زنــدگی بهتـــر با ترمیم اصولی بافت فرسوده
بخش پایانی-گالیا توانگر
بافت فرسوده به نواحی و محلاتی اطلاق می‌شود که به دلایل مختلف از جمله فقدان زیرساخت‌های مناسب، کاهش کیفیت ساختمان‌ها، نامناسب‌بودن تجهیزات و خدمات عمومی، و مشکلات اجتماعی و اقتصادی، دچار ناهنجاری شده و نیاز به نوسازی دارند. این بافت‌ها معمولاً شامل ساختمان‌هایی با عمر بالا، فضاهای عمومی ناکافی و خیابان‌های تنگ و پرآشفتگی هستند. بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از چالش‌های بزرگ کلا‌ن‌شهرها، نیازمند توجه و تبیین قوانین مشخصی هستند که بتوان به نوسازی و بهسازی آنها کمک کرد.
اولین امتیاز ساخت‌وساز در بافت فرسوده، احیای اقتصاد محلی است. این فرآیند، سرمایه‌گذاری در این مناطق را تحریک کرده و به ایجاد اشتغال و رونق کسب‌وکارهای کوچک کمک می‌کند. از طرفی، نوسازی بافت می‌تواند به جذب گردشگر و افزایش درآمدهای شهرداری منجر شود.
دومین مزیت، بهبود کیفیت زندگی ساکنان است. با ایجاد زیرساخت‌های مناسب نظیر جاده‌ها، پارک‌ها و فضاهای عمومی، شرایط زیست‌محیطی و اجتماعی به‌مراتب ارتقا می‌یابد. همچنین، این تغییرات می‌تواند به کاهش جرم و جنایت و افزایش احساس امنیت در منطقه منجر شود.
سومین امتیاز، حفظ هویت فرهنگی و تاریخی مناطق است. با بازسازی بافت فرسوده، می‌توان به حفاظت از بنا‌های تاریخی و سنتی کمک کرد و درعین‌حال از مدرنیزه‌سازی جلوگیری کرد. این نکته به‌ویژه در کشورهایی با تاریخ غنی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
در نهایت، نوسازی بافت فرسوده می‌تواند به کاهش مشکلات اجتماعی و اقتصادی موجود کمک کند. با بهسازی این مناطق، فرصت‌های جدیدی برای ساکنان فراهم می‌شود و آنها می‌توانند در یک محیط سالم‌تر و امن‌تر زندگی کنند. به‌طورکلی، ساخت‌وساز در بافت فرسوده نه‌تنها راه‌حلی برای مشکلات فعلی این مناطق است، بلکه به توسعه پایدار شهری و بهبود کیفیت زندگی ساکنان نیز کمک شایانی می‌کند.
تفاوت بازسازی و نوسازی ساختمان
شاید تعجب کرده باشید که چرا هنگام تعریف بازسازی خانه از تغییر دکوراسیون، نصب کاغذدیواری و خدمات مشابه با آن حرفی نزدیم. علت این موضوع آن است که چنین کارهایی در دسته نوسازی قرار می‌گیرند نه بازسازی.
اصولاً هزینه‌های بازسازی نسبت به نوسازی بسیار بیشتر است، زیرا در بازسازی به تغییرات گسترده و ساخت‌وسازهای پیچیده نیاز داریم. همچنین در بعضی مواقع نیاز به مجوز از شهرداری است که آن هم ممکن است هزینه‌ای مضاعف داشته باشد.
موضوع دیگری که بین پروژه‌های بازسازی و نوسازی ساختمان تفاوت ایجاد می‌کند، زمان است. اصولاً بازسازی ساختمان نیاز به مدت‌زمان بیشتری دارد و حتی معمولاً چندین ماه طول می‌کشد تا به اتمام برسد. درحالی‌که یک پروژه نوسازی در مدت‌زمان خیلی کوتاه‌تری انجام می‌گردد.
در پروژه‌های نوسازی معمولاً فقط بعضی قسمت‌های داخلی ساختمان نیاز به تغییر دارند، اما در بازسازی، یک ساختمان فرسوده و غیرقابل‌سکونت تخریب می‌گردد تا بنایی نو و مدرن ساخته شود. در نوسازی ساختمان یک یا چند قسمت از ساختمان ممکن است نیاز به تغییرات ظاهری داشته باشند. در پروژه‌های نوسازی اصولاً برای نمای بیرونی یعنی محوطه بیرونی عملیات اجرا می‌گردد. مانند ساخت یک آشپزخانه کوچک نزدیک تراس یا جایگزینی بخشی از نمای ساختمان که بر اثر رطوبت تخریب شده است.
