وقتی خانه از رؤیای طبقه متوسط پَر میکشد!
بخش دوم
71 متر، طبقه دوم، بیست سال ساخت، فول بازسازی شده، بدون پارکینگ، آسانسور و انباری واقع در گلشهر کرج، چهارمیلیارد و دویست. این قیمت نسبت به قیمت سال گذشته در همین ماه تقریبا دو برابر شده است. ضمنا مالک مدعی است پول لازم بوده و به سرعت باید پول به حسابش واریز شود؛ وگرنه در حالت عادی تا چهار میلیارد و هشتصد هم میتوانسته معامله کند.
گرچه آمار رسمی از تعداد معاملات وجود ندارد، اما گفته میشود تعداد معاملات ملک در تهران به کمتر از سه هزار فقره در ماه رسیده است. فعالیت بخر و بفروشها نیز تحت تاثیر کاهش معاملات مصرفی و نبود چشمانداز روشن از بازدهی بازار کاهش نشان میدهد. با وجود رکود معاملات، قیمتهای پیشنهادی برخی مالکان در مناطق مختلف رشد یافته؛ هرچند ارقام اعلامی الزاماً به معنای انجام معامله قطعی نیست. در مواردی نیز مالکان برای فروش سریعتر، بهویژه در صورت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به ارائه تخفیف شدهاند.
به اعتقاد کارشناسان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهادههای ساختمانی، کاهش قدرت خرید و تحولات سیاسی و اقتصادی، مهمترین عوامل مؤثر بر شرایط فعلی بازار هستند. در چنین وضعیتی، احتمال جهش قیمت مسکن در کوتاهمدت، بعید به نظر میرسد. بااینحال، ادامه تورم عمومی میتواند زمینه افزایش اسمی قیمتها و عمیقتر شدن رکود تورمی را فراهم کند.
بازار در رکود است
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن اظهار میدارد: «بخش عمده معاملات فعلی مربوط به متقاضیان مصرفی است و خریداران بیشتر به سمت واحدهای کوچک متراژ و متناسب با توان مالی خود حرکت کردهاند. در مقابل، خریدهای سرمایهای به دلیل نبود چشمانداز روشن از بازدهی بازار کاهشیافته است.»
وی با بیان اینکه افزایش قیمتهای پیشنهادی لزوماً به معنای رشد قیمت معاملات قطعی نیست، میافزاید: «در برخی مناطق، مالکان قیمتهای بالاتری برای فروش اعلام کردهاند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید، بسیاری از این قیمتها به معامله منجر نمیشود. حتی برخی فروشندگان برای تأمین نقدینگی، ناچار به ارائه تخفیف شدهاند.»
گودرزی تأکید دارد: «باوجود افزایش نرخ ارز و رشد انتظارات تورمی، احتمال جهش شدید قیمت مسکن در ماههای آینده پایین است و بازار در صورت ثبات شرایط کلان، میتواند به سمت ثبات نسبی حرکت کند. بااینحال، افزایش اسمی قیمتها بدون ورود تقاضای جدید، رکود تورمی بازار را تشدید خواهد کرد.»
تغییر استراتژی خریداران
از متراژ بالا به خانههای کوچکتر
وضعیت فعلی بازار مسکن در پایتخت را میتوان توصیفی از یک بنبست دوطرفه دانست. از یک سو، قیمتها به شکلی نجومی رشد کردهاند که میانگین هر مترمربع در تهران به بازه ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. علی نصراللهی یک کارشناس بازار مسکن در تهران توضیح میدهد: «برای درک بهتر این عدد، کافی است تصور کنیم یک واحد کوچک ۵۰ متری، حالا قیمتی حدود ۱۱.۷ میلیارد تومان دارد و برای خانهای ۸۰ متری باید نزدیک به ۱۹ میلیارد تومان سرمایه داشت. البته اینها اعداد میانگین هستند و در محلههای اعیانی، قیمتها بهمراتب تکاندهندهتر است و حتی به یک میلیارد تومان برای هر مترمربع میرسد؛ رقمی که عملاً خرید خانه را برای کارمندان و حقوقبگیران به یک رؤیای دستنیافتنی تبدیل کرده است.»
