بازار مسکن کشور در دام احتکار زمین‌های دولتی
حل مشکل مسکن چگونه ممکن است؟ این سؤالی است که باید پاسخی واضح و سر راست داشته باشد و پیامد آن، رسانه‌ها از دولت و دستگاه‌های مسئول، اجرای صحیح آن را مطالبه کنند.
مسکن اکنون در نگاه قشر متوسط و ضعیف جامعه، یک معضل است. معضلی که بخش مهمی از درآمد خانوار را می‌بلعد و ما در بخش پیشین گزارش به وضعیت کنونی در این حوزه و همچنین اهمیت مسکن به عنوان یک بخش پیشران در اقتصاد ملی اشاره کردیم.
رهبر معظم انقلاب، سال 1398 و در جریان دیدار رمضانی با مسئولان نظام در همین زمینه می‌فرمایند: «رشته مسکن از جمله رشته‌های کارآفرین در کشور است. یکی از غفلت‌هایی که در این چند سال شد، این بود که به مسکن پرداخته نشد؛ خود تولیدِ مسکن صنایع زیادی را به‌کار می‌اندازد؛ خود تولید مسکن صنایع زیادی را به خدمت می‌گیرد و به کار می‌اندازد؛ یعنی کارآفرین است، تولیدآفرین است و خودش تولید [را رونق می‌دهد]. الان ما نیاز داریم به مسکن در مناطق سیل‌زده - چه مسکن‌هایی که باید ترمیم بشوند، چه مسکن‌هایی که باید ساخته بشوند - این یک فرصت است، از این باید استفاده کرد. دستگاه‌هایی که می‌توانند در این زمینه‌های به دولت کمک کنند کم نیستند، بخش خصوصی در اینجا می‌تواند حضور پیدا کند، به همین جوان‌هایی که اشاره کردم می‌توانید فراخوان بدهید، از اینها بخواهید بیایند کمک کنند، یک حرکت عظیم اشتغال‌آفرینی در کشور به‌وجود می‌آید.»
در دهه نود اما متاسفانه وزیری عنان مسکن را در دست داشت که طرح ملی مسکن مهر را مزخرف می‌خواند و به اینکه در طول دوره وزارتش حتی یک مسکن مهر افتتاح نکرده است، افتخار می‌کرد. این در حالی است که شخص رهبر معظم انقلاب و کارشناسان این حوزه، مکرر تاکید می‌کردند دولت مذکور اگر اشکالی در مسکن مهر می‌بیند، باید آن را رفع کند، نه اینکه به مسکن میلیون‌ها ایرانی مزخرف و قفس انسانی بگوید و چنان‌که باید، حتی در جهت تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام مسکن مهر اقدام نکند. آخوندی از طرح مسکن اجتماعی ادعایی خودش هم یک واحد نساخت تا اردیبهشت‌ماه 1400 روزنامه اصلاح‌طلب آفتاب یزد در گزارشی مفصل به نقد اقدامات دولت روحانی در این حوزه پرداخته، می‌نویسد: «وقتی عباس آخوندی که وزارتخانه تحت هدایت وی پیشنهاددهنده این طرح بود و ۵ سال بازار مسکن و اذهان عمومی را با این طرح به بازی گرفت و حتی یک مسکن اجتماعی هم ساخته نشد، پاسخ افزایش قیمت مسکن در ۲ سال اخیر را که بخشی از آن مربوط به عدم عرضه کافی مسکن است نمی‌دهد، رئیس دولت - جز اعلام شرمندگی در تابستان ۹۸ - چه توضیحی مسئولانه به مردمی خواهد داشت که در‌به‌در باید از این مشاور املاک به مشاور املاک دیگری مراجعه کنند و در مقابل خانواده شرمنده شوند!؟»
اصل مطلب، واگذاری زمین از سوی دولت است
این روزنامه اصلاح‌طلب در ادامه می‌نویسد: «آیا رئیس‌جمهوری نسبت به وعده انتخاباتی تعمدا کنار گذاشته شده وزیرش پاسخگو خواهد بود یا کلید دفترش در پاستور را بدون هیچ توضیحی در خصوص مهم‌ترین وعده مورد انتظار مردم تحویل رئیس دولت بعدی خواهد داد؟»
