تامین مسکن جوانان اصول اساسی سیاست‌های ابلاغی رهبر معظم انقلاب(بخش نخست)
سر پناه و مسکن اصلی‌ترین نیاز زو ج های جوان
فریده شریفی
نیاز به سرپناه و مسکن یکی از ابتدایی‌ترین و در عین حال اصلی‌ترین نیازهای انسان است. در یک خانه علاوه بر نیازهای مادی، نیازهای عاطفی، امنیت، آرامش و آسایش اعضای خانواده تامین می‌شود، به همین دلیل مفهوم سکونت فراتر از استقرار در یک چهار دیواری است.
روند رو به رشد جمعیت و افزایش پدیده مهاجرت به شهرها، مشکلاتی در زمینه مسکن برای شهروندان به وجود آورده است. اما به غیر از دغدغه و اضطراب فراوان برای یافتن یک مسکن مناسب برای خانواده‌ها، قفل‌هایی در بازار معاملات مسکن به چشم می‌خورد که به صورت رشد مداوم افزایش قیمت و اجاره‌بها، تضعیف قدرت خرید متقاضیان، حضورپررنگ دلالان مسکن وبساز و بفروش‌ها ظاهر شده است.
این در شرایطی است که رهبر معظم انقلاب اسلامی حضرت آیت‌الله خامنه‌ای حل مشکل مسکن و برطرف کردن دغدغه خانواده‌ها در این زمینه را به عنوان یکی از اصول اساسی سیاست‌های خانواده‌ها مورد توجه قرار داده و ابلاغ فرمودند.
از طرفی به سرانجام نرسیدن بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر به دغدغه‌ای اساسی برای خانواده‌ها مبدل شده است.
چالش‌های بخش مسکن
بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که به دلیل وابستگی با سایر بخش‌ها از موقعیت ویژه‌ای برخوردار است، ضمن اینکه سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه یک چهارم، از اشتغال یک دهم و از تسهیلات بانکی یک پنجم می‌باشد. مسکن یکی از گران‌ترین کالاهایی است که خانواده‌ها در طول زندگی‌شان خریداری می‌کنند لذا حل مشکلات و چالش‌های این بخش یکی از ضروری‌ترین و مهم‌ترین اولویت‌های دولت است.
«صابر عباسپور» کارشناس مسائل اقتصادی در گفت‌وگو با گزارشگر کیهان درباره چالش‌های بخش مسکن می‌گوید: «متاسفانه امروزه به رغم وجود عوامل تولید مسکن در کشور و تلاش دست‌اندرکاران در این بخش، تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نبوده و کمبود مسکن در کشور کاملا آشکار و نمایان است.»
وی اضافه می‌کند: «در حال حاضر در حدود 7 میلیون واحد مسکونی در جامعه نیاز داریم که با توجه به افزایش حدود 900 هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان در سال پیش‌بینی می‌شود نیاز به مسکن برای خانواده‌های تازه تشکیل شده باز هم افزایش یابد و کشور با چالش کمبود مسکن مواجه باشد.»
این کارشناس مسائل اقتصادی تاکید می‌کند: «در کشور ما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری بخش عمده‌ای را به خود اختصاص می‌دهد به نحوی که در برخی از خانوارها به بیش از 70 درصد می‌رسد. این بدان معناست که بخش اعظم درآمد خانواده‌ها به خرید مسکن یا اجاره مسکن تعلق می‌گیرد در حالی که در کشورهای موفق به حل معضل مسکن این مقدار به کمتر از 15 درصد می‌رسد.»
وی همچنین تصریح می‌کند: «دولت باید سیاست‌هایی اتخاذ کند که بازار مسکن رونقی پایدار و غیرتورمی داشته باشد و هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار کاهش یابد تا مشکلات مسکن و به تبع آن مشکلات اشتغالزایی، تورم، فقر و مشکل ازدواج جوانان حل و فصل گردد، زیرا به دلیل مشکلات اشتغال و پایین بودن درآمد جوانان برای تامین هزینه مسکن مناسب متوسط سن ازدواج جوانان افزایش یافته است.»
وی اضافه می‌کند: «این مسائل نشان می‌دهد که مشکلات اقتصادی در کشور وضعیتی وابسته و زنجیرگونه دارند و عدم حل یک مشکل به بروز مشکل دیگری منجر می‌شود بنابراین با حل معضل مسکن و بازسازی قدرت خرید خانوار می‌توان به رشد اشتغالزایی، رشد اقتصادی کمک کرد و باعث افزایش کارآمدی سیاست‌های دولت در این زمینه شد.»
