سرنوشت مسکن به کجا ختم می شود؟! - بخش نخست

مهار نوسانات بازار مسکن و ضرورت تمهیدات ضرب الاجلی

کد خبر: ۱۷۱۳۷۸

تاریخ: ۰۹ مهر ۱۳۹۸ - ۲۰:۵۳

فریده شریفی
بدون شک داشتن یک سرپناه و مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های زندگی انسان‌هاست، انسان ممکن است که شب‌هایی را گرسنه سر بر بالین بگذارد و یا مدت‌ها از خرید لباس و پوشاک یا سایر اقلام زندگی منصرف شود اما آیا می‌توان تصور کرد که شبی را بی‌پناه و بدون داشتن جا و مکان به سر ببرد و سرپناهی برای گذراندن زندگی‌اش نداشته باشد؟!
مسکن پناهگاه مطمئنی است که انسان در آن احساس امنیت و آرامش می‌کند و برای مدتی به دور از هیاهوی زندگی شهری، خانه خود را محلی برای استراحت و تجدید قوای جسمی و روحی می‌داند اما سؤالی که در طول گزارش به بحث و گفت‌و‌گو با مردم و مسئولین می‌گذاریم این است که واقعاً چرا قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر این همه گران شده است و چرا حباب افزایش مسکن که دست کم از دوسال پیش ایجاد شده به این زودی‌ها قصد ترکیدن ندارد؟!
داشتن مسکن و سرپناه، یکی از هزینه‌های اساسی زندگی انسان‌ها محسوب می‌شود. شاخص‌های اولیه رفاه معمولا سرپناه، خوراک و پوشاک است و نیازهای بعدی شامل آموزش، بهداشت و نظایر آن هستند.
اما اکثر کارشناسان اجتماعی و اقتصادی متفق‌القولند که نیاز به مسکن از اولویت‌های مهم زندگی انسان است و بدون داشتن آن نیازهای دیگر هم تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد و ضرورت وجود مسکن خصوصا برای زوج‌های جوان امری اجتناب ناپذیر است.
نیاز به مسکن
مسکن به مکانی برای زندگی یک خانوار گفته می‌شود که با افزایش جمعیت جهان، تهیه مسکن به یکی از دغدغه‌های مهم اجتماعی و اقتصادی نوع بشر تبدیل شده است. «مهناز» که تازه ازدواج کرده برای تهیه مسکن با مشکلات زیادی مواجه شده است، به گزارشگر کیهان می‌گوید: «این تابستان هم گذشت و من و همسرم باز هم نتوانستیم به سر خانه و زندگیمان برویم و من همچنان یک سال است که عقد کرده‌ام اما در خانه پدر و مادرم زندگی می‌کنم و هنوز نتوانسته‌ایم مکان مناسبی پیدا کنیم... با اینکه هر بار پس از دیدن قیمت‌های سرسام‌آور کرایه خانه‌ها، هردوی ما تلاش می‌کنیم بیشتر کار کنیم و شرایط مالی خود را بهبود ببخشیم و پول بیشتری پس‌انداز کنیم اما کرایه خانه‌ها جلوتر دست به کار می‌شوند و روز به روز از ما پیشی می‌گیرند.»
وی اضافه می‌کند: «قرار بود آخر شهریور امسال با گرفتن یک جشن مختصر که بیشتر هزینه آن را برای تهیه مسکن کنار گذاشته‌ایم به خانه خودمان نقل مکان کنیم که باز هم متاًسفانه به دلیل گرانی مسکن موفق نشدیم و خدا می‌داند که چه وقت این امکان ایجاد می‌شود که بتوانیم خانه مناسبی پیدا کنیم؟!»
وی همچنین می‌گوید: «واقعا نمی‌دانیم از دست چه کسی گله کنیم؟ صاحب خانه‌ها، مالکین یا دولت؟ اما می‌دانم که مشکل مسکن غولی نیست که مغلوب نشود و درایت و تدبیر مسئولان می‌تواند این مشکل را از سر راه خانواده‌ها به خصوص زوج‌های جوان بردارد و در این میان مقصر اصلی دولت است که می‌تواند و باید با سیستم نظارتی قوی مشکل مسکن زوج‌های جوان را حل کند.»
