تامین مسکن جوانان اصول اساسی سیاست‌های ابلاغی رهبر معظم انقلاب(بخش پایانی)
بار سنگین تهیه مسکن بر دوش خانواده‌ها
فریده شریفی
تامین مسکن از جمله مباحثی است که همواره ذهن مردم و مسئولان را به خود مشغول کرده است به نحوی که هر خانواده‌ای تمام تلاش خود را به کار می‌گیرد تا با خرید مسکن هرچند هم کوچک از اجاره‌نشینی و پیامدهای آن رهایی پیدا کند. دولت‌هایی هم که بر سر کار می‌آیند یکی پس از دیگری تلاش می‌کنند بخش عظیمی از فعالیت‌های خود را در این بخش به کار گیرند. اجرای طرح مسکن مهر، اختصاص دادن وام‌های متعدد مسکن و تسهیلاتی در این زمینه توجه ویژه مسئولان کشور به مسئله مسکن و نگرانی خانواده‌ها برای داشتن سرپناه را نشان می‌دهد.
برای باز کردن قفل مسکن تلاش و همکاری همه مسئولان، نهادها و واحدهای اجرایی لازم و ضروری است و توقع از یک وزیر، یک مسئول و یک نهاد برای باز کردن این قفل غیرمنطقی به نظر می‌رسد. بدون شک مسکن پای ثابت مسائل اقتصادی و اجتماعی هر دولتی می‌باشد و لازم است که دولت با همکاری نهادهای اجرایی، مسکن متناسب با نیاز هر خانواده ایرانی را فراهم نماید.
تامین مالی، مشکل اصلی
عرضه زمین شهری با هزینه بالا، انجام مراحل مطالعه، مکان‌یابی، عملیات تسطیح و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و... از مهمترین چالش‌های تامین مالی بخش مسکن است. روشن‌ترین نتیجه وجود این مشکلات و چالش‌ها، افزایش قیمت مسکن است. در کنار این عوامل باید به مسئله انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره‌برداری، وجود حجم زیاد نخاله‌های ساختمانی، سنگین بودن سازه، خطرات حین ساخت، آلودگی محیط شهری در زمان ساخت، استفاده غیرمنطقی از آب شرب شهری در زمان ساخت و... نیز اشاره کرد.
«حامد مظاهریان» معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است، اولین چالش بخش مسکن، بحث نظام تامین مالی است زیرا این نظام بانک محور است و بانک‌ها هم با حجم محدود منابع روبه‌رو هستند.
وی اضافه می‌کند: «برای بهبود نظام تامین مالی مسکن نیازمند یک نهاد توسعه‌ای هستیم که در این میان باید بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای تبدیل شود. در این راستا مجلس شورای اسلامی برای بهبود نظام تامین مالی در اصلاحیه قانون بودجه سال 1395 سرمایه بانک مسکن را به حدود 4 برابر افزایش داد که این رقم برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای مناسب است.»
کارشناسان اقتصادی معتقدند حکایت مسکن حمایت کلی اتکای نظام تامین مالی کشور به پول و بخش بانکی است که این نقیصه در بخش مسکن با شدت بیشتری مشاهده می‌شود به طوری که بخش مسکن با داشتن حدود 5 درصد ارزش افزوده بخش‌های اقتصاد، بالغ بر 20 درصد مانده تسهیلات را به خود اختصاص داده است. با این حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن از کافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.
فاتحان بازار مسکن
درگذشته جوانان که به خانه بخت می‌رفتند مشکلی به نام تهیه مسکن نداشتند چرا که می‌دانستند بالاخره سقفی بالای سرشان هست و در خانه پدری یا محل دیگر می‌توانستند برای خود یک سرپناه تهیه کنند اما امروزه افزایش جمعیت شهرنشینی، بالا رفتن سطح توقعات، بالا رفتن قیمت زمین، هزینه تامین مسکن را افزایش داده و خانواده‌ها و به خصوص جوانان به راحتی نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را فراهم کنند.
پدری که دو فرزند دختر و دو فرزند پسر دارد در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان به مشکلات ازدواج فرزندان خود اشاره می‌کند و می‌گوید: «فرزندان پسرم تقریبا به سن ازدواج رسیده‌اند و من و همسرم تمایل زیادی داریم که به زندگی آنها سروسامانی دهیم اما مشکلات زیادی بر سر راه ما وجود دارد که مهم ترین آن تامین مسکن است. چرا که با پس‌انداز اندکی که داریم به سختی می‌توانیم مخارج عروسی آنها را تامین کنیم چه برسد به تامین هزینه مسکن!»