توقف و رکود در ساخت مسکن طی دهه 90 و جمعیت 14 میلیونی جوانان در آستانه ازدواج کشور طی ده سال اخیر، اکنون تقاضا برای مسکن را افزایش داده و طبعا قیمت‌ها را صعودی کرده است. هر چند تحلیل وضعیت بازار مسکن را نمی‌توان خارج از دیگر مؤلفه‌های اقتصاد کلان انجام داد، با این حال، مسئله بر هم خوردن عرضه و تقاضا و تاثیر آن بر بازار، یک اصل بدیهی و پذیرفته شده در نزد کارشناسان اقتصادی است. سؤال نخست را دوباره تکرار می‌کنیم؛ اکنون چه باید کرد؟ واقعیت این است که مسکن از جمله بخش‌های تحریم‌ناپذیر اقتصاد به شمار می‌آید، چرا که تمام ملزومات آن در داخل تولید می‌شود و از سویی می‌تواند با ایجاد اشتغال و راه انداختن چرخ نزدیک به 200 صنعت مرتبط با خود، تحریم‌شکن هم باشد. سؤال اما این است که چرا این بخش مهم، چنان که باید، رونق نمی‌گیرد؟
پاسخ سرراست و روی زمین است! نیازی به تحلیل‌های پیچیده نیست. مسعودرضا اعظم نوری، مدیرعامل اتحادیه سراسری شرکت‌های تعاونی مسکن کشور، آبان‌ماه سال 1400 در همین زمینه به رسانه‌ها گفته است: «اصل مطلب تهیه زمین‌های مناسب از سوی دولت است که اگر این زمین‌ها در اختیار سازندگان مسکن به‌خصوص بخش تعاونی‌های مسکن قرار بگیرد خیلی مثمرثمر خواهد بود.»
وی در خصوص آمادگی تعاونی‌های مسکن برای مشارکت در ساخت یک میلیون مسکن در سال نیز گفته است: «طبق آمار تا سال ۱۳۷۱ حدود ۷۰ درصد
ساخت وسازهای مسکن توسط بخش تعاونی و با موفقیت در سراسر کشور انجام می‌شد و در حال حاضر هم ما آماده مشارکت در ساخت یک میلیون مسکن در سال هستیم.» اما چرا اصل مطلب، تهیه زمین است؟ بررسی‌های کارشناسان نشان می‌دهد حدود 70 درصد قیمت مسکن، ناشی از قیمت زمین است و اگر قیمت زمین کاهش پیدا کند، قیمت مسکن نیز با کاهش جدی روبه‌رو خواهد شد.
عوارض مخرب توسعه عمودی شهرها بر بازار مسکن
از سویی، طبق اصل 31 قانون اساسی؛ «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
بر این اساس، اولا طبق قانون اساسی، دولت در زمینه تامین مسکن مردم با اولویت قشر کم‌برخوردار، مسئولیت مستقیم دارد و ثانیا، مسئله اصلی در تامین مسکن، تامین زمین است. بر این اساس، هر راه‌حل دیگری غیر از «تعدیل قیمت زمین با عرضه آن از سوی دولت» برای حل مشکل مسکن پیشنهاد شود، کارایی عمیقی نخواهد داشت و در حد مسکن عمل خواهد کرد.
مهدی عسگری، کارشناس حوزه زمین و مسکن و نماینده سابق مجلس در همین زمینه می‌گوید: «تمام بارگذاری مسکونی کشور تا به امروز کمتر از یک درصد مساحت ایران بوده و این در حالی است که طبق سند آمایش سرزمین، 10درصد از مساحت کشور، زمین‌های درجه یک قابل سکونت است. برای واگذاری قطعات 1000 متری به تمام خانوارهای ایرانی تنها به حدود2 درصد از مساحت ایران نیاز داریم.»
دکتر مجید شاکری، اقتصاددان در تحلیل قیمت زمین و مسکن در ایران می‌گوید: «ملاک تغییرات قیمت مسکن در کشور، تابع قیمت 17 محله در تهران است. منظور از این محلات، محله‌های لوکس‌نشین نیست بلکه محله‌های میانی مدنظر است که شاخص قیمت متوسطی دارند. در واقع، شیب خط متوسط تغییرات قیمت مسکن در کشور را تغییر قیمت مسکن در تهران مشخص می‌کند. ممکن است بعضی از شهرها بالاتر از این قیمت یا پایین‌تر از آن باشند.
اما این شیب خط با تهران تغییر می‌کند. قیمت مسکن در ایران به این شکل تولید می‌شود. تهران در طول سالیان گذشته، با افزایش جمعیت مواجه بوده است. طبیعتا در چنین حالتی، نیاز است تا خانه‌های جدید ساخته شود. اما پاسخ به نیاز مسکن در استان تهران، به شکل عمودی بوده است. به این معنا که شهرسازان و شهرداران در تهران به این جمع‌بندی رسیده بودند که با متراکم‌سازی و مرتفع‌سازی، به کمبود مسکن در تهران پاسخ دهند.»
