افت و خیزهای بازار مسکن و چالش‌های پیش‌رو - بخش نخست

تب بازار مسکن و رنج خانه به‌دوشی

کد خبر: ۱۴۵۳۱۸

تاریخ: ۳۰ مهر ۱۳۹۷ - ۲۰:۲۷

گروه گزارش
خانه‌های خالی در کنار مستاجران بی‌خانه، تضاد تلخی است که امروزه خصوصا در کلان‌شهرها بیشتر به چشم می‌خورد.
پای صحبت برخی مشاورین مسکن که می‌نشینیم از نرخ بالای مسکن در منطقه خودشان می‌گویند، اما این اعداد را حاصل توهمات و تخیلات صاحبان املاک می‌دانند که فقط یک قیمت باقی مانده و نه تنها سودی به مالک نمی‌رساند، بلکه بازار را نیز آشفته می‌کند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد تصفیه بازار مسکن از خانه‌های خالی، به یک بسته راهکار ترکیبی‌نیازمند است؛ به این معنا که راهکارهای تک نسخه‌ای برای مواجهه و رساندن تعداد خانه‌های خالی به سطح متعارف جوابگو نخواهد بود و باید متناسب با این‌که خانه‌های خالی در هر استان چه ویژگی‌ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان به‌ صورت بومی تهیه و اجرا شود.
مسکن و رنج یک بیماری پنهان
طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال‌های 1390 تا 1395 جمعیت کشور از 75/1 به 79/9 میلیون نفر و تعداد خانوار از 21/1 میلیون نفر به 24/1 میلیون نفر رسیده است. این افزایش جمعیت و افزایش تعداد خانوار به معنای افزایش تقاضای مسکن است. اگر هر خانوار به میزان یک مسکن تقاضا داشته باشد، میزان تقاضای ناخالص کل مسکن به تعداد خانوارها خواهد بود.
از سوی دیگر، بین سال‌های 1390 تا 1395 سهم خانوارهای دارای مسکن ملکی در کشور از 62/7 درصد به 60/6 درصد و نیز تعداد واحدهای مسکونی معمولی (بدون احتساب خانه‌های خالی) از 19/9 میلیون به 22/8 میلیون واحد رسیده است. بدین ترتیب با کسر تعداد واحدهای مسکونی که در ملکیت افراد است، به میزان 8/6 میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی نیستند.
کل موجودی مسکن کشور در سال 90 حدود 21 میلیون و 663 هزار واحد بوده که با 17 درصد رشد به 25 میلیون و 412 هزار واحد در سال 95 رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک‌ میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 587 هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود 55 درصد رشد کرده است.
برآوردهای کارشناسی از وضعیت خانه‌های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بیانگر آن است که هم‌اکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج می‌برد که می‌تواند از انحراف سرمایه‌های ساختمانی و حبس آنها در خانه‌های خالی از سکنه نشات گرفته باشد.
دلایل افزایش خانه‌های خالی
تحلیلگران اقتصادی درخصوص دلایل افزایش تعداد خانه‌های خالی از دیدگاه تقاضا عنوان می‌کنند؛ پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن، عامل مهم و تعیین‌کننده است. دومین دلیل از نگاه آنها، افزایش شاخص ضریب جینی است که نابرابرتر شدن توزیع درآمد را به‌دنبال داشته و در نتیجه قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد با کاهش مواجه شد. همچنین نرخ رشد اقتصادی پایین، کاهش شدید درآمد سرانه، بالا بودن نرخ تورم و آهنگ نزولی پس‌انداز خانوارهای کم‌درآمد و متقاضیان مسکن، مهم‌ترین موانع موجود برای کاهش تقاضای موثر مسکن بوده است. در این میان، واحدهای مسکونی شبه‌خالی (خانه دوم) سهمی بیش از 7 درصد کل ذخیره مسکن را به‌خود اختصاص داده است.
طبق آمارها قیمت مسکن پایتخت در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه می‌دهد که معاملات در مسیر کاهش قرار دارد.
