بررسی نرخ سرسام‌آور اجاره خانه و راه‌های کنترل و نظارت بر آن - بخش نخست

قامت خمیده مستأجران زیر فشار اجاره‌های نجومی

کد خبر: ۱۷۰۰۷۴

تاریخ: ۲۵ شهريور ۱۳۹۸ - ۲۰:۵۷

هدیه آقاپور
با نزدیک شدن به پایان فصل جابه‌جایی و شروع مدارس بازار داغ اجاره مسکن تلاش‌های آخر خود را می‌کند و طمع بسیاری از مالکان بیشتر شده و سعی دارند با پیشنهاد نرخ‌های نجومی، اجاره مستاجران را بیش از گذشته افزایش دهند و در نبود نظارت قیمت اجاره بهاء مسکن در نابسامانی قرار گرفته است.
نرخ گذاری‌های بی‌قاعده به عنوان درآمدی برای برخی سودجویان شده و کمر اجاره نشینان را بیشتر از گذشته خم می‌کند.
این درحالی است که بسیاری از کارشناسان و مسئولان دولتی پیش از شروع فصل جابه جایی اعلام کردند که امسال نرخ اجاره پایین‌تر از نرخ تورم است، اما گزارشات میدانی نشان می‌دهد که قیمت بازار اجاره در مقایسه با سال‌های گذشته بیشتر شده است، مستاجرانی که تا سال گذشته در مناطق شمالی و یا مرکزی تهران ساکن بودند امسال به دلیل گران شدن نرخ‌های اجاره در حال کوچ کردن به مناطق پایین‌تر هستند.
بررسی طرح مسکن استیجاری
آمار‌های بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در یک سال گذشته ۱۱۲ درصد رشد داشته است. این رشد قیمت مسکن باعث افزایش اجاره بها در یک سال گذشته شده است.
وزارت راه و شهرسازی برای کاهش هزینه خانوار‌های اجاره نشین در بخش مسکن، از طرح مسکن استیجاری رونمایی کرد و گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این ماه به 12/1 هزار واحد مسکونی رسیده است که این میزان معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 36/5 درصد کاهش را نشان می‌دهد.
این کاهش میزان معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بدون علت نیست و علت اصلی آن رشد چشمگیر قیمت مسکن در مدت مذکور می‌باشد.
طبق همین گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 126/7 میلیون ریال (حدود 12/7 میلیون تومان) اعلام شده است که این قیمت در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12/5 درصد و ۱۱۲ درصد رشد را نشان می‌دهد.
از آنجا که قیمت اجاره مسکن، تابعی از قیمت مسکن می‌باشد بنابراین رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته بر روی اجاره بها نیز تاثیرگذار بوده است و اجاره بها را افزایش داده است.
در همین گزارش، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 22/6 درصد و 19/7 درصد رشد را نشان می‌دهد.این رشد قیمت اجاره بها در حالی است که بر اساس گزارش‌های بودجه خانوار‌های بانک مرکزی، حدود 25/9 درصد از خانوار‌های ایرانی در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
همچنین بررسی گزارش‌های بودجه خانوار بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به 35/5 درصد رسیده است که بیش از ۹۰ درصد از هزینه‌های مسکن مربوط به اجاره بها می‌باشد.
بنابراین از آنجا که بیشتر اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و بیشتر اجاره نشین می‌باشند، سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه برای اقشار ضعیف، بسیار بیشتر از اقشار ثروتمند جامعه می‌باشد.
طبق اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، حدود ۶۰ درصد از قیمت مسکن در ایران مربوط به زمین می‌باشد. در این طرح، وزارت راه و شهرسازی از تمام ادارات دولتی و حتی شهرداری‌های سراسر ایران درخواست کرده است تا زمین‌های دولتی را برای ساخت و ساز خانه‌های استیجاری در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.در این طرح، دولت اعلام کرده است که علاوه بر زمین‌های رایگان، هزینه صدور پروانه و مجوز‌ها را ٥٠ درصد کاهش می‌دهد و همچنین ٢٥ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد در اختیار پیمانکاران خواهد گذاشت.علاوه بر این، مصالح ساختمانی با تخفیف ٣٠ درصد در دسترس سازندگان قرار می‌گیرد تا هزینه تمام شده ساخت این خانه‌ها کاهش یابد.
خانه‌ها توسط بخش خصوصی
ساخته می‌شود
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن طی مصاحبه‌ای در این زمینه اعلام کرده است: براساس برآوردی که داشته ایم، با این طرح ظرف دو‌سال چیزی حدود ٩٠٠ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که در واقع نیمی از نیاز سالانه بازار مسکن را تأمین می‌کند.
وی می‌گوید: این حجم از خانه مسکونی نه تنها می‌تواند قیمت مسکن را در بازار به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش دهد بلکه باعث می‌شود وضع بازار اجاره هم تعدیل شود.
فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «نزدیک به دو میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی از سکنه در پایتخت داریم که اگر اینها به بازار عرضه شوند قطعاً اثر قابل‌توجهی در بازار عرضه و تقاضای استیجار خواهد گذاشت.»
وی ادامه می‌دهد: «اینکه تعداد انبوهی از واحدهای خالی از سکنه به بازار عرضه شود قطعاً قیمت اجاره پایین خواهد آمد.» این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: «اکنون دولت در نظر دارد واحدهایی را به عنوان اجاره در اختیار مردم قرار دهد یا با تخصیص ودیعه‌هایی کمک کند تا مردم بتوانند بهتر در بازار استیجار ورود کنند که همه اینها بار مالی برای دولت دارد و محل تامین آن خودش می‌تواند یک مشکل باشد.»
بیضایی اضافه می‌کند: «اکنون ما از رقم‌های دو میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی صحبت می‌کنیم و اگر دولت تمام توانش را هم به میان آورد تنها یک بیستم آمار خانه‌های خالی که اکنون وجود دارد می‌تواند اثر گذار باشد، بنابراین اگر قانون، مالیات بر خانه‌های خالی را بتواند اجرا کند و این خانه‌ها وارد بازار استیجار شوند و اثرگذاری آن به مراتب بیشتر از این طرح‌هایی است که دولت دنبال می‌کند.»
معضل اجاره بیشتر پولِ پیش کمتر
گرانی اجاره‌بهای مسکن امروز به چالش بزرگی در بازار رهن و اجاره بدل شده است، در حال حاضر که بازار رهن و اجاره هم داغ نیست اما همچنان قیمت‌ها برای اجاره کردن منازل بالاست و مبالغی که برای اجاره از سوی صاحبخانه‌ها اعلام می‌شود برخلاف عرفی است که از گذشته برای رهن و اجاره در نظر گرفته می‌شد.
متاسفانه پول پیش کمتر با اجاره بیشتر برای صاحبخانه‌ها جذابیت بیشتری دارد، مسئله‌ای که در تضاد با خواسته مستأجری است که ترجیح می‌دهد پول پیش بیشتر با اجاره کمتری را پرداخت کند تا حداقل پول پیش برایش بماند.
تعیین نرخ اجاره
بر اساس نیازهای شخصی!
مرتضی علی‌بخشی یک مشاور املاک در منطقه 4 تهران در گفت‌و‌گو با گزارشگر کیهان با بیان اینکه اغلب صاحبخانه‌ها خواهان دریافت اجاره بیشتر هستند، می‌گوید: «در شرایط فعلی تنها افرادی حاضر به رهن خانه هستند که به نقدینگی نیاز داشته باشند.»
علی‌بخشی می‌افزاید: «مبلغ اجاره بها از سوی صاحبخانه تعیین می‌شود و مشاوران املاک نمی‌توانند چندان بر روی این مبلغ تأثیرگذار باشند گرچه دریافت کمیسیون‌های بالا نیز برخی املاکی‌های بی‌وجدان را به طمع وا می‌دارد.»
وی با بیان اینکه مشاوران املاک به صاحبخانه‌ها زیاد و یا کم بودن مبالغ پیشنهادی را اعلام می‌کنند، اظهار می‌دارد:‌ «اغلب صاحبخانه‌ها به این مسائل توجه نکرده و با توجه به شرایط و نیاز خود مبلغ رهن و اجاره را تعیین می‌کنند.»
این فعال بازار مسکن تصریح می‌کند: «با توجه به اینکه بازار خرید و فروش راکد است برخی از سازندگان نیز املاک خود را برای اجاره گذاشته و مبالغی را برای پرداخت اقساط آن مشخص می‌کنند.»
علی‌بخشی خاطرنشان می‌کند: «اغلب مستأجران با شنیدن اجاره‌های تعیین شده تعجب می‌کنند، پرداخت پول پیش بیشتر به نفع مستأجر است، چرا که حداقل در نهایت همان پول برایش باقی می‌ماند، اما اجاره بازگشت ناپذیر است.»
کنترل بازار عرضه
با شناسایی خانه‌های خالی
سید حسین افضلی نماینده مردم اقلید فارس و عضو کمیسیون عمران در گفتگو با گزارشگر کیهان می‌گوید: «ماه شهریور ماه جابه‌جایی و بالا رفتن تقاضا برای اجاره است.»
وی ادامه می‌دهد: «اکنون به خاطر برخی مسائل قیمت مسکن رو به کاهش است و قاعدتاً قیمت کاهش مسکن باید روی کاهش قیمت اجاره‌ها نیز اثرگذار باشد درحالی که با وجود شرایط اقتصادی برعکس آن را در جامعه مشاهده می‌کنیم، از طرف دیگر انتظار می‌رفت دولت فکری به حال ساماندهی خانه‌های خالی بکند که تعداد آن بسیار زیاد است.»
