افت و خیزهای بازار مسکن و چالش‌های پیش رو- بخش پایانی

رکود بازار مسکن و آرزوی خانه‌دار شدن

کد خبر: ۱۴۵۴۳۹

تاریخ: ۰۱ آبان ۱۳۹۷ - ۲۱:۱۱

گروه گزارش

میان گفت‌و‌گو با مشاور املاک، چند نفری به دنبال خانه می‌آیند و از او سؤال می‌کنند. یکی از آنها خانمی‌ است که به دنبال حداقل یک خانه کوچک 40 متری برای اجاره است. اما قیمت نجومی که برای واحدی مشابه قرار داده شده، ودیعه‌ای چند برابر پول او دارد. می‌گوید:«پس باید بریم چادر بزنیم!» و از در مشاور املاک خارج می‌شود.آیا تقصیر مشاور املاک است؟ یا تقصیر ماست؟ یا تقصیر...؟
دلالان، برخی مشاورین املاک ، مسئولان مربوطه، برخی صاحب‌خانه‌ها و...، این روزها همه‌شان باعث شدند که یک خانم تنها که تاکنون نصف حقوقی را که دریافت می‌کرد برای اجاره می‌پرداخت حالا با تمام حقوقش هم نتواند خانه‌ای برای سکونت پیدا کند. کاش کسی بگوید تکلیف این مردم چیست که شده‌اند خوراک طمع یک مشت سوداگر!؟
میانگین قیمت متراژ خانه
بنا بر گزارش‌های تحلیلی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اردیبهشت ماه امسال بالاترین میزان معاملات با رقم ۱۹ هزار و ۴۴۲ فقره در طول ۱۵ ماه اخیر انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (اردیبهشت ۹۶) 16/3 درصد رشد داشت؛ همزمان میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت امسال به ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسید که رشد 34/2 درصدی قیمت نسبت به اردیبهشت سال گذشته را نشان می‌داد. گره خوردن افزایش قیمت و معاملات با یکدیگر، ورود به دوره رونق بازار مسکن را نوید می‌داد.
اما این اتفاق در خرداد امسال با جهش قیمتی مصادف شد، به گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در این ماه با حدود ۵۰۰ هزار تومان افزایش نسبت به اردیبهشت به رقم ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که افزایش 44/5 درصدی نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می‌داد. ضمن اینکه تعداد معاملات نیز به ۱۵ هزار و ۲۰۹ فقره کاهش پیدا کرد که سبب افت 21/8 درصدی معاملات نسبت به اردیبهشت امسال و رشد منفی 2/9 درصدی نسبت به خرداد سال گذشته شد. اتفاقی که سبب شد کارشناسان زنگ خطر ورود به دوره رکود تورمی و احتمال تکرار آن در ماه‌های بعد را به صدا درآورند.
بار دیگر جهش قیمتی بازار مسکن همزمان با کاهش تعداد معاملات در تیرماه اتفاق افتاد و میانگین قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی نسبت به خرداد به ۶ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید که سبب رشد 53/9 درصدی قیمت مسکن نسبت به تیر ۹۶ شد. تعداد معاملات هم حدود ۱۰ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و به رقم ۱۳ هزار و ۷۹۶ فقره رسید که نسبت به تیر سال گذشته 6/4 درصد کمتر بود. این موضوع نظریه کارشناسان مبنی بر حاکم شدن رکود تورمی به بخش مسکن را تأیید می‌کرد.
با افزایش شدید ۶۲ درصدی قیمت مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته و افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به تیرماه و رسیدن به رقم بی‌سابقه ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان در هر متر مربع، نظریه تداوم رکود تورمی در ادامه سال جاری، بار دیگر تأیید شد؛ چرا که تعداد معاملات نیز با کاهش عجیب 28/1 درصدی نسبت به مرداد سال قبل و حتی حدودا ۵ درصدی نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۹۷) مواجه شد و تنها ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله به امضا رسید. کاهش سنگین قدرت خرید مسکن خانوارها به دلیل جهش قیمت‌ها می‌تواند مهم‌ترین دلیل این اتفاق باشد.
پای برخی مشاورین املاک
میان گرانی‌های مسکن
حسین شادمان، یک مشاور مسکن ا‌ست که از حدود 40 سال قبل به این کار مشغول است.
او گرانی خانه‌ها را در مناطق مرکزی غربی تهران ناشی از کوچ دلالان و خرید این خانه‌ها در نیمه اول سال می‌داند و عنوان می‌کند:«پس از ساخت خانه‌ها، زمانی که قرار است مجوز صادر شود، خیلی وقت‌ها ازمالکان پرسیده می‌شود که «چند متر اضافه بزنم؟!» البته که این افزایش متر مبالغ خاص خود را هم دارد. در حین صدور مجوز برای خانه 50 متری سند 55 یا 60 متری صادر می‌شود و در ازای آن صاحب ملک موظف است بابت هر متر 500 هزار تومان شیرینی بدهد؛ البته که صاحب‌خانه هم تاب نمی‌آورد و هم خانه را با متراژ کمتر به خریدار یا مستاجر غالب می‌کند و هم پول آن را چند برابر روی قیمت می‌کشد.»