وی اضافه می‌کند: «اگر در گذشته با گرفتن یک وام معمولی بانکی می‌توانستیم خانه‌ای بخریم و مسکنی تهیه کنیم امروزه با وام‌های کلان و بهره‌های سنگین هم نمی‌توانیم یک آپارتمان کوچک خریداری کنیم و در چنین شرایطی چگونه می‌توانیم جوانان خود را با دست خالی به خانه بخت بفرستیم»؟!
این پدر محترم همچنین می‌گوید: «تمام این مشکلات و مسائل در حالی است که می‌شنویم دلالان مسکن و سودجویان بازار مسکن دست روی زمین‌های مختلف می‌گذارند و با همدستی و همکاری با بساز و بفروش‌ها به سودهای کلانی دست می‌یابند.»
واقعیت این است که کاهش قدرت خرید مردم، مشکلات اقتصادی، وضعیت اجتماعی و نابسامانی‌های موجود در تامین نظام مالی کشور تنها یک روی سکه است و طرف دیگر آن سودجوها و دلالانی هستند که روی زمین‌های شهری و حومه آن دست گذاشته‌اند به نحوی که اگر قیمت زمین‌های حاشیه شهر را که چند سال پیش حتی یک خانه هم در آن یافت نمی‌شد با قیمت امروزی مقایسه کنیم به رقم‌هایی در حدود 1000 درصد رشد هم برخورد خواهیم کرد.
«صابر عباسپور» کارشناس مسائل اقتصادی در این باره می‌گوید: «از آنجا که ساخت و ساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی صورت می‌گیرد و این اشخاص نیز تقریبا همه منابع مالی مورد نیاز را از طریق سرمایه شخصی یا منابع پیش‌فروش تامین می‌کنند لذا تصمیم به سرمایه‌گذاری عمدتا بر اساس شرایط روز شکل می‌گیرد در حالی که اگر ساخت و ساز به صورت حرفه‌ای و زیرنظر دولت انجام می‌شد و کنترل بیشتری نسبت به سیاست‌های تنظیم بازار مسکن صورت می‌گرفت با بی‌اعتمادی، عدم اطمینان ونوسان در قیمت مسکن مواجه نبودیم و مشکلات این بخش مهم اقتصادی به حداقل می‌رسید.»
وی به معضل دلالان مسکن نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: «دلالان مسکن و برخی از بنگاههای املاک با اتخاذ سیاست‌های غیرمنطقی موجب تشدید شرایط رکود،ایجاد فضای رقابتی، تبانی و افزایش کاذب قیمت‌های مسکن می‌شوند که متاسفانه ضررهای جبران‌ناپذیری به خریداران واقعی مسکن وارد می‌کند.»
به گفته این کارشناس اقتصادی، در حال حاضر برندگان اصلی بازار مسکن دلالانی هستند که با دستکاری در نرخ‌گذاری‌ها موجب رشد قیمت مسکن شده‌اند و با اعمال سلیقه و در نظر گرفتن منافع خود فشار مضاعفی بردوش موجر و مستأجر وارد کرده‌اند.
بنگاههای مسکن در سال‌های اخیر همزمان با افزایش قیمت مسکن رشد قارچ‌گونه‌ای داشته‌اند این در حالی است که عملکرد آنها منطبق بر کارکردهای مورد انتظاربخش مسکن نیست و برخورد با تخلفات بسیاری از آنان از وظایف مهم مسئولان دولت است.
آیا وام مسکن چاره‌ساز است؟
عده‌ای معتقدند بهترین راه‌چاره برای اینکه جوانان بتوانند صاحب‌خانه بشوند استفاده از وام مسکن است اما بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند که وام خرید مسکن هم مشکل مسکن را حل نمی‌کند.
در این زمینه نظر «منصور اسدی» کارشناس توسعه و شهرسازی را جویا شدیم وی معتقد است، در نظر گرفتن وام مسکن و تسهیلات در این زمینه برای خرید مسکن خانوارها و جوانان راهکار مناسبی است اما کافی نیست و تجربه نشان داده که اعطای تسهیلات به خانه‌دار شدن جوانان کمکی نکرده است چرا که این وام‌ها به سپرده‌گذاران پرداخت می‌شود و چه بسا جوانانی که سپرده لازم برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها را ندارند.این کارشناس اضافه می‌کند: «بهتر است این وام‌ها به جای اینکه در بازار تبدیل به خرید و فروش شود و یک واحد مسکونی چندین بار دست به دست شود روش تولید مسکن را تغییر داد و قدرت خرید و انتخاب جوانان را بالا برد تا بتوانند در هر منطقه‌ای که می‌خواهند به راحتی صاحب خانه شوند.»
