وزارت وی، هنوز 500 هزار واحد مسکن تکمیل نشده بود. تنها در شهر جدید پردیس از 84 هزار واحد مسکن مهر، کمتر از 20 هزار واحد آماده و تحویل داده شده بود. همین مسئله باعث شد بسیاری از خانواده‌ها که آینده روشنی در تحویل واحدهای خود نداشتند، مسکنی که هزاران امید بدان بسته بودند را به ثمن بخس به دلالان پردیس واگذار کنند. در واقع، اگر امروز شهر پردیس محمل سوداگران و دلالان مسکن شده است، مقصر اصلی این اتفاق فردی جز عباس آخوندی
نیست.
انتقادهای ناجوانمردانه از طرح مسکن مهر
تیم اقتصادی دولت روحانی بخصوص شخص آخوندی به توقف مسکن مهر و بدعهدی در تکمیل واحدهای باقی مانده هم اکتفا نکردند. بلکه آنها به هر بهانه و هر مناسبتی، طرح مسکن مهر را مورد انتقاد و حتی تهمت قرار دادند. اینان برای آنکه عملکرد ناموفق خود در تکمیل این طرح را توجیه کنند، دروغی چون «مسکن مهر بدون متقاضی» را مطرح کرده مدعی شدند تعدادی از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی است. در حالی که با تمام تلاش آنها از 2.3 میلیون واحد مسکن مهر شهری و 1.7 مسکن مهر روستایی تنها 100 هزار واحد بدون متقاضی معرفی شد. علت این ماجرا هم ممانعت از ثبت‌نام برای این واحدها بود که از سال 92 به بعد اتفاق افتاد. بدون ‌تردید، هیچ واحد مسکن مهر تکمیل شده و دارای امکانات اولیه زندگی، بدون متقاضی نیست.
همچنین استفاده از تعابیر توهین آمیزی مانند «طرح مزخرف» و «طرح پوپولیستی» و یا ایراد تهمت‌های غیرواقع و بدون بررسی کارشناسی بعد از زلزله کرمانشاه و... موجب شد اولا دستگاه‌های مختلف که باید امکانات جانبی طرح مسکن مهر را فراهم می‌کردند، رغبتی به این کار نداشته باشند و ثانیا فرصت بررسی کارشناسی و استفاده بهتر از این طرح نیز وجود نداشته باشد. بماند که بعد از استعفای آخوندی، طرح اقدام ملی مسکن که الگویی ناقص و گران از طرح مسکن مهر است، ارائه شد و دولتی که طرح مسکن مهر را مورد تهمت و انتقاد قرار می‌داد، خود به این الگو متمسک شد.
بی عملی در مقابله
با سوداگری در بازار مسکن
در سال‌های اخیر، سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار مسکن کشورمان به بیش از 70 درصد رسیده است. این در حالی است که دولت‌ها به‌خاطر ویژگی‌های خاصی که مسکن و بازار آن دارد، قاعده‌گذاری هوشمند و هدفمندی را پایه‌گذاری می‌کنند. راه‌اندازی سامانه‌های اطلاعاتی زمین و مسکن که مالکیت و معاملات و قیمت مسکن را ثبت نماید و همچنین مالیات‌های تنظیمی‌در عمده کشورهای دنیا، سابقه اجرای چندین و چند ساله دارد.
اما عباس آخوندی در سال‌های وزارتش یکی از منفعل‌ترین افراد در  اجرای مالیات‌های تنظیمی‌برای بازار مسکن بود و همین امر منجر به افزایش سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار مسکن شد. در همین راستا، می‌توان به عدم تکمیل سامانه ملی املاک و به تبع آن اجرا نکردن مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین مقابله با تصویب مالیات بر سوداگران بازار مسکن‌ اشاره کرد که در ادامه توضیحات آن آمده است:
الف) تکمیل نکردن سامانه ملی املاک و اسکان کشور: مجلس شورای اسلامی در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی می‌شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم شود. اما وزارتخانه تحت امر آخوندی از راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور ناتوان بود و هر چند ماه یک‌ بار این وظیفه به یکی از سازمان‌ها و زیر مجموعه‌های وزارتخانه محول می‌شد بدون اینکه پیشرفت چندانی داشته باشد با این حال او، حتی در رسانه فرافکنی می‌کرد و بعضا سازمان امور مالیاتی را مسئول تکمیل این سامانه عنوان می‌کرد. در نهایت پس از گذشت سی ماه از مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری، اوایل مردادماه 97، آخوندی پیشنهاد حذف فوری قانون ایجاد این سامانه را داد! البته این پیشنهاد وزیر مستعفی راه و شهرسازی آن‌قدر غیرکارشناسی بود که در هیئت دولت بررسی هم نشد.