«سامان» نیز به تازگی عقد کرده و مشغول گذراندن دوران سربازی خود است. او نیز به گزارشگر کیهان ماجرای عقد خود و تلاش برای شروع زندگی مشترک را شرح می‌دهد و می‌گوید: «با همسر خود در دانشگاه آشنا شدم و قرار شد مراسم عقد را که برگزار کردیم به سربازی بروم و پس از آن ازدواج کرده و خانه‌ای تهیه کنیم و زندگی مشترک خود را آغاز ‌نماییم اما من از همین حالا با اینکه مدت زیادی به اتمام دوران خدمتم نمانده استرس دارم از اینکه بالاخره چه خواهد شد آیا موفق می‌شویم که منزل مناسبی برای خود تهیه‌نماییم؟ با توجه به اینکه پدرم یک کارگر ساده است و خانه خودمان هم استیجاری است آیا موفق خواهم شد سرپناه مناسبی برای خود و همسرم فراهم سازم؟»
وی اضافه می‌کند: «وقتی از نگرانی‌ها و اضطراب‌های خود برای همسرم می‌گویم، او من را دلداری می‌دهد و می‌گوید خدا بزرگ است بالاخره ما را بی‌سرپناه نمی‌گذارد گرچه می‌دانم که تا سال دیگر مشکل مسکن نه تنها حل نخواهد شد بلکه ممکن است بدتر هم شود اما توکل ما فقط خداوند متعال است.»
دکتر «حامد بخشی» استاد دانشگاه در این زمینه معتقد است، در بازار ناپایدار و متلاطم اقتصادی و شغلی جامعه، تملک مسکن لنگرگاه مطمئنی است که فرد را در برابر این تلاطم‌ها بیمه می‌کند. ممکن است فرد زمانی از کار بیکار شود و برای مدتی شغلی و درآمدی نداشته باشد. در این صورت، می‌تواند در وضعیتی حداقلی خود و خانواده خود را اداره کند، اما اگر اجاره نشین باشد، اضطراب تخلیه منزل بدون یافتن سرپناه دیگر، او را از پای در می‌آورد. در گذشته هم مثال می‌زدند از افرادی که در منزل خودشان چیزی برای خوردن نداشند اما برای حفظ آبرو دیگ آب خالی روی اجاق می‌گذاشتند تا دود آن نمایشی از پخت و پز به همسایگان ارائه دهد. این یعنی که با داشتن مسکن می‌توان حتی آبروی خود را نیز حفظ کرد. مسکن به افراد احساس امنیت حریم خصوصی می‌بخشد که در تغییرات محاسبه نشده روزگار بتواند در پناه آن زندگی خود را اداره کند.
تغییرات عمده در بازار مسکن
مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ايران شناخته شده است و بخش عمده‌اي از رونق صنعت و معدن متکي به اين بخش بوده است.به گونه‌ای که هر بار بخش مسکن رونق گرفته خود به خود بخش‌های صنعتی نیز پررونق شده است و هر گاه این بخش از رونق افتاده، صنعت و معدن ما نیز در رکود قرار گرفته است.
به گفته کارشناسان، در حال حاضر ۸ درصد توليد ناخالص ملي به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل‌ونقل، ۱۶ درصد توليد ناخالص ملي به اين حوزه وابسته است و حدود ۳۰ درصد ‌اشتغال کشور هم مستقيم و غير مستقيم مرهون بازار مسکن است.
بازار مسکن نیز همانند ديگر عرصه هاي اقتصادي کشور دستخوش تغيير و تحولات بسياري شده و با اینکه اين حوزه، چند سالي بود که راکد مانده و به قول کارشناسان املاک سوت و کور شده بود اما ارزيابي‌ها از رشد چندين برابري قيمت‌ها و حباب ناشی از آن، همچنین ناهمخواني عرضه و تقاضا حکايت دارد.
مطابق آمار بانک مرکزی، خانوارهای ایرانی در حدود 34 درصد یعنی چیزی بیشتر از یک سوم درآمدهای خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند.
اما سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که آیا خانوار‌ها کشش آن را دارند که علاوه‌بر چنین هزینه سرسام‌آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند و درصد بیشتری از درآمد خود را حداقل برای میان مدت به هزینه مسکن اختصاص دهند؟ به عبارت دیگر آمار‌ها نشان می‌دهد که درآمد و دارایی خانوار‌های فاقد مسکن، به سختی کفاف پرداخت اجاره و ودیعه محل سکونت فعلی آنان را می‌دهد و دارایی مضاعفی جهت سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن باقی نمی‌ماند.
