نگاهی به بازار مسکن و چالش‌های پیش‌رو - بخش دوم

داستان تلخ خانه به‌دوشی از وام رهن تا «تام‌کاد»!

کد خبر: ۱۶۴۰۲۵

تاریخ: ۱۲ تير ۱۳۹۸ - ۱۹:۵۲

در حال حاضر شرایط مسکن استیجاری به‌گونه‌ای است که مستأجران در بهترین حالت به دنبال تمدید قرارداد خود هستند، وگرنه با نرخ نجومی رهن و اجاره ناگزیرند به سمت محلات پایین‌تر و چه بسا شهرستان‌های اطراف رهسپار گردند. آمار غیررسمی از افزایش 20 تا 50 درصدی اجاره‌بها در پایتخت نسبت به تیرماه سال گذشته حکایت دارد، البته آمار بانک مرکزی افزایش میانگین ۲۳ درصد را نشان می‌‌دهد.  این در حالی است که طبق آمار وزارت راه و شهرسازی قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه نسبت به خرداد پارسال ۱۰۴ درصد رشد داشته است!
دولت با عجله و لحظه به لحظه در حال نوشتن طرح‌هایی برای ساماندهی وضعیت فعلی مسکن است. یکی از  این طرح‌ها که بنا به نظر کارشناسان اصلا جواب نمی‌دهد، تحت عنوان تشویق و تنبیه مالیاتی برای مؤجران است. طرح دیگری که از سوی بانک مسکن مبنی بر پرداخت وام به مستأجران ارائه شده در دست بررسی قرار دارد.
طرحی نیز برای مسکن‌دار ‌شدن قشر کارمند موسوم به «تام‌کاد» هم اکنون در حال بررسی است که به نظر می‌رسد خود با چالش‌های اجرایی متعددی رو‌به‌رو باشد و چندان به تعریف زیر ساخت‌های اجرایی  این طرح- به دلیل عجله در ارائه- توجه نشده باشد.
مستأجران درباره طرح‌های دولتی چه می‌گویند؟
90 متر، بلوار فردوس تهران، رهن کامل 240 میلیون تومان.
45 متر، نبرد شمالی(شرق تهران)، ودیعه 25 میلیون تومان، اجاره‌بها ماهیانه 900 هزار تومان.
60 متر، خیابان انقلاب تهران، رهن کامل 110 میلیون تومان.
لیلا و مهدی زوج جوانی هستند که یک فرزند 6 ساله دارند. آنها در به در دنبال خانه استیجاری در شهر تهران هستند که نهایتا با 40 میلیون پول پیش و یک میلیون تومان اجاره‌بها قولنامه‌اش کنند.
مهدی که کارگر ساده است و حقوقش به ضرب و زور به دو میلیون و هشتصد هزار تومان در ماه می‌رسد، می‌گوید: «ما حتی همین 40 میلیون را با دو تا وام یکی از صندوق خانوادگی و دیگری از یک صندوق کارگری جور کرده‌ایم. پولمان کجا بود که در بانک بگذاریم و با سودش رهن کنیم؟»
وی ادامه می‌دهد: «با شرایطی که ما داریم، دیگر برایمان مهم نیست در کدام محله ساکن شویم؟ همین که یک آلونکی برایمان پیدا شود، راضی هستیم. هر چند که تمام روز فکرم پیش زن و بچه ام می‌ماند، از بابت امنیت آنها در محله‌ای که کمی مشکل دارد.»