ب) اجرایی نکردن مالیات بر خانه‌های خالی علی‌رغم الزام قانونی: احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه‌ها و فروش آنها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده‌ای دارد و سوداگران را تشویق می‌کند به‌جای تولید مسکن که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیرمولد را انتخاب کنند. بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای بازار مسکن برای این هدف شکل می‌گیرد. دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می‌دهند. عدم اجرای این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال‌های 90 تا 95، با افزایش نگران‌کننده 1میلیون واحدی به 2/6 میلیون واحد برسد. در همین راستا، طرح مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1394، به تصویب مجلس رسید. بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه‌های خالی از سال 1395 بود، اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداد زیرا آخوندی علاقه‌ای به اجرای آن نداشت و با دستاویز شدن به بهانه‌های غیرکارشناسی از اجرای آن سر باز می‌زد. به‌عنوان مثال، او در مصاحبه‌ای، دریافت مالیات بر خانه‌های خالی را طرحی زمان‌بر دانست و یا در مصاحبه دیگری، این مالیات را بی‌ارزش خواند. در حالی که اگر واقعاً ایرادات کارشناسی مانع اجرای این مالیات بود، آخوندی می‌توانست لایحه‌ای را آماده و در اختیار مجلس بگذارد و آن را اصلاح نماید.
ج) مخالفت جدی با تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن: یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن، وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا همان  CGT است. در این مالیات، دولت‌ها درصدی از ما به‌التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.
با این وجود، اصلی‌ترین مخالف اجرای این مالیات در کشور کسی جز عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی نبود. سوم مردادماه 97، آخوندی در برنامه تلویزیونی «نگاه یک» این مالیات را تهدیدی بر حضور سرمایه در بازار مسکن قلمداد کرد و گفت: «وقتی صحبت از مالیات بر عایدات سرمایه مطرح می‌شود یقین بدانید ضد سرمایه‌گذاری و‌ اشتغال بوده و قطعا اگر در دولت نیز مطرح شود من با آن مخالفت می‌کنم زیرا به اعتقاد من این مسئله کاملاً با مواضع کشور ما که نیاز به سرمایه‌گذاری دارد مخالف است چراکه سرمایه‌گذاری را تهدید کرده و جلوی آن را می‌گیرد». قبلاً نیز آخوندی با اجرای این مالیات مخالفت کرده بود. در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس در سال 93، آخوندی در نامه خود به رئیس مجلس شدیدا خواستار حذف مالیات بر عائدی سرمایه در بخش املاک شد و ادعا کرد: «مالیات بر عائدی سرمایه نه از دیدگاه نظری و نه از دیدگاه اجرایی قابل توصیه نیست». همین نامه آخوندی، نقش مهمی‌در به تصویب نرسیدن این موضوع در مجلس نهم داشت.
نوسازی بافت فرسوده قربانی اختلافات
در چارچوب هدف‌گذاری‌های برنامه ششم توسعه کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، کشور و شهرداری‌ها مکلف شدند در طول برنامه نسبت به احیاء، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل دویست و هفتاد محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری اقدام نمایند.
با شروع دولت دوازدهم، توجه ویژه‌ای به موضوع بازآفرینی محلات فرسوده شهری شد. به‌طوری‌که در 19 بهمن ماه 96 با حضور رئیس‌جمهور، وزیر راه و شهرسازی و‌ رئیس‌کل بانک مرکزی به‌صورت همزمان آیین عملیات اجرایی طرح ملی بازآفرینی شهری دراستان‌های بوشهر، تهران، فارس، کردستان، خراسان رضوی، همدان، مازندران و اصفهان به‌صورت ویدئو کنفرانس آغاز شد و رئیس‌جمهور به نوسازی سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تأکید کرد اما این طرح علی رغم برگزاری جلسات متعدد و فضاسازی رسانه‌ای فراوان، به دلیل اختلاف‌نظرهای مسئولین دولتی خروجی مشخصی نداشت، اختلافی که آخوندی در نامه استعفای خود خطاب به رئیس‌جمهور در تاریخ ۱۰ شهریورماه به‌عنوان یکی از دلایل این تصمیم خود به آن‌ اشاره کرده است. در واقع، در حالی که از مراسم کلنگ‌زنی فاز اول این طرح با حضور رئیس‌جمهور در محله سیروس تهران، ماهها می‌گذرد اما هنوز طرح بازآفرینی شهری هیچ پیشرفتی نداشته و همچنان متوقف است.تا جایی که روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی که 6 تیرماه 97، با عنوان «نمره مردودی نوسازی پایتخت» منتشر کرد، میزان پیشرفت پروژه‌های شهر تهران که قرار بود الگویی برای طرح بازآفرینی شهری در پایتخت باشند را صفر اعلام کرد!
خبرگزاری فارس