با این وجود، در شهریورماه ۱۳۹۷ رکود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد. آن‌طور که بانک مرکزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۸میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 9/4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 74/1 درصد رشد نشان می‌دهد. معاملات اما همچون ماه‌های گذشته سیر نزولی داشته است. در شهریورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمآنهای مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 13/9 و 33/5 درصد کاهش نشان می‌دهد.
مسکن بی‌تفاوت به دلار
در نرخ‌های نجومی ا‌ست؟
در ۱۶ روز ابتدای مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۴۲۶۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش ۳۰ درصدی نشان می‌دهد. پس از رونق نسبی از آذرماه سال گذشته، ورود به دوره رکود معاملاتی مجددا در بازار نیمه‌جان مسکن شهر تهران از مردادماه امسال کلید خورده و همچنان ادامه دارد. با رشد یکباره قیمت مسکن متاثر از نوسانات نرخ ارز که از اواخر سال گذشته رقم خورد، بازار مسکن در مسیر افت معاملاتی قرار گرفت. نقدینگی نوسان‌گیران در بهار امسال مانع از آن شد که حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت کاهش محسوسی داشته باشد. اما از ابتدای مردادماه به دلیل فاصله‌ ایجاد شده بین توان متقاضیان واقعی با قیمت مسکن، کاهش شدید معاملات رقم خورد.
خرید و فروش مسکن شهر تهران در شش ماهه نخست امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12/1درصد کاهش یافته است. با این حال روند کاهش معاملات از مردادماه شدیدتر شده است.این روزها که قیمت ارز مقداری کاهش یافته، برخی کارشناسان به اثرگذاری این روند بر بخش مسکن و کاهشی شدن قیمت‌ها معتقد هستند و برخی دیگر می‌گویند که قیمت‌ها بالا می‌رود.
محمد ناصری یک دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید: «در حال حاضر بخش عرضه در کشور شرایط مناسبی ندارد. از سوی دیگر برای طیف مصرفی، شرایط بسیار سخت شده است؛ زیرا یک افزایش قیمت را تجربه کردیم و معتقدم در شش ماه آینده نیز این روند ادامه می‌یابد.»
وی در ادامه می‌افزاید:« چه بازار دلار به آرامش برسد و چه نرسد در هر دو صورت افزایش قیمت را در بازار مسکن خواهیم داشت. مسکن یک کالای تولیدی زمان‌ بر است و بخش تولید در شرایط سختی که حتی اجزای کوچک ساختمانی در بازار به وفور یافت نمی‌شود با گرانی مصالح و نهاده‌های تولید مواجه شده است. لاجرم قیمت تمام شده واحدهای مسکونی که در آینده وارد بازار می‌شوند به مراتب بالاتر از مسکن‌های موجود خواهد بود.»
این در حالی ا‌ست که برخی از کارشناسان مسکن معتقدند که رابطه‌ ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایه‌ گذاران جذاب می‌شود، طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، ‌طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافا این‌که نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.
باز هم پای دلالان در میان است!
اگر می‌توانستیم به نحوی در بازار مسکن فعالیت کنیم که ساخت و ساز، مناسب با نیاز جامعه صورت بگیرد، قطعا امروز شاهد افزایش بیش از حد قیمت مسکن در بازار نبودیم. اینکه تولید مسکن متناسب با نیاز بازار نیست، یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در بازار است.
در گفت‌وگو با تعدادی از مشاورین املاک و بررسی‌های صورت گرفته، ریشه برخی افزایش قیمت‌های نجومی را در جای دیگری پیدا می‌کنیم. جایی که باز هم پای دلال‌ها در میان است.
امیر مهدی قنبرلو یک مشاور مسکن واقع در محله سی متری جی تهران در گفت‌و‌گو با کیهان می‌گوید: «در این منطقه با افزایش قیمت دلار و مصالح شاهد تغییر آن‌چنانی در قیمت مسکن نبودیم؛ به همین علت با افزایش قیمتی که مسکن در مناطق بالاتر داشت، دلالانی که قبلا به خرید و فروش خانه‌های مناطق شمال شهر مشغول بودند، به این مناطق آمدند و با گذاشتن قیمت‎‌های غیر واقعی بر املاک، صاحبخانه را به وسوسه انداخته و خانه‌هایشان را به قیمت بالایی خریدند.»
