تغییر ریل‌گذاری مسکن، دیر اما امیدوار‌کننده

کد خبر: ۱۸۴۱۰۱

تاریخ: ۱۹ اسفند ۱۳۹۸ - ۲۱:۱۹

علی محمد لیراوی
بازار مسکن در سال 98، متأثر از تورم شدید این بازار در سال‌های 96 و 97 بود. پس از یک دوره رونق دو ساله که با افزایش شدید قیمت‌ها همراه شد، در سال جاری، قیمت‌ها در بازار مسکن هر چند باز هم افزایشی بود، اما در مقایسه با دو سال قبل از خود، نوعی ثبات را نشان داد.
وضعیت مسکن در دولت روحانی را می‌توان به دو دوره قبل و بعد از حضور عباس آخوندی در هیئت دولت تقسیم کرد. نگاه وزیر سابق راه و شهرسازی به مداخله دولت در بازار مسکن، طی قریب به پنج سال حضور وی در وزارت راه و شهرسازی، ریل گذاری متفاوتی در اقتصاد دولت محور ایران رقم زد که تا سال‌ها آثار آن در اقتصاد کشور باقی خواهد ماند.
نتیجه تفکرات عباس آخوندی برای ورود نکردن دولت به حوزه تولید مسکن، باعث شد سمت عرضه تضعیف گردد و همزمان با افزایش نقدینگی در اقتصاد و تقویت سمت تقاضا، شکاف عمیقی بین بخش عرضه و تقاضا شکل بگیرد و طی سال‌های 96 و 97 قیمت مسکن روز به روز افزایش یابد.
هر چند پس از استعفای آخوندی در مهرماه 97 که در اوج نابسامانی قیمت‌ها پذیرفته شد، محمد اسلامی با اندیشه‌هایی متفاوت وارد میدان گردید، اما آثار جهش قیمتی تا چند ماه بعد همچنان پابرجا بود به طوری که براساس گزارش‌های موجود، میانگین قیمت در شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ معادل ۱۰۳ درصد در مقایسه با فروردین سال ۹۷
رشد پیدا کرد. با فاصله گرفتن قیمت‌ها از قدرت خرید طبقات متوسط و پایین جامعه، کم کم رکود تورمی هم خودنمایی کرد و در تابستان، کاهش 80 درصدی معاملات نقطه به نقطه مسکن به وقوع پیوست.
رکود تورمی
جدیدترین گزارش تحولات بازار مسکن در سال 98 که در بهمن ماه از سوی اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانک مرکزي و بر اساس آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور منتشر گردید، نشان می‌دهد «تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران در يازده هزار واحد 73/4 به حدود 1398 ماهه سال درصد کاهش نشان مي 35/6 مسکوني بالغ گرديد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل دهد.
در اين مدت متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران 13 ميليون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 63/5 درصد افزايش نشان مي‌دهد.» البته قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در بهمن ماه بیش از میانگین ماهانه بوده و به رکورد 14/4 میلیون تومان
رسیده است.
بر اساس همین گزارش، بررسي شاخص اجاره بها در شهر تهران و در کل مناطق شهري در بهمن ماه سال جاري به ترتيب معادل 29/4 و 31/5 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.
این شاخص که در بهمن 96 نسبت به سال 95 کمتر از 10 درصد را نشان می‌داد، در مهر ماه 98 با بالاترین میزان خود رسیده بود.
بازگشت به بسیج عمومی مسکن
