بازار افسارگسیخته اجاره مسکن در نبود نظارت‌های راهبردی- بخش دوم

تاخت و تاز اجاره‌بهای مسکن در سایه افت شدید ارزش پول ملی!

کد خبر: ۱۹۰۶۸۴

تاریخ: ۲۵ خرداد ۱۳۹۹ - ۲۰:۵۰

در حالی همچنان شاهد تورم و افزایش روزافزون اجاره‌بهای مسکن هستیم که هزینه‌های بالای معاش، شیوع بیماری کرونا و فشارهای اقتصادی حاصل از بی‌تدبیری‌ها، اقشار آسیب‌پذیر را در تنگنا قرار داده و این گرانی‌ها بیشترین آسیب را به دهک‌های پایین جامعه وارد می‌کند و آنها را تحت فشار قرار می‌دهد و در این شرایط اهمیت درک متقابل صاحبان املاک بیش از پیش احساس می‌شود.
رهبر معظم انقلاب اسلامی در روز 21 فروردین ماه سال 99 به مناسبت میلاد سراسر نور منجی عالم بشریت حضرت اباصالح المهدی(عج) در گفت‌وگویی زنده با مردم ایران سخن گفتند. یکی از نکات مهم سخنان ایشان مربوط به رایزنی معتمدین محلی با صاحبان املاک، صاحبان خانه‌ها و مغازه‌ها بود که اجاره نگیرند یا تخفیف بدهند و یا مهلتی بدهند و به کاسب کمک شود.
این روزها نه فقط مردم بلکه مشاوران املاک هم از وضعیت بازار مسکن ناراضی هستند. البته این آشفتگی بازار مسکن بی‌دلیل نیست اما قطعا راه حل‌هایی برای کاهش آسیب‌ها و یا حتی برطرف کردن آن وجود دارد.
تاخت و تاز گرانی
در بازار آشفته اجاره مسکن
بررسی ریشه‌ای گرانی مسکن به ویژه اجاره‌بها، به برطرف شدن این معضل کمک شایانی می‌کند و این امر عزم ملی را می‌طلبد. چرا که مسئولین و دولت‌ها بدون کمک مردم قادر نخواهند بود بر این معضلات فائق آیند.
«دکتر محمدحسن قدیری ابیانه» دکترای مدیریت استراتژیک و معمار پایه یک در گفت‌وگو با گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «معمولا در تعیین رهن یک ملک که می‌تواند رهن کامل یا رهن و اجاره باشد، یک تناسبی در آن مطرح است و درصدی از قیمت ملک را تشکیل می‌دهد. وقتی قیمت ملک بالا برود به همان نسبت قیمت اجاره هم بالا می‌رود و این یک امر طبیعی است.»
وی با اشاره به اینکه در کشور ما در هیچ‌کدام از بخش‌ها گرانی اتفاق نیفتاده، می‌گوید: «در کشور ما گرانی اتفاق نیفتاده بلکه ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده که به تبع آن این اتفاقات رخ داده است. حال با بررسی عوامل تاثیرگذار بر کاهش ارزش پول ملی، می‌توان تا حدودی به علل گرانی در تمام حوزه‌ها حتی ملک هم پی برد.»
قدیری ابیانه می‌افزاید: «یکی از عوامل، چاپ پول بدون پشتوانه توسط دولت است. میزان بدهی دولت و شرکت‌های دولتی مطابق با گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به بیش از هزار هزار میلیارد تومان رسیده که این بدهی از محل‌های مختلفی است. به عنوان مثال گاهی از بانک‌ها و صندوق‌های بازنشستگی گرفتند و یک بخشی هم پول بدون پشتوانه چاپ کردند. در واقع این عوامل از اصلی‌ترین موضوعاتی است که سبب کاهش ارزش پول ملی و افزایش نقدینگی شده است.
وی با بیان دلایل دولت برای چاپ پول بدون پشتوانه، ادامه می‌دهد: «پشتوانه ارزش پول ملی، اقتصاد کشور است و هرچه اقتصاد کشور قوی‌تر باشد ارزش پول ملی هم بالاتر خواهد بود. پشتوانه اقتصاد ما به میزان زیادی به نفت وابسته است. این در حالی است که صادرات نفت ما از روزی 2 میلیون و 300 هزار بشکه در اثر تحریم به روزی 300 هزار بشکه رسیده! یعنی 2 میلیون بشکه کم شده است که این امر اثر منفی بر ارزش پول ملی می‌گذارد و راه‌حل این مشکل هم، همان گونه که مقام معظم رهبری طی سالیان طولانی در رابطه با رهایی اقتصاد از وابستگی به نفت فرمودند، از بین رفتن و یا کاهش وابستگی اقتصادی به نفت با افزایش تولید، بالارفتن فرهنگ مالیات و اخذ آن برای افزایش سرمایه و ثروت تولید شده است تا دولت بتواند مخارج خود را به جای صادرات نفت از محل مالیات تأمین کند.»