وی ادامه می‌دهد: «البته سیل خروش دلالان به سمت این مناطق با رقابت‌ همراه شد و در اصطلاح نوبت به چوب زدن املاک رسید و قیمت‌ها را به غیر واقعی‌ترین حد خود رساند تا ساکنان این مناطق همان خانه‌های قبلی را به ناچار به دو و حتی سه برابر قیمت قبل خریداری یا رهن و اجاره کنند.»
رشد قیمت مسکن در برخی مناطق تهران که بیش از نرخ تورم باشد، کاذب است. البته رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ارتباطی به رشد قیمت مصالح ساختمانی پیدا نمی‌کند. رشد قیمت مسکن در برخی مناطق تهران مثل منطقه ۵ که حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد بوده، به خاطر نفوذ سوداگران بوده است که قطعاً کاذب بوده و باید کاهش پیدا کند.
وضعیت مسکن فراتر از رکود!
یک پژوهشگر اقتصاد توسعه هم درباره آینده بازار مسکن با بیان این‌که بخش مسکن فراتر از رکود رفته و متأسفانه قفل شده است، می‌گوید: «البته کل اقتصاد کشور درگیر شده است و هنوز برای عبور از چالش‌ها و بحران‌های این حوزه برنامه‌ریزی منسجمی صورت نگرفته است. حتی پیش‌بینی درستی از وضعیت بازار نمی‌توان داشت. برخی‌ها هم به جای پیش‌بینی و تحلیل بازار اقدام به پیشگویی می‌کنند و نمی‌توانند آینده‌ درستی را برای بازار مسکن عنوان کنند.»
این پژوهشگر ادامه می‌دهد: «زمانی که نرخ سود بانکی تصویب شد، بانک‌ها با فعالیت‌های سوداگرانه و معاملات صوری برای آنکه نرخ سود ۲۰ درصد را تثبیت کنند، اقدام به درآمدزایی و معامله کردند و حال اثر آن را می‌توان در بازار مسکن دید.اگر بانک‌ها طی این مدت در بازار مسکن ورود نکرده بودند و به صورت صوری خرید و فروش انجام نمی‌دادند اکنون بازار مسکن دچار به هم ریختگی نمی‌شد.»
وی می‌افزاید: «اگر وضعیت مسکن با روال موجود ادامه پیدا کند، احتمال افزایش قیمت مسکن کم است، ولی اگر نقدینگی‌ها به سمت مسکن بیاید، قیمت‌ها افزایش مجدد پیدا خواهد کرد. دولت نباید مانند آتش‌نشان عمل کند. این امر باعث بی‌اعتمادی و دلهره مردم می‌شود و همواره این نگرانی وجود دارد که چالش اقتصادی بر سر راه آنها قرار گیرد. اگر دولت با ثبات و قابل تکیه باشد، مردم به او اعتماد خواهند کرد و دیگر بازارها تحت تأثیر فعالیت‌هایی چون خرید و فروش‌های کاذب نمی‌رود.»
او همچنین در پایان ضمن‌اشاره به ایجاد نهادی برای توسعه اقتصاد دانش‌بنیان در شهرمی‌گوید: «متأسفانه اراده محکمی برای حل چالش‌ها وجود ندارد. در کلانشهرها باید محیط نوآوری تشکیل شود.اگر شهرداری‌ها به این سمت حرکت کنند، خیلی از مشکلات برطرف می‌شود.»
نتایج یک نظرسنجی معتبر می‌گوید که از ۷۹ نفر از شهروندان نشان می‌دهد ۵۴ درصد معتقدند التهاب بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری فروکش می‌کند و میانگین رشد قیمت مسکن به صفر تا ۲۰ درصد می‌رسد. همچنین ۱۸ درصد مخاطبان گفته‌اند که رشد قیمت‌ها بین ۳۰ تا ۵۰ درصد خواهد بود و تنها ۵ درصد معتقدند رشد قیمت مسکن به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد. از سوی دیگر آنها معتقدند ادامه رشد قیمت‌ها منجر به رکود مجدد بازار مسکن خواهد شد.