سیاستگذاری‌ها به سوداگری
در بخش زمین دامن زده است
وی می‌افزاید: «همین مسئله امروزه سبب شده تا تهران به عنوان یکی از مرتفع‌ترین شهر‌های جهان شناخته شود. مرتفع‌سازی، سبب افزایش قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن شده است. به همین خاطر، قیمت مسکن در تهران به صورت سرسام‌آوری افزایش پیدا کرده است. در نتیجه میانگین قیمت مسکن در کشور که تابعی از قیمت مسکن در تهران است، به‌شدت افزایش پیدا کرده است. نسبت میزان رشد سطح قیمت مسکن به رشد سطح عمومی قیمت‌ها و تورم، دو برابر است. به این معنا که در تجمع 10 ساله، قیمت مسکن دو برابر رشد CPI، رشد کرده است. پس هر چیزی که به خاطر تورم گران شده است، مسکن دوبرابر آن گران شده است. بین دو تصمیم سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذار، زمین را نگه دارد و پول ساخت آن را سپرده بکند یا آنکه زمین را بسازد و آپارتمان بکند؛ در تصمیم شماره یک به حدی سرعت رشد قیمت نسبت به آپارتمان بیشتر است که در این شرایط، تصمیم شماره یک صرفه اقتصادی دارد.»
به بیانی دیگر، سیاستگذار به صورتی بازار مسکن را سامان داده است که سوداگری بر روی زمین، بیش از ساخت‌وساز بر روی همان زمین سود دارد و در این شرایط، روشن است که سرمایه‌گذار زحمت ساخت‌وساز به خود ندهد، بلکه تقاضای انواع وام، امتیاز و... از دولت داشته باشد. این در حالی است که اگر دولت بتواند با عرضه زمین، مسئله کمبود عرصه سکونتگاهی در شهرها را حل کند، عملا بخش مهمی از مشکل مسکن را حل کرده است.
دکتر محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی اخیرا در جریان همایش سراسری بنیاد مسکن در همین زمینه گفته است: «ما باید به این پرسش پاسخ دهیم که آیا بعد از گذشت ۴۵ سال توانسته‌ایم مسئله مسکن در کشور را حل کنیم یا خیر، قطعاً خیر. حتی جایی که مسکن تولید شده، شاهد انباشتگی‌های بزرگ از سرمایه‌هایی بوده‌ایم که باید برای پیشرفت کشور در جریان باشند، اما در زمین دفن و راکد شده‌اند و با افزایش تورم، فقط پیمانکاران سود می‌برند در حالی که چند میلیون مسکن داریم که خالی است و از سوی دیگر چند میلیون خانواده فاقد مسکن داریم. هم تولید مسکن کم است و هم آنهایی که تولید شده، احتکار شده است!»
آماری عجیب از احتکار زمین توسط دولت
رئیس مجلس با ارائه آماری عجیب در همین زمینه می‌گوید: «زمین‌های در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی در محدوده و حریم شهرها حدود دو برابر کل زمین‌هایی است که در آن خانه‌سازی شده است، البته ممکن است مسئولان بگویند بخشی از آن در حاشیه رودخانه بوده یا مورد اختلافی است که قبول داریم، اما اگر تنها 0/2 درصد از زمین‌های دولتی را به مردم برای ساخت مسکن واگذار کنیم، مشکل مسکن حل می‌شود که کمتر از ۳۰۰ هزار هکتار از ۱۵ میلیون هکتار گفته شده است.»
آمارها می‌گوید سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه و شهرسازی، یک میلیون و 814 هزار هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها تملک کرده است. برای درک میزان بزرگی اراضی تحت تملک وزارت راه و شهرسازی همین کافی است که یک میلیون و 814 هزار هکتار زمین، معادل 29.5 برابر مساحت 615 کیلومتری شهر تهران است. این یعنی سازمان ملی زمین و مسکن با زمین‌هایی که در محدوده و حریم شهرها دارد، می‌تواند 29 شهر به گستره تهران بسازد.
راه‌حل این واگذاری اما چیست و آیا ماده قانونی برای این مسئله وجود دارد؟ پاسخ خوشبختانه مثبت است و طبق برنامه هفتم توسعه باید 25 درصد به ظرفیت سکونتگاهی کشور در طی برنامه اضافه شود. در بخش بعدی گزارش به این مسئله و ابعاد دیگر مسئله مسکن بیشتر خواهیم پرداخت.