بانک مسکن اعلام کرده است که صندوق حمایت از مستأجران را راه‌‌اندازی می‌کند. یکی از راه‌هایی که  این بانک برای حمایت از مستأجران درنظر گرفته، پرداخت وام رهن خانه است. ‏
به جز  این بانک مسکن اعلام کرده است که احتمالا سپرده‌های ویژه برای مستأجران درنظر می‌‌گیرد. ‏سپرده‌هایی که مستأجران می‌توانند سودهای ویژه بگیرند تا برای پرداخت اجاره‌بهایشان با مشکلات ‏کمتری رو‌به‌رو شوند. احتمالا برای باز کردن  این سپرده‌ها اجاره‌نامه مسکن افراد لازم است و بانک ‏استعلام می‌ گیرد که فرد صاحب منزل مسکونی نباشد تا بتواند سودهای ویژه به سپرده‌های آنها پرداخت ‏کند. ‏
تعیین سقف اجاره‌بها امکان‌پذیر است؟
کارشناسان بازار مسکن از جمله وزیر راه و شهرسازی می‌گویند: «ما با اجرای قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن که به صراحت در ماده 2  این قانون تکالیفی در رهن و اجاره به خوبی به آن  اشاره شده است، نشان می‌دهد که نباید در مورد تعیین سقف اجاره‌بها ورود کنیم.»
مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز صراحتا می‌گوید: «10 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، بنابر این تعیین سقف و کف قیمت برای همه آن‎ها به هیچ وجه امکان‌پذیر نیست.»
پس چه باید کرد؟ دست‌اندرکاران بازار مسکن هر لحظه در تلاشند تا یک طرح و راهکاری برای بهبود وضعیت مستأجران ارائه دهند. اما آیا  این طرح‌ها ‌شدنی‌اند.
روش دیگری که هم اکنون مورد بررسی و مطالعه قرار دارد، افتتاح حساب برای متقاضیان به منظور استفاده از امکاناتی همچون دریافت سود سپرده‌‌گذاری با هدف توانمندسازی مالی به منظور افزایش توان پرداخت در بازار اجاره است؛ به  این معنا که مستأجران بتوانند با پس‌اندازکردن مبالغی در بانک مسکن و دریافت سود، توانمندی مالی بیشتری برای حضور در بازار اجاره کسب کنند. همچنین شهرداری تهران عنوان کرده که در صورت تمایل دولت، آمادگی دارد در ساخت مسکن استیجاری مشارکت داشته باشد.
به نظر می‌رسد عمر به ثمر رسیدن  این قبیل طرح‌ها -تازه اگر ثمرده باشند- به تابستان امسال نخواهد رسید. به راستی با  این آشفته بازار مسکن در تابستان جاری چه کنیم؟
دولت نظارت را رها کرده است
یکی از خبرگزاری‌های رسمی  این خبر را منتشر می‌کند: «عضو اتحادیه مشاوران املاک کرمان: خیلی از متقاضیان بخش مسکن استیجاری که توان پراخت اجاره خانه ندارند، به دنبال زمین اجاره ای برای برپاکردن چادر یا کانکس هستند که برای نخستین بار در شهر کرمان با  این پدیده مواجه شدیم.»
سپس رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمان در صدا و سیمای استان حاضر و ضمن تکذیب  این خبر  می‌گوید: «یکی از خبرگزاری‌ها با یکی از بنگاه‌داران کرمان که فاقد صلاحیت است، گفت‌و‌گو کرده و خبر از  این طریق انتشار یافته که فاقد صحت است.»
وی خاطرنشان می‌کند: «هیچ‌گونه اطلاعی از کانکس‌نشینی و اجاره زمین خالی برای نصب چادر از طریق مستأجران در شهر کرمان ندارد.»
هر چند که عکس خانواده ای که رو‌به‌روی یک کانکس نشسته‌اند، در فضای مجازی دست به دست می‌چرخد.
تا  اینکه 9 تیرماه به نقل از احمد صفری نماینده مردم کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی خبر دیگری با همین مضمون در خبرگزاری تسنیم درج می‌شود.
احمد صفری با انتقاد از افزایش نجومی قیمت مسکن و به دنبال آن افزایش قیمت رهن و اجاره اظهار  می‌کند: « این مسئله چنان برای مردم مشکل ایجاد کرده که دیگر توان اجاره خانه را نیز ندارند تا جایی‌که تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر از هلال‌ احمر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارک‌ها با من برقرار شده که  این مسئله به مثابه یک مسئله ملی است.»