افضلی می‌افزاید: «متاسفانه در جایی اعلام شد که حجم بسیار زیادی از این خانه‌های خالی در اختیار افراد کمی هست بنابراین اگر در راستای هزینه بر بودن نگهداشت خانه‌های خالی برنامه‌ریزی صورت نگیرد عملاً امکان اینکه در بحث اجاره بها بشود کار اساسی را صورت داد، نیست.»
عضو کمیسیون عمران تصریح می‌کند: «تنها ابزاری که می‌توانیم در مدت زمان کوتاه از آن برای کاهش اجاره‌بها استفاده‌کنیم بالابردن هزینه نگهداشت خانه‌های خالی است و افراد به هر دلیل که بخواهد خانه‌های خود را خالی نگه دارند آن هم در این شرایط جامعه باید هزینه آن را هم پرداخت کنند.»
افضلی یادآور می‌شود اگر اراده جدی در دولت، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری به وجود بیاید برای شناسایی خانه‌های خالی می‌تواند در امر کنترل اجاره بها بسیار تاثیر گذار باشد ضمن اینکه شناسایی خانه‌های خالی نیز کار بسیار سختی نیست از طریق قبوض برق، آب و غیره می‌توان آنها را کنترل کرد.»
وی تاکید می‌کند: «اکنون برای ساخت خانه حرکت‌هایی صورت می‌گیرد اما خیلی مهم است که مردم به صورت عملیاتی ببینند اقداماتی در راستای کاهش این معضل صورت می‌گیرد و صرفاً به اعلام یک طرح اکتفا نمی‌شود.»
عضو کمیسیون عمران اضافه می‌کند: «ما حدود ۵ درصد به خانه خالی در کشور نیاز داریم که در زمان جابجایی افراد بتوانند از آنها استفاده کنند اما رقمی که وجود دارد بیشتر از این پنج درصد بوده و متاسفانه تعداد قابل توجهی از این‌ خانه‌ها بسیار لوکس هستند که درآمد مردم کفاف پرداخت اجاره‌های آنها را نمی‌دهد که این خودش یک مسئله بسیار مهم است.»
افضلی ادامه می‌دهد: «بخش مسکن یک امر حیاتی است و باید به صورت اورژانسی به آن رسیدگی کنیم، همت دولت، استفاده از بخش خصوصی و نظرات کارشناسان و آگاه با علم روز دنیا در خصوص مسکن می‌تواند مشکلات ما را کاهش دهد.»
آتش دلالان و سوداگرن بر خیمه اجاره نشینان
مستاجران در فصل تابستان که به نوعی فصل جابجایی محسوب می‌شود همواره فصل داغی را سپری می‌کنند و حتی در صورت یافتن مسکن جهت اجاره هم باید گفت که مستاجران باید هزینه‌های بیشتری را برای مسکن پرداخت کنند که این خود باعث می‌شود تا بسیاری از خانوار‌های مستاجر از سایر هزینه‌های سالانه خود بکاهند تا بتوانند سرپناهی برای خود داشته باشند که موجبات فقیرتر شدن خانوار‌های جامعه را فراهم می‌کند.
کارشناسان معتقدند دولت در کنار تلاش برای رونق بخشی به ساخت مسکن باید با فعال کردن ابزارهای مالیاتی، جلوی تحرک دلالان و سوداگران را در بازار مسکن بگیرد.
مهمترین ابزار مالیاتی که در بسیاری کشورهای دنیا در بازار مسکن بکار گرفته می‌شود، مالیات بر عایدی سرمایه است که متاسفانه دولت مدت‌هاست وعده آن را داده اما در عمل اقدامی مشاهده نشده است و مشاوران املاک از این شرایط پیرامون بازار اجاره بها راضی به نظر می‌رسند و از این شرایط آشفته کمیسیون خوبی به جیب می‌زنند و هیچ مخالفتی با افزایش نرخ‌های اعلام شده از سوی مالکان نیز ندارند.
کمیسیون اجاره بنگاهی‌ها بر اساس نرخی که آن هم بی‌سر و صدا در مردادماه ۱۳۹۵ توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک به دفاتر اعلام شد یک چهارم اجاره ماهیانه از هریک از طرفین معامله به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌شود؛ بنابراین هرچقدر که اجاره بها بیشتر باشد سود دفاتر املاک نیز بالاتر می‌رود.
از سوی دیگر برخی دفاتر املاک که عمدتا معامله را به هر قیمتی جوش می‌دهند به متعاملین می‌گویند برای این‌که مالیات نپردازید و هزینه‌های شما پایین بیاید نیازی به دریافت کد رهگیری نیست، در حالی که بنا به گفته مسئولان اتحادیه، عدم ارایه کد رهگیری عواقب خطرناکی برای طرفین معامله دارد. به طورمثال اگر پول پیش مستاجر پایمال شود شکایت او در هیچ مرجع قانونی قابل رسیدگی نیست.