در بیشتر مواقع پروژه‌های بازسازی و نوسازی ساختمان به‌موازات هم و برای تکمیل یکدیگر به کار می‌روند. برای نمونه ممکن است شما تمایل داشته باشید که حمام خودتان را بازسازی کنید و تنها با کمی تعمیرات آن را به شکل اصلی‌اش نگه دارید، اما با اضافه‌کردن یک وان جدید کمی هم آن را نو و به‌روز کنید که در این‌جا اصطلاحاً به این عملیات نوسازی می‌گویند.
مراحل بازسازی
صمد اکبری یک معمار برایمان درباره مراحل انجام بازسازی ساختمان توضیح می‌دهد: «اول باید این نکته را بدانید که قبل از انجام هر فعالیتی در ارتباط با بازسازی حتماً باید نقشه خانه را به‌خوبی بررسی کنید و اقداماتی که قصد انجام آن را دارید بشناسید، قرارداد بازسازی ساختمان را آماده کنید. سپس آنها را به افراد متخصص در این زمینه بسپارید.
در وهله اول باید قسمتی که قصد بازسازی آن را دارید تخریب کنید. شاید این عمل در ابتدا ساده به نظر بیاید. اما به‌طورقطع می‌توان گفت که یکی از سخت‌ترین و حساس‌ترین مرحله بازسازی ساختمان است و حتماً باید توسط افراد متخصص انجام شود.
این مرحله که در واقع مرحله ساخت شناخته می‌گردد، متخصصان باید طبق خواسته مالک یا کارفرما بادقت کامل به ساخت بپردازند. در این مرحله بهترین گزینه انتخاب دیوارها و سقف‌های ازپیش‌ساخته شده مانند سقف کناف است.
درصورتی‌که از سقف‌های کاذب و یا ساخته شده یا دیوار جدیدی استفاده نکردید، باید بررسی کنید که آیا قسمت‌های بازسازی شده نیازی به گچ‌کاری دارند یا خیر. درصورتی‌که نیاز به گچ‌کاری داشته باشند باید از مرغوب‌ترین نوع گچ در آن به کار ببرید، زیرا قسمت‌هایی که بازسازی می‌شوند نسبت به سایر قسمت‌ها بیشتر موردتوجه قرار می‌گیرند.
نقاشی ساختمان مرحله آخر است. البته قبل از نقاشی بهتر است از صاف بودن سطح دیوار اطمینان حاصل کنید، زیرا در صورت صاف نبودن باعث می‌شود، حالتی موج برداشتن بر روی دیوار ایجاد گردد. در این حالت بهتر است با سنباده کشیدن بر روی آن نقص‌های آن را برطرف کنید.»
محدودیت ورود افراد فاقد صلاحیت به ساخت
بیش از ۲۶۱ هزار پلاک فرسوده در تهران وجود دارد. در مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۲ و ۱۵ در بیشترین محدوده‌های بافت‌های فرسوده قرار گرفته‌اند. آمارهای منتشر شده از سوی مراکز تحقیقاتی نشان می‌دهد عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است و هنوز با استانداردهای جهانی که حدود ۱۰۰ سال است، فاصله زیادی دارد.
برخی پایین‌بودن عمر مفید ساختمان را به عدم نظارت کافی از سوی نهادهای ذی‌ربط و برخی نیز پایین‌بودن کیفیت مصالح ساختمانی عنوان می‌کنند. هر چند که طبق گفته کارشناسان در این سال‌های اخیر اقدامات مثبت خوبی برای بهبود کیفیت ساخت‌وساز و بالابردن طول عمر مفید ساختمان‌ها انجام شده است.
مهدی رسولیان یک مهندس عمران با تأکید بر اینکه افزایش کیفیت ساخت‌وساز و طول عمر مفید ساختمان‌ها می‌تواند به نفع اقتصاد کلان کشور باشد و از هدررفت منابع به هر شکل ممکن جلوگیری کند، می‌گوید: «عمر مفید ساختمان در ایران به‌هرحال کمتر از استانداردهای جهانی است؛ اما برخی قوانین در سال‌های گذشته توانسته است کیفیت ساخت‌وساز را بهبود ببخشد.»
وی در پاسخ به این پرسش که کاهش ورود افراد فاقد صلاحیت به بخش مسکن و ساخت‌وساز در این سال‌ها به نظر می‌رسد یکی از دلایلی است که می‌تواند موجب رشد کیفیت ساخت‌وساز شده باشد؟ توضیح می‌دهد: «حضور افراد فاقد صلاحیت در پروژه‌های ساختمانی محدود شده است و ساخت یک سازه باید به دست افراد ذی‌صلاح ساخته شود، اما در سال‌های گذشته این موضوع و اجرای این مبحث قانونی با فراز و نشیب‌های زیادی مواجه شده
بود.»