وی با بیان  این ‌که وزارتخانه‌های راه، اقتصاد، شهرداری‌ها، اداره مالیاتی و دیگر مسئولان مرتبط باید برقیمت‌ مسکن نظارت کنند، می‌افزاید: «دلیل اصلی گرانی اجاره منزل عدم نظارت به عملکرد آژانس‌های خرید، رهن و اجاره مسکن و بنگاه‌های کوچک و بزرگ است؛ چراکه آنها برای کسب سود بیشتر از یک معامله، بدون هیچ مبنای مشخصی به قیمت‌ها می‌افزایند.»
وی با  اشاره به  این ‌که راه‌های بازدارنده برای افزایش غیرمنطقی و نجومی منزل وجود دارد و فقط باید در مسئله نظارت، همت شود، تصریح می‌کند: «مردم تا سال گذشته با 20 میلیون تومان پول و 500 هزار تومان اجاره‌بها می‌توانستند یک خانه اجاره کنند، اما اکنون با حقوق‌های زیر دو میلیون تومان باید به‌عنوان مثال 50 میلیون تومان پول پیش و ماهی یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره هزینه کنند که چنین هزینه‌ای برای آنها ممکن نیست.»
عضو کمیسیون انرژی مجلس تاکید می‌کند: «راهکار برای کنترل قیمت مسکن بسیار است، اما دولت مسئله نظارت را رها کرده، به همین دلیل قیمت‌ها به‌ویژه قیمت مسکن حبابی بالا رفته است.»
طرح «تام‌کاد» تامین مسکن کارکنان دولت!
این روزها دولت می‌کوشد با طرح نویسی‌های متعدد تا حدی زهر چالش‌های بازار مسکن را بگیرد. یکی از  این طرح‌های در دست بررسی طرح خانه‌دار‌شدن کارکنان دولت است. براساس مدل تعریف‌ شده در طرح، کارکنان فاقد مسکن با پرداخت ماهی معادل ۲۰ درصد حقوق ماهانه به مدت ۲۵ سال، صاحب یک واحد مسکونی به روش تقسیط کامل می‌شوند. دوره انتظار ۷ ساله برای دریافت واحد لازم است. هنوز نیازسنجی از جامعه کارمندی انجام نشده؛ اما برآورد می‌ شود سهم کارمندان از جامعه اجاره‌نشین، کمتر از ۱۰ درصد است.
به دنبال طرح ۴۰۰ هزار واحدی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین طرح ۱۰۰ هزار واحدی در حریم شهرها- حاکی است طرح «تام‌کاد» به معنی «تامین مسکن کارکنان دولت» به تازگی در دست بررسی قرار گرفته است.
در  این طرح کارمندان دستگاه‌های دولتی می‌توانند با پرداخت ۲۰ درصد از حقوق ماهانه خود به مدت ۲۵ سال- تقسیط کامل قیمت تمام شده مسکن- صاحب یک واحد مسکونی با متراژهای مختلف (از ۴۸ تا ۱۰۰ مترمربع) شوند. کارمندان متقاضی مسکن چنانچه قادر به پرداخت نقدی ۱۶ درصد از کل بهای تمام‌ شده باشند، عملیات تقسیط به مدت ۲۰ سال خواهد بود و مدت زمان انتظار برای دریافت خانه‌های ساخته شده در قالب  این طرح نیز به‌جای ۷ سال به ۲ سال کاهش پیدا می‌کند.
