یک غفلت هزینهزا در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»
حامد حسنی
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از مهمترین اقدامات نظام حقوقی کشور برای مقابله با کلاهبرداریهای ملکی و پدیده مخرب زمینخواری به شمار میرود. این قانون با هدف ایجاد شفافیت، تثبیت مالکیت و کاهش دعاوی حقوقی تدوین شد و در ذات خود میتواند سپری مؤثر در برابر سودجویان باشد. با این حال، در مرحله اجرا، بیتوجهی به برخی واقعیات اقتصادی و اجتماعی باعث شده شیرینی این قانون در کام بخش قابلتوجهی از مردم تلخ شود. مهمترین چالش، الزام به ارائه نقشه دقیق «یو.تی.ام» در همان ابتدای ثبت ادعاست؛ الزامی که هزینهای سنگین و گاه غیرقابلتحمل بر دوش اقشار متوسط و ضعیف میگذارد.
وقتی از عدالت اجتماعی و حمایت از محرومان سخن گفته میشود، نباید فراموش کرد که بخش بزرگی از دارندگان اسناد عادی، کشاورزان، ساکنان روستاها و حاشیه شهرها و خانوادههای کمدرآمد هستند. برای بسیاری از آنان، زمین یا ملک تنها دارایی زندگی محسوب میشود. در شرایطی که تورم مزمن و فشار معیشتی، توان اقتصادی خانوارها را بهشدت کاهش داده است، تحمیل هزینههای چندمیلیونی میتواند عملاً به حذف این افراد از فرآیند ثبت رسمی منجر شود و آنان را از ابتدائیترین حقوق مالکانه محروم کند.
برآوردهای میدانی نشان میدهد هزینه تهیه نقشه یو.تی.ام برای قطعات کوچک، بین ۵ تا ۱۰ میلیون تومان است. اگر آمار رسمی حدود ۲۰ میلیون ملک فاقد سند در کشور را مبنا قرار دهیم، تنها در این بخش با عددی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار میلیارد تومان مواجه میشویم. این رقم صرفاً مربوط به املاک کوچک است و با احتساب زمینهای بزرگمتراژ و اراضی کشاورزی، بار مالی بهمراتب سنگینتر خواهد شد. پرسش اساسی اینجاست که چرا مالک باید برای ثبت یک ادعای اولیه، که هنوز هیچ قطعیتی در صدور سند ندارد، چنین هزینهای بپردازد؟ بار مالی سنگین این قانون با حمایت از اقشار ضعیف و عدالت اجتماعی در تضاد است.
تصور کنید یک کارگر با درآمد محدود، ناچار باشد معادل یک تا چند ماه درآمد خود را صرف تهیه نقشهای کند که تنها پیششرط ورود به فرآیند ثبت ادعاست. نتیجه چنین وضعیتی روشن است: انصراف از پیگیری قانونی. این انصراف به معنای باقیماندن ملک خارج از چتر حمایتی قانون و استمرار ناامنی حقوقی خواهد بود؛ وضعیتی که برخلاف هدف اولیه قانونگذار است.
در مقابل، همین خلأ به فرصتی طلایی برای دلالان و زمینخواران حرفهای تبدیل میشود؛ گروهی که نه دغدغه هزینه دارند و نه مانعی برای پرداخت مبالغ بالا. آنان بهسرعت ادعاهای خود را ثبت میکنند و از عدم حضور مالک یا ذینفع واقعی بهره میبرند. در عمل، قانونی که برای مقابله با زمینخواری طراحی شده، بهواسطه موانع مالی ناخواسته میتواند مسیر را برای زمینخواران دانهدرشت هموار کند؛ تناقضی آشکار که اعتماد عمومی به نظام حقوقی را تضعیف میکند.
این مشکل زمانی پررنگتر میشود که حتی برای قولنامههای مربوط به املاکی با سند تکبرگ یا آپارتمانهای دارای آدرس و کد پستی مشخص نیز تهیه مجدد نقشه یو.تی.ام الزامی است. این دوبارهکاری، هم هزینهزاست و هم با اصول حکمرانی مطلوب، کارآمدی و احترام به حقوق شهروندان در تعارض قرار دارد.
هدف اصلی قانونگذار، دستیابی به شفافیت حداکثری و نظارت دقیق بر اسناد عادی است. این هدف میتواند با روشهای کمهزینهتری، مانند استفاده از «خوداظهاری» مالکان همراه با «جانمایی تقریبی» بر روی نقشههای الکترونیکی، محقق شود. تهیه نقشه دقیق یو.تی.ام باید به مرحله نهائی فرآیند، یعنی زمان صدور سند تکبرگ، منتقل شود. این تغییر نهتنها بار مالی را از ابتدای مسیر برمیدارد، بلکه انگیزه مردم برای ثبت قانونی املاک را افزایش میدهد و گامی مهم در جهت تحقق عدالت اجتماعی و آرمان حمایت از مستضعفان خواهد بود.