این کارشناس ارشد مدیریت استراتژیک تأکید می‌کند: «افزایش تولید بستگی به کار مفید و تلاش مردم دارد. با توجه به اینکه میزان کار مفید در کشورمان تقریبا یک چهارم کشورهایی چون ژاپن و کره‌جنوبی هست با اصلاح این الگو سبب افزایش کار مفید و در نتیجه بهبود پیدا کردن وضعیت اقتصادی و در نهایت افزایش ارزش پول ملی خواهد شد.»
وی تصریح می‌کند: «متأسفانه الگوی مصرف هم در کشور ما صحیح نیست و ما مُسرِف‌ترین مردم دنیا هستیم و این موضوع نیز فاجعه‌ای است که در زمینه‌های مختلف با آن مواجه هستیم و مورد دیگر نیز نیاز اقتصاد کشور به ارز خارجی است و حفظ ارز می‌تواند پشتوانه اقتصادی خوبی برای ما باشد که با ترجیح خرید جنس ایرانی به جنس خارجی امکان‌پذیر است چرا که برای واردات جنس خارجی ارز از کشور خارج می‌شود. بنابراین با خرید جنس ایرانی و تولیدات داخلی می‌توان به افزایش ارزش پول ملی و به تبع آن تعادل قیمت‌ها کمک کرد.»
قدیری ابیانه در باب صرفه‌جویی در مصرف و تأثیر آن می‌گوید: «در ایام شیوع بیماری کرونا، مصرف بنزین از روزی 100 میلیون لیتر به 40 میلیون لیتر کاهش پیدا کرد. همین امر سبب شد تا امکان صادرات بنزین به ونزوئلا با نرخ جهانی فراهم شود و در مقابل آن گفته می‌شود 9 تن طلا دریافت شد. با توجه به اینکه طلا پشتوانه اقتصاد است، اگر این روال ادامه یابد قطعا ارزش پولی ملی افزایش خواهد یافت.»
افزایش صعودی اجاره بها در نبود نظارت
در سال‌های اخیر با وجودی که شاهد وعده‌های بسیار زیاد مسئولین دولتی در خصوص حل مشکلات مسکن بودیم،‌امروز به مرحله‌ای رسیدیم که به دلیل نبود کنترل و نظارت در این بخش نه تنها قدرت خرید مردم کم شده بلکه برای اجاره مسکن هم دچار مشکل شده‌ایم.
«قاسم احمدی‌زاده» کارشناس مسایل اقتصادی در گزارش تفصیلی به کیهان می‌گوید: «طبق بررسی‌های به عمل آمده و آمارها و واقعیت‌های موجود در بازار مسکن حاکی از آن است که به رغم رکود در بازار خرید و فروش مسکن، قیمت اجاره بها به شکل صعودی رو به افزایش است و صاحب خانه‌ها هر نرخی را که دوست دارند بر ملک خود می‌گذارند و هیچ کس هم پاسخگوی این هرج و مرج نیست.»
وی می‌افزاید: «بنابر اخبار موثق دریافتی از کل کشور افزایش صعودی اجاره بهای مسکن فقط محدود به شهر تهران نیست و در سایر استان‌ها و شهرها نیز این اتفاق رخ داده است. بدون شک در این شرایط بیشترین فشار بر روی اقشار آسیب‌پذیر جامعه است که به دلیل نداشتن سرپناهی چاره‌ای جز اجاره کردن آلونکی کوچک برای همسر و فرزندان ندارند.»
این کارشناس مسایل اقتصادی در ادامه می‌افزاید: «در چنین شرایطی مردم و اقشار اجاره‌نشین بیشترین آسیب را خواهند دید، چرا که ثباتی در این بازار وجود ندارد.»
وی تصریح می‌کند: «یکی از مشکلات لاینحل در عرصه بازار اجاره بهای مسکن، نبود کنترل و نظارت از سوی دستگاه‌های مسئول است که این نقطه ضعف در بازار مسکن همیشه وجود داشته و کسی هم پاسخگو نیست.»