«سارا راجیان» کارشناس ارشد اقتصاد در این باره به گزارشگر کیهان می‌گوید: «یکی از بخش‌های اقتصادی که در سال‌های اخیر به ویژه در دو سال اخیر به شدت تحت تاثیر نوسانات قیمت ارز و نقدینگی بوده، بخش مسکن است که همین مسئله بسیاری از خانواده‌ها را دچار مشکل تهیه مسکن نموده است، افراد از خود می‌پرسند بالاخره حباب افزایش قیمت مسکن چه در زمینه خرید یا اجاره خانه بالاخره چه وقت می‌ترکد و آیا می‌توانند صاحب خانه شوند؟ آیا خانه بخریم یا منتظر کاهش قیمت مسکن شویم؟ اجاره‌نشین‌ها از خود می‌پرسند آیا در خانه قبلی خود بمانیم و با قیمت پیشنهادی صاحب خانه کنار بیاییم یا خانه خود را تعویض ‌نماییم؟ همین سؤال‌ها و بلاتکلیفی‌ها بسیاری از مردم را سرگردان و مضطرب نموده و بر زندگی آنان تاثیر گذاشته است.»
وی اضافه می‌کند: «مسلما به این سؤالات و بلاتکلیفی‌ها نمی‌توان جواب قاطعانه‌ای داد، چرا که شرایط کشور در حال حاضر شرایطی خاص است و قیمت ارز و نقدینگی به مسائل سیاسی و بین‌المللی هم بستگی دارد. از سوی دیگر نباید فراموش کنیم که کشور ما در شرایط تحریم به سر می‌برد و کشورهای غربی به انواع و اقسام فشارها علیه کشورمان ادامه می‌دهند تا مردم را با مشکلات متعدد روبه رو کنند.»
برخي کارشناسان پيش ‌بيني می‌‌کنند که سال‌هاي آينده با کاهش عرضه و افزايش تقاضاي مسکن مواجه می‌شويم و اين در حالي است که مسئولان دولتي همچنان بر نياز کشور به ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال تاکيد دارند، در حالي که با توجه به رکود حاکم بر ساخت ‌و ساز مسکن و عدم بازگشت سرمايه، سازندگان ديگر تمايلي براي توليد ندارند.
«سيدحسين افضلي» عضو کميسيون عمران مجلس در این باره معتقد است، پيش‌بيني و تحليل بازار مسکن به عنوان بازاري که همواره تحت تأثير بخش‌ها و بازارهاي ديگر بوده، راحت و سهل نيست و نمي‌توان درباره وضعيت آينده تحليل کرد. چرا که اين مسئله در دوره‌های مختلف رخ داده که بازار مسکن دچار افزايش چشمگير قيمت شده و پس از آن يک دوره رکود را سپري کرده است، از اين رو طبق اين روال، مي‌توان پيش بيني کرد که با توجه به افزايش ۹۰ درصدي قيمت‌ها، در سال‌هاي آينده شاهد ايجاد فضاي رکودي در بازار مسکن باشیم اما نمي توان مدت زمان آن را حدس زد.
سردرگمی مستاجرها
نبود نظارت در بازار مسکن موجب شده که باز هم در آشفته بازار مسکن تغییرات و تحولات چشمگیری صورت گیرد به نحوی که کارشناسان خبره و ماهر مسکن نیز از عهده پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در روزها و ماه‌های آینده برنمی آیند اما در این میان مستأجران از خود می‌پرسند بالاخره تکلیف ما چه می‌شود و چکار باید کرد؟ آنها می‌گویند با وام‌هایی که از بانک مسکن یا موسسات دیگر گرفته‌اند منتظر فرصت هستند تا سرپناهی برای خود تهیه کنند و از دردسرهای اجاره نشینی رهایی یابند اما نوسانات قیمت در بازار مسکن آنها را ناامید کرده است. این در شرایطی است که برخی از مسئولین نسبت به ثبات قیمت بازار مسکن ابراز خوش‌بینی کرده و اعلام نموده‌اند که احتمال ثبات در این حوزه زیاد است از جمله «مصطفي قلي خسروي»، رئيس اتحاديه مشاوران املاک کشور در این باره گفته که طي چهار دهه، چهار بار جهش قيمتي در حوزه مسکن داشته‌ايم، يک بار در سال ۶۸ يک بار در سال ۸۶، يک بار ۹۱ و بار آخر هم در سال ۹۷، لذا با اين روند پيش بيني می‌شود که امسال به ثبات در حوزه مسکن برسيم.