بی‌خانمانی در عین خرید خانه نتیجه معامله با اسناد غیر رسمی

کد خبر: ۱۵۱۶۱۴

تاریخ: ۱۷ دی ۱۳۹۷ - ۲۱:۱۵

یکی از مهم‌ترین مولفه‌های پیشرفت اقتصادی هر کشور، امنیت سرمایه‌گذار در جهت بهره‌وری بیشتر در آن کشور است. این بدان جهت است که سرمایه‌گذار بتواند با اطمینان خاطر، فعالیت اقتصادی خود را ادامه دهد. حکومت نیز در این زمینه موظف است در جهت بهبود فضای اقتصادی جامعه، موانع موجود در مسیر او را بردارد. علاوه‌بر آن، این اطمینان را به خریدار بدهد که کالای مورد نظر خریدار از هر جهت بدون مشکل است.
به عنوان مثال در بازار مسکن فردی که برای خرید منزل اقدام می‌کند، این وظیفه‌ حکومت است که به خریدار این اطمینان را بدهد که فرد فروشنده بدون هیچ حیله‌ای پا به این معامله می‌گذارد و مالک اصلی ملک نیز وی است و در نتیجه خرید از او هیچ مشکلی را برای خریدار ایجاد نمی‌کند.
این موضوع در کشور دارای مشکلاتی است و حکومت نمی‌تواند تضمین یک خرید امن را به خریدار بدهد، چراکه لازمه دادن این تضمین، شناخت حکومت نسبت به مالکیت، حدود جغرافیایی و... اراضی موجود در کشور است. در این صورت حکومت پس از اطلاع از داده‌های مذکور، سامانه‌ای را طراحی می‌کند و با مشخص کردن داده‌های مربوط به املاک، آن را در اختیار خریداران قرار می‌دهد. خریدار اموال غیر منقول نظیر مسکن و زمین، در این صورت می‌تواند با آرامش و امنیت کامل اقدام به انجام معامله کند.
پیاده‌سازی این سامانه در کشور با مشکلاتی روبرو است. اصلی‌ترین مشکل شکل‌گیری چنین سامانه‌ای، اعتبار معاملات غیر رسمی (عادی) در نظام قضایی و حقوقی کشور است. معاملات غیر رسمی به معاملاتی گفته می‌شود که در غیاب ناظر حکومتی و تنها بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شوند و به دلیل اینکه این معاملات در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند، حکومت اطلاعی از وضعیت و چگونگی آنها ندارد.
پیش‌فروش ساختمان با معاملات غیر رسمی
همین نکته باعث می‌شود که دست کلاهبرداران برای سوءاستفاده از این گذرگاه قانونی باز شود و با بهره‌گیری از آن، سرمایه‌های مردم را غارت کنند. کلاهبرداران از این معاملات در چند مسیر استفاده می‌کنند، یکی از رایج‌ترین آنها، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چندین نفر (معاملات معارض) است.
راهبرد کلاهبرداران به این شکل بوده که ساختمانی را که هنوز تکمیل نشده است به صورت غیررسمی به چندین نفر پیش فروش می‌کنند. مردم نیز به دلیل مناسب بودن قیمت پیش فروش مسکن و همچنین اعتبار معاملات غیر رسمی (عادی) در نظام قضایی حقوقی کشور، روی به خرید خانه‌های پیش فروشی، می‌آورند. از طرفی کلاهبردار می‌داند که این معاملات از سوی مردم معتبر شناخته شده و حاضرند در قبال آن پول پرداخت کنند. به علاوه اینکه خانه‌هایی که هیچ سکنه‌ای ندارد شناخت مالک آن برای خریدار دشوار است به همین دلیل به راحتی اقدام به انجام معاملات معارض می‌کند.
زمینخواری با معاملات غیر رسمی
از دیگر مشکلات این معاملات، ایجاد بستری مناسب برای زمینخواران است. برای شناخت این مسئله ابتدا باید به تعریف زمینخواری توجه کرد. به تفکیک، تصرف یا تغییر غیرمجاز کاربری زمین، زمینخواری می‌گویند. در این روش زمینخواران، زمین‌های مربوط به منابع طبیعی را تصرف کرده و با تغییر غیر مجاز کاربری آن اقدام به ساخت و ساز و سپس فروش آنها با استفاده از معاملات غیر رسمی (عادی) می‌کنند.
به این نکته باید توجه کرد که هیچ سامانه‌ای در کشور برای تشخیص وضعیت مالک (از جهت صحت مالکیت او بر ملک) موجود نبوده و به سبب اعتبار این معاملات در نظام قضایی و حقوقی کشور، خرید و فروش این املاک در کشور با اقبال عمومی روبرو است.
از طرفی دیگر اعتبار این معاملات در انتقال مالکیت اموال غیر منقول باعث از بین رفتن امکان شناسایی، کشف و تعقیب جرم نیز شده است، چراکه زمینخواران برای تصاحب یک ملک، در ابتدا با استفاده از معاملات غیر رسمی(عادی) و به صورت ساختگی بین خریدار و فروشنده معامله‌ای را منعقد می‌کنند. جالب اینجا است، این خریداران یا فروشندگان معمولا کسانی هستند که یا وجود خارجی ندارند یا فوت کرده‌اند یا به دلیل نیازهای مالی و نداشتن اطلاع کافی معامله را امضا کرده‌اند، بنابراین این خود باعث از بین رفتن راهی برای شناسایی کلاهبرداران است.