پای درد دل مردم
تامین خانه برای خانواده‌ها و به خصوص زوج‌های جوان یکی از مهم‌ترین ارکان تشکیل زندگی است و جوانان به محض تشکیل زندگی مشترک به فکر اجاره یا خرید یک خانه می‌افتند چرا که احتیاج به سرپناهی دارند که در آن آرامش گیرند و نیازهای زندگی خود را برآورده سازند.
اما تامین سرپناه با چه هزینه‌ای؟! یافتن خانه با چه قیمتی؟!
چگونه می‌توان یک خانه مناسب تهیه کرد بدون اینکه به خانواده‌ها فشار مضاعف وارد شود و یا اینکه زیر هزینه سنگین خرید یا اجاره‌خانه کمر خم نکنند؟!
آقایی که خود را «متین.م» معرفی می‌کند در پاسخ به پرسش گزارشگر ما درباره تهیه مسکن برای خانواده می‌گوید: «حدود چهار سال از ازدواج من می‌گذرد و در این مدت چهار بار خانه عوض کرده‌ام زیرا پس از گذشت هر سال صاحبخانه یا می‌خواهد بهای اجاره را افزایش دهد یا بهانه می‌آورد که می‌خواهد خانه را بفروشد و ما سرگردان این بنگاه املاک و آن بنگاه می‌شویم.»
وی اضافه می‌کند: «بنگاه‌داران و مشاوران املاک ابتدا از ما استقبال می‌کنند و چندین مورد متنوع و متعدد را به ما معرفی می‌کنند اما به محض اینکه قدرت خرید یا اجاره ما را در می‌یابند برخوردها عوض می‌شود و به راحتی و بدون رعایت هیچ ملاحظه ای به ما می‌گویند خودتان را خسته نکنید در این منطقه منزل مناسبی گیر شما نمی‌آید به مناطق پایین‌تر شهر مراجعه کنید! برخی از آنها نیز رو ترش می‌کنند و اصلا تحویل نمی‌گیرند!»
این آقا خاطرنشان می‌کند: «آنچه که برای من بسیار جالب و تعجب‌آور است این است که آیا همه این آقایان خودشان صاحبخانه هستند و آیا شرایط مستأجری را پشت‌سر نگذاشته‌اند پس چرا با ارباب‌رجوع و مشتریان این‌گونه برخورد می‌کنند؟!»
به گفته این شهروند دلالی واژه چندان خوشایندی نیست و معمولا دلالان یا واسطه‌ها به افرادی گفته می‌شود که کالا یا خدمتی تولید یا ارائه نمی‌کنند بلکه نقش واسطه‌ای میان دو نفر را ایفا می‌کنند که معمولا در حرفه مسکن این نقش میان صاحبخانه و مستأجر ایفا می‌شود پس چرا این اشخاص در خدمت‌رسانی به مشتریان آن هم برای تسهیل امور ملکی مانند تأمین سرپناه برای خانواده‌ها که امری خداپسندانه است کوتاهی می‌کنند و با ارباب رجوع برخورد خوبی ندارند؟!
در این زمینه نظر یک مشاور مسکن را جویا می‌شویم و درباره مشکل تهیه مسکن برای خانوارها و برخوردهای نه‌چندان مناسب مشاوران مسکن از او سؤال می‌کنیم وی می‌گوید: «متأسفانه چند سالی است که بازار مسکن در ایران در رکود به سر می‌برد و خرید و فروش و انتقال ملک همانند گذشته انجام نمی‌شود و در این مدت تعداد زیادی از بنگاه‌داران ورشکسته و مجبور به تغییر شغل خود شدند. اما با این حال مسئول این رکود و کسادی بازار مردم نیستند و نباید با مراجعه‌کنندگان و شهروندان جویای مسکن برخورد نامناسبی صورت بگیرد چرا که هر قشر و صنفی به نوبه خود با فشارها و مشکلات اقتصادی مواجه است و نباید کسی تقصیر کمبودها و کاستی‌های خود را به گردن دیگران بیندازد.»
این مشاور مسکن اضافه می‌کند: «این تصور نادرستی است که فکر کنیم بنگاه‌داران یا مشاوران مسکن از گران‌بودن خانه‌ها نفع می‌برند چرا که هرچه قیمت‌ها بالاتر برود قدرت خرید مردم پایین‌تر می‌آید پس خرید و فروشی انجام نمی‌شود و معامله‌ای صورت نمی‌گیرد، بنابراین مشاوران املاک بهتر است قیمت مسکن را پایین بیاورند تا به تعداد خریداران اضافه شود.»