تهران، بحرانی‌ترین کلان‌شهر با بافت فرسوده
باتوجه‌به تغییر معیارهای ارزیابی بافت‌های ناکارآمد، مساحت بافت‌های فرسوده افزایش پیدا کرده، به‌طوری‌که درگذشته 170 هزار هکتار و صرفاً مبتنی بر سه معیار کالبدی بود و اکنون به حدود 200 هزار هکتار رسیده و شامل محله‌هایی با کمبود سرانه‌های خدماتی، مسائل و مشکلات اجتماعی و... می‌شود. تأکید دارم که این افزایش مساحت به این معنا نیست که همه این بافت‌ها مشکل سازه‌های ناپایدار داشته باشند.
عبدالرضا گلپایگانی، معاون وزیر راه و شهرسازی درباره روند و جریان نوسازی بافت فرسوده در کشور اظهار می‌دارد: «برای بازآفرینی شهری وظیفه قانونی ما این است که با همکاری نهادهایی که در این حوزه دخیل هستند 100 هزار واحد مسکونی را در بافت‌های فرسوده نوسازی و احداث شود که این یک کار مشترکی بین نهادهای مربوطه است.»
وی می‌افزاید: «برای اجرای این هدف شهرداری‌ها، انبوه‌سازان، خود مردم و ما هم به‌عنوان تسهیلگر بخشی از کار را برعهده‌داریم.»
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در ادامه می‌گوید: «همچنین تکلیف دیگر ما کاهش محدوده‌های هدف بازآفرینی است و محدوده‌هایی که در سال‌های گذشته سرانه‌های موردنیاز آن تأمین شده و ساختمان‌ها نوسازی شده‌اند، باید از فهرست و آمار محدوده‌های باف فرسوده خارج شوند.»
گلپایگانی ادامه می‌دهد: «این دو موضوع از تکالیف قانونی ما است که باید انجام دهیم و این تکالیف اهداف عملیاتی دارند که برای تحقق آن اقداماتی انجام شده است. البته مهم‌ترین اقدام، بسیج همگانی اعم از جامعه حرفه‌ای، نهادهای حاکمیتی و مردم است که باید با بسیج همگانی، جریان نوسازی در بافت‌های فرسوده را برای رسیدن به بافت سکونتی خوب، فعال و تقویت کنیم.»
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به مناطق بحرانی بافت فرسوده در کشور تأکید دارد: «در حال حاضر بحرانی‌ترین استان در بافت فرسوده استان تهران به واسطه جمعیت ساکن در این بافت است، البته باید توجه داشت که مسئله بافت فرسوده با حاشیه‌نشینی متفاوت است و در استان تهران بیشترین جمعیت در بافت فرسوده ساکن هستند.»
وی با بیان اینکه با تعریف جدید، بافت ناکارآمد و نیازمند توجه بیشتر، دامنه بزرگ‌تری را شامل می‌شود، می‌گوید: «با معیارهای جدیدی که برای محله‌های هدف بازآفرینی در سال 1401 تدوین شده، بخش زیادی از محله‌ها جزو هدف بازآفرینی محسوب می‌شوند، اما به این معنا نیست که در تمام این محله‌ها فقط موضوع کالبدی مطرح باشد. در گذشته سه معیار نشان‌دهنده بافت فرسوده بوده و برای تشخیص بافت فرسوده، سازه ناپایدار، دسترسی نامطلوب، قطعه‌بندی ریز دانه مطرح می‌شد.
در سال 1401، 22 شاخص تنظیم شد، برای اینکه بافت‌ها را به عنوان بافت‌های ناکارآمد در نظر بگیریم که بین معیارها، مسائل اجتماعی و سرانه‌های خدماتی هم دیده می‌شود.»
گلپایگانی ادامه می‌دهد: «بنابراین مساحت بافت‌های مشمول توجه ویژه افزایش پیدا کرده به‌طوری‌که درگذشته 170 هزار هکتار بوده و الان به 200 هزار هکتار رسیده؛ اما تأکید دارم که این افزایش مساحت به این معنا نیست که همه این بافت‌ها مشکل سازه‌های ناپایدار داشته باشند.»
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران خاطرنشان می‌کند: «برای نوسازی بافت‌های فرسوده برنامه اقدام تهیه کردیم که متناسب با بودجه طراحی شده، خوشبختانه بودجه بازآفرینی رشد قابل‌توجهی داشته است و امیدواریم بموقع تخصیص داده شود.»
وی تأکید دارد: «نوسازی نیاز به جریان‌سازی عمومی دارد و مردم هم باید پای‌کار بیایند.»