دولت در  این طرح از محل زمین‌های تحت مالکیت خود با‌سازنده‌های حاضر به مشارکت در طرح، «ساخت‌و‌ساز مشارکتی» انجام می‌دهد تا واحدهای سهم دولت به کارمندان داده شود و واحدهای سهم‌سازنده نیز در اختیار او برای فروش با قیمت دلخواه در بازار معاملات ملک قرار بگیرد. در طرح «تام‌کاد» از وام ساخت چه به شکل وام یارانه‌ ای شبیه وام‌های ۴ تا ۹ درصدی مسکن مهر و چه به ‌صورت وام آنی با نرخ سود ۱۸ درصد، خبری نیست، بلکه ‌سازنده‌های دارای بنیه مالی با قابلیت سرمایه‌‌گذاری میان ‌مدت، اجازه ورود به طرح را دارند. قطع ارتباط طرح تامین مسکن کارمندان دولت با تسهیلات بانکی، فقط به سمت عرضه محدود نمی‌شود. برای کارمندان به‌ عنوان متقاضیان مسکن نیز در  این طرح تسهیلاتی از محل شبکه بانکی تدارک دیده نشده است.
محمد کمالوند یک مشاور املاک درباره چالش‌های پیش روی اجرایی‌شدن طرح «تام‌کاد» برایمان توضیح می‌دهد: «طرح قبلی دولت که «بازآفرینی شهری» نام داشت به رغم فراهم‌بودن کاهنده‌های قیمت تمام‌ شده مسکن همچون پروانه رایگان، تخفیف انشعابات و همچنین وام ۱۸ درصدی نوسازی با وعده ۹ درصد یارانه نرخ سود، عملاً‌سازنده‌ها از ورود به آن استقبال نکردند و حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف دولت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که دو سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به کار‌شدند، سال گذشته به‌‌خاطر آنچه «حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در دولت برای اجرای طرح» عنوان شد، از طرح خارج‌شدند. بنابر این در شرایطی که یک طرح جذاب‌تر از «تام‌کاد» نتوانست به جذب‌سازنده‌ها و شکل ‌گیری بازار ساخت و‌ساز منجر شود، بعید است طرح جدید که منابع تامین اعتبارش نیز تعریف نشده‌اند، به سرانجام برسد.
«نداشتن پیوست مالی» ایراد وارده روشنی بر  این طرح است. ارقامی که برای توجیه طرح تامین مسکن کارمندان دولت، در متن طرح نوشته شده است، فرض «افزایش حقوق سالانه برابر تورم عمومی و تورم ساختمانی» را در دل خود دارد، ضمن آنکه هیچ مدل مالی- اعتباری برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، آماده‌‌سازی زمین و تجهیز اولیه متقاضیان، در طرح وجود ندارد.»
این مشاور املاک توضیح می‌دهد: «هدف دولت در طرح «تامین مسکن کارمندان دولت» مبهم است. آیا هدف، کنترل تورم اجاره و کاهش نرخ اجاره‌نشینی است؟ آیا هدف، هم اجاره‌نشین‌ها و هم خانه‌ اولی‌ها هستند؟ از طرفی در شرایطی که یک دهه اخیر دستگاه‌های دولتی کمترین میزان جذب نیرو را داشته، طرح تامین مسکن کارکنان دولت تا چه‌اندازه می‌تواند برای تامین مسکن خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان- که باید در اولویت باشند-  قدمی بردارد؟ ایراد دیگر طرح را می‌‌توان در عدم نیازسنجی درباره تعداد کارمندان فاقد مسکن در دستگاه‌های دولتی و تعداد متقاضیان از بین همین گروه کارمند عنوان کرد.
نبود زمین دولتی مناسب ساخت و‌ساز به معنی «آماده بودن زمین قابل‌ساخت»، چالش دیگر طرح «تام‌کاد» است.
قیمت‌های غیرواقعی ایراد دیگری بر  این طرح است. در متن طرح «تام‌کاد» مشخص می‌کند قیمت تمام شده ساخت مسکن با احتساب هزینه زمین در  این طرح حدود ۴ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد شده است. هزینه ساخت به‌‌عنوان جزء اول قیمت تمام شده، به ‌طور متوسط ۳ میلیون تومان و حداقل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار و حداکثر ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است.»