بررسی نرخ سرسام‌آور اجاره‌خانه و راه‌های کنترل و نظارت بر آن‌ - بخش پایانی

فصل پر هراس مستأجری در آشفته بازار وعده‌های تـوخـالی

کد خبر: ۱۷۰۱۶۶

تاریخ: ۲۶ شهريور ۱۳۹۸ - ۱۹:۵۷

هدیه آقاپور
هر سال در اضطراب افزايش اجاره‌خانه براي يافتن خانه و حتی گاهي برای سقفي و چهارديواري کوچکي که مرز ميان کوچه و اتاق باشد، چهارديواری که اجاره‌اش به ته‌مانده جيب مرد خانه رحم کند، چهارديواري که صاحبش، انصاف را مشق کند اما هر سال دریغ از پارسال!
امروزه کافی است که در جلوی یک مشاور املاکی در انتظار مردمانی باشید که برای اجاره منزل به بنگاه مراجعه کرده و اغلب ناامیدانه باز می‌گردند و با وجود اینکه افزایش قیمت ارز و طلا، در صدر خبرهای اقتصادی قرار دارند، اما اگر اجاره‌نشین باشید، افزایش اجاره‌بها از مهم‌ترین دغدغه‌های شما خواهد بود.
سال گذشته حباب بازار اجاره، مستاجران را به استیصال کشاند و مالکان با استناد به افزایش قیمت مسکن و نیز رشد بازار‌های موازی، اجاره‌ها را بالا بردند.
بالا رفتن قیمت رهن و اجاره‌خانه‌ها طبیعتاً قدرت خرید مسکن برای بیشتر مردم را کاهش داده و خرید خانه به نوعی به یک رویا برای افرادی که درآمد آنها با شرایط اقتصادی کنونی ماهیانه حداقل کمتر از سه تا پنج میلیون است تبدیل شد؛ حال با افزایش قیمت مسکن که خانواده‌ها دیگر توان خرید خانه را ندارند بازار اجاره‌نشینی بیش از پیش داغ شده و مشکلات زیادی برای مستاجران به وجود آورده است.
نگاهی بر قانون مالیات‌های مستقیم
طبق آمار وزارت راه و شهرسازی تعداد واحدهای مسکونی خالی در سال 85 از 633 هزار واحد به 1/6 میلیون واحد در سال 90 و 2/6 میلیون واحد در سال 95 افزایش یافته است.
این میزان افزایش در فاصله سال‌های 85 تا 95 حاکی از متوسط رشد سالانه خانه‌های خالی در کشور معادل 15 درصد است.
همین روند صعودی تعداد خانه‌های خالی و عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن موجب شد تا نمایندگان مجلس در تیرماه سال 1394 با اضافه شدن ماده  54 مکرر به قانون مالیات‌های مستقیم موافقت کنند.
طبق همین ماده قانونی مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند.
این مصوبه می‌افزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد. در نتیجه براساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید 50 درصد مالیات اجاره مشخص شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل 100 درصد و در سال چهارم برابر 150 درصد مالیات اجاره خواهد بود.
بر طبق تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون‌مالیات‌های مستقیم؛ وزارت راه و شهرسازی مکلف به ایجاد «سامانه ملی  املاک و اسکان کشور» ظرف مدت 6 ماه شد و طبق همان قانون نیز این وزارتخانه می‌بایست امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند در ضمن این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری را فراهم سازد که راه‌اندازی این سامانه تا کنون در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
بیان این نکته نیز ضروری است که اصلی‌ترین تفاوت قانون قبلی و فعلی مالیات بر خانه‌های خالی مبنای دریافت آن از مودیان مالیاتی است به‌طوری که مجلس شورای اسلامی در قانون قبلی ملاک مالیاتی برای خانه‌های خالی را ارزش معاملاتی املاک قرار داده بود درحالی که نمایندگان مجلس با هدف افزایش کارایی این پایه مالیاتی در قانون فعلی، ملاک مالیاتی برای خانه‌های خالی را نرخ اجاره و میزان مالیات را نیز همان نرخ مالیات بر اجاره درنظر گرفتند.
اثرات التهابات و بار روانی جامعه
بر بازار مسکن
زمانی که میان عرضه و تقاضای مسکن تعادل وجود داشته باشد، عوامل و شاخص‌های موجود در بازار کمتر اثرگذار خواهند بود، اما وقتی چرخه خرید و فروش نامتعادل شود و تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، کوچک‌ترین مسائل اثری چند برابری پیدا می‌کنند.
احتمال این می‌رود که اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت مؤثر باشد، چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.