وی در ادامه میگوید: «اما این داستان فقط مربوط به خریدار نیست. در سوی دیگر، سازندگان ساختمان نیز با چالشهای جدی دستوپنجه نرم میکنند. هزینههای سرسامآور زمین، مصالح و دستمزد، در کنار ریسکهای مالی، باعث شده تا تولید مسکن بهشدت افت کند. درحالیکه نیاز سالانه جامعه به حدود یک میلیون واحد مسکونی است، تنها ۳۰۰ هزار واحد ساخته میشود. این یعنی سالانه ۷۰۰ هزار واحد کمبود داریم؛ شکافی که اگر ترمیم نشود، نهتنها قیمتها را بالا میبرد، بلکه سبک زندگی و حتی جغرافیای سکونت مردم را تغییر میدهد.»
بسیاری از تحلیلگران معتقدند: بازار مسکن آینهای از وضعیت کلی اقتصاد کشور است. وقتی تورم بالا میرود و قدرت خرید مردم سقوط میکند، سازنده در موقعیت دشواری قرار میگیرد: اگر قیمت را بالا ببرد، مشتری پیدا نمیکند و اگر قیمت را ثابت نگه دارد، ضرر میکند و حاشیه سودش از بین میرود. این وضعیت بهویژه برای «سازندگان خرد» که ستون فقرات تولید مسکن در ایران هستند، مرگبار است. برخلاف شرکتهای بزرگ که ریسک خود را پخش میکنند، سازنده کوچک تمام داراییاش را پای یک پروژه ۱۰ یا ۲۰ واحدی میریزد. خروج این افراد از میدان بازی، به معنای کاهش شدید عرضه در سالهای آینده است؛ چرا که خانهای که امروز ساخته نشود، دو یا سه سال بعد در بازار موجود نخواهد بود.»
در بازار امروز، ما با کمبود تقاضا روبهرو نیستیم، بلکه با کمبود قدرت خرید مواجهیم. میلیونها نفر خانه میخواهند، اما تعداد کمی پول پرداخت قیمتهای فعلی را دارند. این تضاد باعث شده تا پدیدهای به نام تغییر الگوی تقاضا شکل بگیرد. خریداران حالا بهجای خانه ۸۰ متری، به دنبال واحدهای ۵۰ یا ۶۰ متری هستند تا بتوانند با بودجه محدودشان وارد بازار شوند.
مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران میگویند: رفتار مردم کاملاً عوض شده است. خیلیها حالا خانه فعلی خود را میفروشند تا به محلههای ارزانتر بروند یا متراژ خانه را کم کنند تا بتوانند بخشی از پولشان را پس بگیرند. حتی تمایل به مهاجرت به شهرهای اطراف تهران یا حاشیه شهرها افزایش یافته است؛ جابهجاییهایی که نه از روی علاقه، بلکه به دلیل اجبار مالی است و میتوان آن را کوچ معکوس اقتصادی نامید.
یکی دیگر از تحولات مهم، تغییر مسیر سرمایهگذاری است. به دلیل گرانی شدید زمین در تهران، بسیاری از سرمایهگذاران مسیر خود را به سمت شمال کشور یا مناطق گردشگری تغییر دادهاند. اگرچه این موضوع ممکن است در ظاهر مثبت به نظر برسد، اما در واقع باعث میشود عرضه مسکن در پایتخت کمتر شود و بحران تشدید گردد.
از مسعود میری یک کارشناس مسکن سؤال میکنم: «راهکار چیست؟ کنترل قیمت یا تسهیل تولید؟» وی پاسخ میدهد: «سؤال اصلی اینجاست که آیا دولت باید با دستورات اداری قیمتها را پایین بیاورد یا شرایط ساختوساز را بهبود ببخشد؟ تجربه نشان میدهد که کنترل دستوری قیمت در شرایطی که هزینه تولید بالاست، فقط باعث میشود سازندگان از بازار خارج شوند و کمبود مسکن بیشتر شود. راهکار درست، کاهش هزینههای تولید، سرعت بخشیدن به صدور مجوزها و ایجاد تسهیلات مالی واقعی برای سازندگان کوچک است. همچنین باید سیاستهای مالیاتی بهگونهای باشد که بین کسی که ملک را برای سوداگری میخرد و کسی که واقعاً خانه میسازد، تفاوت قائل شود. اگر روند فعلی ادامه یابد و فاصله بین نیاز و تولید پر نشود، طبقه متوسط جامعه بیشترین ضربه را خواهد خورد. این گروه که نه بهاندازه فقرا درماندهاند و نه بهاندازه ثروتمندان توانمند، هر روز بیشتر به سمت اجارهنشینی دائمی سوق داده میشوند؛ اتفاقی که در نهایت فشار را بر بازار اجارهها افزایش داده و فاصله طبقاتی را عمیقتر میکند. زنگ خطر به صدا درآمده است و اگر امروز بهجای تمرکز بر قیمت، بر تولید تمرکز نشود، هزینه اصلاح این مسیر در آینده بسیار سنگینتر خواهد بود.»