مؤلفه‌های تأثیرگذار بر بازار مسکن
سیاست‌گذاری و سیاست‌مداری بازار مسکن را وزارت راه و شهرسازی انجام می‌دهد که بازار مسکن هم زیرمجموعه اوست و تمام رهنمودها، اعطای تسهیلات و نظارت را برعهده دارد.
«مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه املاک کشور در گفت‌وگو با گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «در تمام دنیا برای خرید و یا اجاره املاک سایت‌هایی وجود دارد که افراد پیش از عقد قرارداد می‌توانند آخرین قیمت روز معامله در منطقه مورد نظرشان را که به امضاء رسیده استعلام کنند و بعد از امضاء آن قرارداد، در واقع قرارداد فوق آخرین قیمت منطقه مذکور محسوب می‌شود. اما در کشور ما متأسفانه افراد بدون توجه به آخرین قیمت بازار و به صورت خودسرانه و با قیمت‌های غیرکارشناسانه سایت‌های مختلف غیر تخصصی اعلام قیمت می‌کنند و دیگرانی هم که قصد فروش یا اجاره ملک‌شان را دارند براساس همین اعلام قیمت‌ها برای سود بیشتر قیمت بالاتری را اعلام می‌کنند و به همین ترتیب حرکت نادرستی در بین مالکین به وجود می‌آید.»
وی ادامه می‌دهد:« متاسفانه بخش مسکن مدت 7 سال است که دچار بحران شده و هیچ‌گونه حرکت مثبتی اتفاق نیفتاده است. مسئولین مربوطه نیز که می‌خواهند به عنوان مثال مسکن اجتماعی بسازند، مسکن مهر را مورد انتقاد قرار می‌دهند در حالی که مسکن اجتماعی هم تاکنون موفقیت لازم را نداشته است، اما با این وضعیت وظیفه ساخت و آبادانی برعهده مسئولین است و قضاوت را باید به مردم واگذار کنند این در حالی است که ما از ساخت مسکنی که در قانون اساسی هم به آن اشاره شده برای دهک‌های پایین جامعه بسیار دور هستیم.»
ضعف در برخی اطلاع رسانی‌ها
رئیس اتحادیه املاک کشور ضمن اشاره به عدم توجه به وضعیت بازار و اعلام قیمت از سوی بانک مرکزی می‌گوید:« بعضی از اطلاع رسانی‌ها  آشفته بازار درست می‌کنند. به عنوان مثال در اردیبهشت ماه بانک مرکزی اعلام می‌کند قیمت ملک 38 ٪ افزایش پیدا کرد. درحالی که کف بازار چنین چیزی را تائید نمی‌کند و یا اعلام می‌کنند که میانگین قیمت 17/5 میلیون تومان است. با این وضع فردی که در جنوب شهر ساکن است بدون توجه به واژه میانگین و برداشت اشتباه و وضعیت ملک قیمت 14 میلیون تومان را برای ملکش اعلام می‌کند. اگر ما بازار مسکن را به حال خود رها کنیم و قیمت‌ها را در سایت‌های رسمی قرار ندهیم، چنین وضعیتی اتفاق می‌افتد.» وی تاکید می‌کند:« البته برخی از مسئولین هم مانند جناب آقای دادستان در سال گذشته جلوی قیمت‌گذاری مسکن را گرفتند اما متاسفانه برخی مجدد آن را باز کردند و امسال کمی طولانی‌تر این اتفاق افتاد و باید ادامه پیدا کند تا بازار مسکن به آرامش برسد.»
خسروی تصریح می‌کند: «4 مؤلفه باعث افزایش قیمت‌ها به‌ویژه قیمت مسکن است. از جمله بازار بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی. هر زمان این مؤلفه‌ها تغییری داشته باشند به تبع آن تغییرات قیمت‌ها اتفاق می‌افتد و البته تحریم‌ها هم بی‌تاثیر نیست.»
وی با اشاره به تغییرات ساختاری در مجلس شورای اسلامی و شکل‌گیری مجلس یازدهم می‌گوید:« با توجه به شناختی که از اعضای فعلی مجلس در زمینه نظارت بر مسکن دارم بی‌تردید اولین جلسه در کمیسیون عمران مسکن و تسهیلات مسکن خواهد بود و به جد دنبال راهکاری برای مهار و کنترل قیمت‌ها با همفکری و همراهی نمایندگان محترم خواهیم بود.»