شهرام غراوی نماینده مردم مینودشت و عضو کمیسیون عمران در مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «برای مدیریت مسکن و بحث اجاره‌ها باید یک آمار کلی و یک آمار ریز دقیق داشته باشیم.»
وی ادامه می‌دهد: «در زمینه اجاره‌بها نیازمند کنترل بار روانی آن هستیم از طرف دیگر گران شدن اجاره دلایل مختلفی دارد مانند کمبود عرضه و التهاباتی که در سطح جامعه پیش می‌آید در بالا رفتن قیمت اجاره‌بها بی‌تاثیر نیست، بنابراین بحث کنترل بار روانی بازار مسکن از این جهت می‌تواند حائز اهمیت باشد.»
غراوی تصریح می‌کند: «سال گذشته شاهد افزایش نرخ ارز و صعود یکباره قیمت دلار بودیم که نهایت آن خود به خود و به کمک عواملی کنترل شد و روی رقم ده یازده هزار تومان ایستاد که دیدیم کنترل بار روانی جامعه مستقیما روی آن تاثیرگذار بود.»
عضو کمیسیون عمران تاکید می‌کند: «وزارت راه و شهرسازی با ساخت خانه‌های قیمت مناسب و تسهیلات درازمدت با بهره کم و توجه بیشتر به بخش خصوصی می‌‌تواند روی قیمت اجاره‌بها تاثیرگذار باشد.»
وی می‌افزاید: «می‌طلبد که از کارشناسان حوزه مسکن استفاده بیشتری شود تا عوامل مختلفی را که منجر به سر به فلک کشیده شدن اجاره‌بها و وضعیت نابسامان مسکن شده است را بررسی کنند، چرا که شناسایی عوامل از اصلی‌ترین موضوعاتی است که می‌توانیم در راستای رفع این معضل به آن بپردازیم.»
غراوی خاطرنشان می‌کند: «قشر ضعیف جامعه و قشر متوسط جامعه امروز توان پرداخت اجاره‌های بی‌قاعده و قانون را ندارند بنابراین وظیفه وزارت مسکن و حوزه‌های مرتبط این است که بیش از گذشته به این مهم بپردازند و مجلس هم هر کجا احساس کند منع قانونی وجود دارد به همراه کمیسیون عمران در خدمت خواهند بود تا بتوانیم این مشکل را حل کنیم.»
تشویق مالکان برای ورود به بازار اجاره
بازار مسکن یکی از استراتژیک‌ترین بازارها بوده که پیچیدگی‌های بسیاری دارد. شرایط خاص و کم‌سابقه یک‌سال گذشته منجر به جهش شدید قیمت مسکن به خصوص در کلانشهرها به واسطه نوسانات ارزی و هجوم نقدینگی به سمت این بازار شده تا گرانی‌ها نسبت به تأمین نیاز مسکن جامعه بیشتر از هر زمان دیگری دامن‌زده شود.
اگرچه بروز چنین شرایطی در بازار مسکن تنها معلول شوک سرازیر شدن سیلاب نقدینگی نبوده، بلکه سیاست‌های کلان اقتصادی دولت نیز در این زمینه نقش داشته است با این حال، در چنین اوضاع و احوالی سیاست‌گذار بخش مسکن به دنبال اجرای طرح‌ها و سیاست‌هایی است که به این بازار سامان بخشد.
البته نسخه درمانی تازه‌ای هم در کار نیست و قرار است با همان نسخه‌های گذشته زخم‌های این بازار التیام پیدا کند. در جدیدترین برنامه در قالب طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود.
لازم به ذکر است بازار مسکن دیگرکشش افزایش قیمت را ندارد، و قوانین مالیاتی به‌ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌توانند از رشد قیمت جلوگیری کنند.
به‌طور حتم افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی دارد که فعالیت دلالان و سوداگران و نبود قوانین مالیاتی به‌ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه بخشی از این عوامل و دلایل است، اما تمام مسائل در بستر کمبود مسکن رخ می‌دهد.
مجید کیانپور نماینده مردم دورود و ازنا در استان لرستان و نایب ‌رئیس کمیسیون عمران در مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «اگر دولت بخواهد در حوزه مسکن اقدامی انجام دهد باید سیاستی در جهت تعادل بین عرضه و تقاضا در پیش گیرد.»
وی ادامه می‌دهد: «برای تحقق تعادل میان عرضه و تقاضا ابتدا باید مالکان خانه‌ها تشویق شوند تا ملک خود را وارد بازار اجاره کنند، از طرف دیگر موجر نیز باید ملک خود را با قیمت مناسب و معقول در اختیار اجاره‌کنندگان قرار دهند که هر دوی اینها می‌تواند چالش‌های پیش روی ما برای کنترل اجاره بها باشد.»