اما همانطور که بسیاری از کارشناسان تأکید می‌کنند، مشکل اساسی در این حوزه، کمبود عرضه است. وزیر سابق راه و شهرسازی به ورود دولت در این زمینه اعتقادی نداشت و حتی با طرح‌های موفقی همچون مسکن مهر نیز با بی‌مهری تمام رفتار کرد. عباس آخوندی طرح مسکن اجتماعی را به عنوان جایگزین معرفی کرد که همان هم روی کاغذ باقی ماند. اما وزیر فعلی به گرته‌برداری از مسکن مهر، طرح ملی اقدام برای تأمین 400 هزار واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد. بر اساس این طرح، پس از ثبت‌نام متقاضیان، دولت زمین را تأمین خواهد کرد و فرآیند ساخت و ساز آغاز خواهد شد.
تاکنون وزارت راه قراردادهایی با وزارت دفاع و برخی دیگر از نهادهای دولتی منعقد کرده تا با مدیریت همان مجموعه‌ها کار ساخت و ساز پیگیری شود و وعده‌هایی هم برای مسکن کارگران و خبرنگاران و سایر اقشار داده شده که هنوز به نقطه روشنی نرسیده است.
ثبت‌نام از عموم نیز همچنان ادامه دارد و مراحل نهایی خود را سپری می‌کند.
البته این طرح ابهاماتی هم دارد. قیمت تمام شده، نرخ بهره بالای تسهیلات، حجم اندک در برابر نیاز بازار، شیوه مشارکت دولت با انبوه‌سازان و موارد دیگر، از جمله انتقادات وارد شده به این طرح است. اما در مقابل، کارشناسان به نقاط قوتی از این طرح‌اشاره می‌کنند که در صورت عملیاتی شدن در سال 99، می‌تواند بازار آشفته مسکن را تا حدودی سامان دهد.
مالیات مهجور
موضوع بسیار مهم دیگری که در سال 98 بیش از سال‌های قبل بر سر زبان‌ها افتاد، مالیات بر عایدی سرمایه بود که بخش مسکن یکی از بخش‌های اصلی آن محسوب می‌شود.
پس از آنکه دولت در ارائه لایحه مالیات بر عایدی مسکن تعلل کرد و وزارت راه و شهرسازی در زمان عباس آخوندی، از اجرای قانون ایجاد سامانه ثبت املاک و اسکان سر باز زد، نمایندگان مجلس دست به کار شده و طرح جایگزین را آماده کردند، اما وزارت اقتصاد اعلام کرد که لایحه مذکور را ارائه خواهد کرد و با این کار، طرح مجلسی‌ها را در برزخ نگه داشت.
بعد از امروز و فردا کردن‌های وزارت اقتصاد، بالاخره این موضوع در لایحه بودجه 99 گنجانده شد که تا کنون بر اساس آنچه کمیسیون تلفیق مجلس مصوب کرده، قرار است از سال آینده، در کنار خودرو، از عایدی مسکن هم مالیات گرفته شود. وزارت راه شهرسازی هم سامانه ثبت خانه‌های خالی را طراحی کرد که قرار است در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد.
هر چند تا تصویب این موضوع در صحن علنی نمی‌توان به آن استناد کرد، اما به اعتقاد کارشناسان، اگر نرخ مناسبی برای این پایه مالیاتی در نظر گرفته نشود، ممکن است اثر معکوس داشته باشد، چنانکه در صورت تصویب نرخ موثر، می‌توان به کنترل دلالی در بازار و کنترل نسبی قیمت‌ها امیدوار بود.
مسکن تنها یکی از صدها قلم کالای مصرفی خانوارهای ایرانی است ولی بیشترین وزن را در این سبد به خود اختصاص داده است. به همین دلیل تغییرات قیمت آن، تأثیر عمیقی بر کیفیت زندگی مردم خواهد داشت.
مسکن در بسیاری از کشورهای جهان کالایی مصرفی است، اما به علت ماهیت تورمی اقتصاد ایران، کالایی سرمایه‌ای محسوب می‌گردد. بنابراین مردم برای حفاظت از دارایی خود در برابر افت ارزش پول، به سرمایه‌گذاری در مسکن متوسل می‌شوند و همین موضوع بستر لازم را برای نوسان قیمت‌ها فراهم می‌کند.
یکی از راه‌های تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی، همین مالیات‌های تنظیمی است که شایسته است نمایندگان مردم در مقام قانونگذاری، و دولت در مقام اجرا نسبت به آن اهتمام جدی‌تری داشته باشند.