این مشاور مسکن همچنین تاکید می‌کند که متأسفانه حرفه مشاوران مسکن و بنگاه‌های ملکی به دلیل سوء استفاده قرار گرفتن به وسیله افرادی سودجو و کلاهبردار جایگاه اجتماعی خود را در بین مردم از دست داده و اغلب افراد با شنیدن واژه مشاورین مسکن به یاد آدم‌هایی می‌افتند که همواره درصدد سوءاستفاده از مشتریان و ارباب‌رجوع هستند و درآمدهای کلانی از طریق نقل و انتقال و معاملات مسکن نصیب آنها می‌شود در حالی که در سراسر دنیا این شغل جایگاه ویژه‌ای دارد و افراد باهوش و با ذکاوت و با تحصیلات عالی باید این شغل را اختیار کنند.
شاید خیلی از افراد جامعه ما ندانند که در قانون تجارت مصوب 1311 نیز از مواد 335 به بعد درباره دلالی و حق دلالی صحبت به میان آمده است.
حق کمیسیون بنگاه‌های مسکن
هنوز هم مردم معتقدند که برخی از مشاوران مسکن موجب بالا و پایین شدن قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌شوند و عمده گرانی مسکن دست بنگاه‌های املاک است و پول بنگاهی‌ها از پارو بالا می‌رود!
برخی از افراد نیز معتقدند که افراد مشغول در بنگاه‌ها با اینکه تخصص خاصی ندارند درآمدشان از پزشک، وکیل و مهندس بالاتر است و پول زیادی به جیب می‌زنند.
اما «حسام عقبایی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به این ابهامات پاسخ می‌دهد و درباره فعالیت مشاوران املاک مسکن می‌گوید: «اوج گرفتن فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک سؤال‌های متعددی را درباره میزان سود این بنگاه‌ها در اذهان عمومی ایجاد کرده است و همین موضوع نیز باعث شده تا فعالیت مشاوران املاک در کانون توجه قرار بگیرد.»
وی اضافه می‌کند: «بر همین اساس نرخ مصوب کارمزد انجام معاملات مسکن برای معاملات تا 30 میلیون تومان معادل 0/5 درصد است که هرکدام از طرفین باید آن را به صورت جداگانه پرداخت کنند. برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان برای 30 میلیون تومان اول 0/5 درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف 0/75 درصد محاسبه و دریافت می‌شود.
بر همین اساس در معاملات اجاره هم یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله و در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک‌چهارم میزان اجاره‌بهای ماهانه از هر طرف معامله اخذ می‌شود.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه مالکان و موجران نباید بیش از حد قانونی خود به مشاوران املاک حق کمیسیون بدهند تاکید می‌کند: «قراردادهای تا 100 میلیون تومان تا 550 هزار تومان باید حق کمیسیون پرداخت کنند و موجران و مالکان نباید بیش از این میزان را به مشاوران املاک پرداخت کنند و در صورت دریافت بیش از این میزان با مشاوران برخورد قانونی می‌شود.»
در حالی که بنگاه‌های مسکن طبق مصوبه اتحادیه مشاوران املاک موظف هستند هزینه مشاوره را بر اساس ارزش ملک فروخته شده محاسبه و از طرفین معامله دریافت کنند اما برخی بنگاه‌ها به عرفی که در بازار مسکن رایج شده استفاده می‌کنند و برخلاف نظر اتحادیه از همه معاملات یک رقم ثابت و البته قابل توجه دریافت می‌کنند.
کد رهگیری چیست؟
صدور کد رهگیری در معاملات املاک یکی از راهکارهای خوب اطمینان یافتن از صحت معاملات است به نحوی که یک ملک با مشخصات خاص فقط یک بار امکان ثبت شدن در سامانه املاک را دارد بنابراین احتمال چندبار فروش رفتن یک ملک را غیرممکن می‌سازد.
صابر عباسپور کارشناس مسائل اقتصادی درباره کد رهگیری که در چند سال گذشته دربنگاه‌های املاک اجباری شده است می‌گوید: «هرگونه معامله ملکی در اقصی نقاط کشور باید با کد رهگیری انجام شود و بدون این کد، معاملات جنبه قانونی ندارد، حتی برای اجاره‌نامه‌ها هم دریافت کد رهگیری الزامی است تا به این وسیله معاملات ثبت و قانونی شود.»
وی اضافه می‌کند: «تمامی مشتریان باید مسئله کد رهگیری را مهم و جدی تلقی کنند و بر صدور کد رهگیری اصرار داشته باشند تا جلوی هرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری گرفته شود چرا که در برخی موارد مشاهده شده که یک واحد به چند نفر پیش‌فروش شده است، در مورد قراردادهای اجاره هم امکان سوءاستفاده وجود دارد بنابراین بهتر است دو طرف معامله از بنگاه مسکن کد رهگیری را طلب و پیگیری نمایند.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز در این زمینه می‌گوید: «براساس مصوبه هیئت دولت در سال 1388 صدور کد رهگیری برای بنگاه‌های مسکن الزامی است و باید تمامی معاملات در این سامانه به ثبت برسد.»