کیانپور تصریح می‌کند: «اینکه صاحبخانه‌ها را تشویق به دریافت رژیم کنیم از کارهایی است که دولت می‌تواند آن را ساماندهی کند. به‌عنوان مثال فردی که خانه خود را اجاره می‌دهد از مالیات معاف شود.»
عضو کمیسیون عمران مجلس می‌افزاید: «از اواسط اردیبهشت‌ماه تا اواسط مهرماه فصل جابه‌جایی تلقی می‌شود می‌توان به صورت مقطعی و تشویق مالکان به اجاره دادن خانه‌های خود تا حدودی قیمت اجاره‌خانه، اجاره‌ها را کنترل کرد اما اگر بخواهیم به صورت ریشه‌ای به حل مشکل بپردازیم نیازمند این است که دولت با تخصیص تسهیلات اصولی سرمایه گذاران را تشویق کنند تا در حوزه مسکن به فعالیت و ساخت و ساز بپردازند تا سیاست‌هایی که دولت در نظر دارد این خانه‌ها در اختیار بخش اجاره داری قرار گیرد.»
وی اضافه می‌کند:«بحث ساخت و ساز و در اختیار قرار دادن آن برای اجاره یک موضوع فرابخشی است که از وزارت اقتصاد گرفته تا شهرداری لازم است پای کار بیایند تا این طرح بتواند موفق باشد و نباید فراموش کنیم که مسکن، بهداشت و آموزش از مواردی است که دولت‌ها موظف به برنامه‌ریزی و تامین آن هستند.»
اجاره‌نشینی
و بهای سنگین آن برای جامعه
اجاره‌نشینی یکی از معضلات جامعه امروز محسوب می‌شود. در واقع در اجاره‌نشینی دو سو وجود دارد؛ موجر و مستاجر، موجر کسی است که خانه‌ای دارد و آن را اجاره می‌دهد و مستاجر کسی است که اجاره‌نشینی را بر می‌گزیند.
همین موضوع که موجر با اجاره دادن ملک خود به هزینه‌های گزاف به راحتی پولی را در می‌آورد که می‌تواند آن را در چرخه صنعت به‌کار گیرد، در واقع درآمدی کاذب که باعث اختلاف طبقاتی بسیار زیادی در جامعه می‌شود. افرادی که اجاره‌نشینی را بالاجبار در زندگی خود انتخاب می‌کنند، در واقع چاره‌ای ندارند جز اینکه هر روز سفره آنها کوچک‌تر شود و زیاده خواهی‌های موجر نیز بیشتر. به همین علت است باید دقت کرد که اجاره‌نشینی بهای سنگینی برای جامعه دارد.
مشكل ديگري كه گرانی مسكن در شهرهاي بزرگ و به‌خصوص تهران به وجود می‌آورد، ايجاد شهرك‌های اقماری و سكونت‌گاه‌‌هاي غيررسمي است كه باعث می‌شود تا چند سال آينده به يك مشكل عمده تبديل شده و يك چهارم جمعيت شهری كشور را در خود جاي دهد.
اما مشكل به همين‌جا ختم نمی‌شود، جمع شدن افراد در حاشيه شهرها با فرهنگ‌ها و آداب و رسوم مختلف باعث بروز مشكلات و معضلات اجتماعي نيز می‌شود، نگاهی به اخبار حوادث روزنامه‌ها و آماری اجمالی از مناطقي كه حوادث بيشتری در آن به وقوع می‌پيوندد گواه اين مدعا است.
بر اساس اظهارات معاون وزير مسكن، 25 تا 35 درصد از جمعيت كلان شهرها در مناطق حاشيه اي اسكان پيدا كرده‌اند كه اغلب سكونت‌گاه‌های آنها بر روي گسل‌ها، مسيل‌ها و در مجاورت آلاينده‌هاي زيست‌محيطی شكل گرفته كه بر مبنای مطالعات علمی نمی‌باشد، ضمن اين كه در اين قبيل سكونت گاه‌ها از خدمات شهري و رعايت استانداردها مطلقا خبری نيست و علي‌رغم پيوند جغرافيايی با شهر اما به لحاظ كالبدی رفتار متفاوتی در اين نقاط وجود دارد.
اجار‌ه‌نشینی، دغدغه همه آنهایی است که شب را زیر سقفی سپری می‌کنند که از آنِ خودشان نیست؛ فرقی هم نمی‌کند که کارگر ساده باشند یا کارگر فنی و متخصص یا معلم و پرستار و کارمند و یا حتی مغازه‌دار و کاسب. براساس آمارهای رسمی بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند و امیدواریم مراجع مربوطه با به‌کارگیری سازوکارهای لازم هرچه سریع‌تر آرامش را به این عرصه لجام گسیخته بازگردانند.