این مشاور املاک از برخی هم صنفانش هم چنین می‌گوید: «در یک خیابان 100 متری، 10 تا بنگاه معاملات ملکی باز شده که خیلی از آنها حتی مجوز فعالیت هم ندارند اما به خوبی در آشفتگی بازار نقش دارند. وقتی که صاحب‌خانه‌ها با قیمت‌های تخیلی‌شان وارد مغازه من می‌شوند قبول نمی‌کنم که چنین قیمت‌های عجیبی را به خریداران و مستاجران اعلام کنم اما برخی از همین املاکی‌ها کمی آن‌طرف‌تر از من با کمال میل از این قیمت‌ها استقبال می‌کنند تا به منفعت خودش برسند و هرگز به فکر مستاجر نیستند. همین باعث شده تا در عرض یک سال قیمت خانه‌های این منطقه‌ با وجود این‌که فرسودگی قیمت خانه را پایین می‌آورد؛ دو، سه برابر شود.»
دولت مصالح را کنترل کند
مصطفی قلی خسروی دبیر اتحادیه املاک استان تهران درباره وضعیت نابسامان تعیین رهن و اجاره از سوی صاحبان ملک به گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید: «در هیچ جای دنیا برای ملکی نرخ نمی‌گذارند. وقتی مالک می‌خواهد ملکی را بفروشد، اول محاسبه می‌کنند که آیا می‌توانند ساختمانی به ازای آن بسازد؟ با توجه به این‌که 85 درصد مصالح ساختمانی تولید داخلی است؛ اگر دولت بتواند این اجناس را کنترل کند، هزینه ساخت کم و در نتیجه تولید ارزان‌تر تمام می‌شود و عرضه نیز بیشتر می‌شود، که این عرضه می‌تواند قیمت مسکن را کنترل کند و ثابت نگه دارد.»
وی در پاسخ به وضعیت نظارت بر تخلفات برخی مشاورین املاک که سبب آشفتگی بازار مسکن شده‌اند می‌گوید:«بدون مجوز ماده 27 و 28 قانون نظام صنفی با کمک املاکان محترم همه روزه تعدادی تعطیل می‌شوند، پس نظارت اتحادیه و نظارت اتاق اصناف و نظارت صنعت و معدن بر آنها هست.»
ثبوت وام مسکن
صعود قیمت مسکن
قیمت اوراق تسهیلات مسکن در هفته‌های اخیر چندان تغییری نداشته است که شاید بتوان یکی از عوامل این موضوع را رشد قیمت مسکن دانست، چرا که با افزایش قیمت مسکن، وام مسکن تغییری نداشته و با توجه به قیمت‌های بالا از وام مسکن به راحتی نمی‌توان به عنوان کمک هزینه خرید استفاده کرد.
در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن ۶۱ تا ۶۳ هزار تومان داد و ستد می‌شود. اوراقی که با قیمت ۶۱ هزار تومان داد و ستد می‌شوند به انتهای سر رسیدشان نزدیک شده‌اند.
طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن در شهرهای بزرگ از جمله تهران رشد چند ده درصدی داشته ولی مقداری که به عنوان وام مسکن پرداخت می‌شود ثابت مانده است، این موضوع باعث شده اوراق تسهیلات مسکن به آن صورتی که باید، نتواند بی‌خانه‌ها را خانه‌دار کند.
از طرف دیگر رشد قیمت ارزهای خارجی در ماه‌های گذشته یکی از عوامل رشد قیمت مسکن است، چرا که بازار ارز به شدت در بازارهای موازی تاثیر می‌گذارد. شاید یکی از دلایلی که اوراق تسهیلات مسکن در چند هفته اخیر تغییر قیمتی آنچنانی نداشته است را بتوان این موضوع دانست که با توجه به افزایش قیمت مسکن برای بسیاری تهیه کردن اوراق تسهیلات چندان توجیهی نداشته است.
با توجه به قیمت‌های موجود در تابلوی معاملات فرابورس با قیمت حدودی هر برگ تسهیلات ۶۳ هزار تومان زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، آنها باید ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۴۰ برگ بهادار دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی خریداری کرد، در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن، حدود ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان‌ صرف کنند.
همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب دو میلیون و ۵۲۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید ۱۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان پرداخت کنند.
علاوه‌بر این زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید هفت میلیون و ۵۶۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. همچنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید دو میلیون و ۵۲۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی ۱۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود.
مجردهای تهرانی نیز می‌توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و غیر زوج‌هایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند.
با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق هفت میلیون و ۵۶۰ هزار تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و افراد گروه سوم مبلغ پنج میلیون و ۴۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته در صورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ دو میلیون و ۵۲۰ هزار تومان دیگر هم بپردازند.
اوراق تسهیلات مسکن
اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر می‌شود.
این اوراق قابلیت معامله در فرابورس ایران را دارد و ارزش اسمی هر برگ پنج میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه(اوراق تسهیلات مسکن در بورس) حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است. این اوراق با توجه به اینکه چقدر تا زمان اعتبارش باقی مانده دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.