مسکن در ماههای آینده
با این تغییر قیمتی مواجه میشود
مرداد ۱۴۰۵ در شرایطی آغاز شده که خریدوفروش مسکن به دلیل عدم چشمانداز مناسب درباره بازده سرمایه از ناحیه خریدهای سرمایهای افت محسوسی داشته است. خرید و فروشهای مصرفی نیز اغلب در واحدهای کوچک متراژ و آپارتمانهایی که با سطح توان متقاضیان همخوانی بیشتری دارد انجام میشود و به همین دلیل حق انتخاب برای معدود مشتریان، محدود شده است.
بررسی وضعیت بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۵ گویای تداوم شرایط پیچیدهای است که از اسفند ۱۴۰۴ به بعد ایجاد شد. تا پیش از آن بازار در وضعیت رونق نسبی معاملات همراه با شیب ملایم افزایش قیمتها قرار داشت. اما با توقف جنگ تحمیلی ۴۰روزه که با آسیب به صنایع فولاد و پتروشیمی همراه بود، نرخهای پیشنهادی آپارتمان بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد رشد کرد؛ رشدی که تقریباً در تمام شهرهای کشور رخ داد. سردرگمی و رکود بازار مسکن که از سال ۱۴۰۳ آغاز شده همچنان پابرجاست با این تفاوت که اثرات شوکهای بیرونی (مانند تنشهای اخیر) بر سردرگمی شرایط آن افزوده شده است.
ماه گذشته به دلیل رکود حادث شده، آن دسته از مالکانی که نیاز به نقدینگی داشتند، نرخهای پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد کاهش دادند. بااینحال در وضعیت کلی قیمتها شیب ملایم افزایشی داشت. در مرداد ۱۴۰۵ نیز برخلاف برخی تحلیلهای خوشبینانه که انتظار کاهش قیمتها را در شرایط رکودی داشتند، بازار ملک رشد اندک قیمت را تجربه کرده است. این در حالی است که قیمت دلاری مسکن در ماه گذشته با عبور از سطح میانگین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار ادوار قبلی به بالای ۱۳۰۰ دلار رسید، اما رشد قیمت دلار و انتظارات تورمی در بازار ارز که طی هفتههای اخیر به وجود آمد باعث شد تا بازار ملک از اواخر تیرماه به پیشواز گرانی برود.
افزایش اسمی قیمتهای پیشنهادی مسکن بدون توجه به ظرفیت بازار، خطر رکود تورمی را تشدید کرده است. تجربه نشان داده در برهههایی قیمت مسکن شهر تهران در دورههای جهش تا معادل ۱۷۰۰ دلار بالا رفته و پس از آن برای ۱۰ تا ۱۲ فصل وارد رکود شده است.
سرایت شرایط سیاسی به بازار مسکن را از دلایل رکود تورمی فعلی این بازار دانست و گفت: بازار ملک در حال حاضر روی موج نوسان قرار دارد؛ به این صورت که هر زمان صحبت از توافق میشود نرخهای پیشنهادی مقداری بالا میرود و وقتی تنشها افزایش مییابد بازار وارد رکود میشود.
نبود چشمانداز مشخص در بازار ملک باعث شده تا خریدهای سرمایهای بهشدت کاهش پیدا کند. معدود معاملاتی هم که هماکنون انجام میشود از ناحیه کسانی است که قصد تبدیل به احسن واحدهای خود را دارند.
از اواسط سال گذشته بازار مسکن بهتدریج رونق گرفته بود که تا بهمنماه تعداد معاملات روند صعودی داشت. اما شرایطی که پس از آن ایجاد شد به پیچیدگی اوضاع منجر شد. در حال حاضر نیز باوجودآنکه نرخهای پیشنهادی افزایش پیدا کرده، بعید به نظر میرسد که جهش قابلتوجهی به لحاظ قیمتی در بازار رخ دهد و ثبات نسبی قیمتها در ماههای آینده را انتظار داریم.