«حسام عقبایی» رئیس اتحادیه املاک تهران نیز در این زمینه می‌گوید: «ارائه تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها هم نتوانسته موجب تحریک تقاضا شود. و اصولا سیاست ارائه تسهیلات از سوی دولت روی ریل اصلی خود نیست، به همین دلیل دولت باید در ارائه تسهیلات بانکی دقت‌نظر زیادی داشته باشد و سیاست‌های پولی و بانکی را به گونه‌ای تنظیم و کنترل نماید تا موجب رونق بخش مسکن شود.»
وی اضافه می‌کند: «ارائه تسهیلات بانکی با این سقف‌های کنونی نمی‌تواند قدرت خرید مردم را بالا ببرد و مردم را خانه‌دار کند. چرا که در شرایط کنونی متوسط قیمت مسکن در استان تهران درحدود چهارمیلیون و در شهرستان حدود دو میلیون تومان است بنابراین با این تسهیلات بانکی امکان خانه‌دار شدن برای هرکسی وجود ندارد.
وام خرید مسکن زمانی کارایی لازم خود را خواهد داشت که قیمت‌های مسکن منطقی و استاندارد باشد. به عبارت دیگر بایستی هر خانواده‌ای با درآمد متوسط و با کنار گذاشتن درآمد پنج یا شش ساله خود بتواند یک خانه با قیمت متوسط تهیه کند. زمانی که قیمت مسکن به این اندازه برسد، منطقی محسوب می‌شود اما وقتی که قیمت مسکن به صورت غیرمنطقی بالا است، اعطای وام مسکن تاثیری در بازار و توانمند کردن مردم برای خرید نخواهد داشت.
راه چاره چیست؟
بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبدخانوار منجر به کاهش قدرت خرید خانوار و به تبع آن کاهش هزینههای ضروری از جمله هزینههای خوراکی و بهداشتی می‌شود بنابراین دولت برای تامین اقلام ضروری باید هزینههای یارانه‌ای خود را افزایش دهد که بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می‌کند.
بنابراین کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از اهداف اصلی بخش مسکن باید مدنظر قرار گیرد.
منصور اسدی در زمینه راهکارهای موجود برای حل مشکل مسکن در ایران نیز می‌گوید: (مهمترین مسئله برای حل مشکل مسکن، مقابله با دلالان مسکن و سوداگرانی است که کنترل زمین‌ها و بازار مسکن را برعهده گرفته‌اند بنابراین باید آمار ملک‌ها در کشور مشخص و ساماندهی شود و تعداد معامله‌ها و معامله‌کنندگان مشخص شود تا کسانی که تعادل بازار مسکن را برهم می‌زنند و باعث گرانی قیمت مسکن می‌شوند شناخته و مجازات شوند.»
وی اضافه می‌کند: «از سوی دیگر دولت باید سیاست‌هایی اتخاذ کند که بازار مسکن رونقی پایدار و غیرتورمی داشته باشد که این مسئله موجب حل معضل مسکن، بازسازی قدرت خرید خانوار و رشد اقتصادی کشور خواهد شد.»
به گفته این کارشناس واگذاری زمین رایگان، واگذاری تسهیلات ارزان قیمت، تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی، بالا بردن تسهیلات بانکی و... از جمله راهکارهایی است که می‌توان گره کور مسکن را حل کرد و جوانان متقاضی‌خانه را صاحب خانه کرد.
پیک هرمی جمعیت نشان می‌دهد که هر سال به طور متوسط حدود یک میلیون زوج جوان متقاضی مسکن مناسب برای شروع زندگی خود هستند و در صورت عدم رسیدگی به نیاز اصلی آنان یعنی تامین مسکن با سرخوردگی مواجه شده و غالبا امر مقدس ازدواج را به تاخیر می‌اندازند.سیاست‌های کارآمد و مدبرانه دولت خدمتگزار می‌تواند علاوه بر حل معضل مسکن موجب رشد اقتصادی کشور شود و اشتغالزایی را نیز افزایش دهد.