سوداگری در بازار مسکن و علاج آن (بخش دوم)
جولان دلالان بازار مسکن در غیاب قوانین بازدارنده
مبارزه با اقتصاد دلالی، یکی از مهمترین کلیدواژههای رهبر فرزانه انقلاب در دیدار اخیر با کارگران سراسر کشور به مناسبت هفته کار و کارگر بود. برای هر کسی که در ایران زندگی میکند، این واقعیت روشن است که یکی از پرسودترین بازارهای دلالی که شاید دیگر بازارها به گرد پای آن هم نرسد، بازار مسکن است.
کاهش سهم تقاضاهای مصرفی مسکن از 80 درصد در اوایل دهه 60 به 25 درصد و افزایش سهم تقاضاهای سرمایهای و سفتهبازانه از 20 درصد به 75 درصد در سالهای اخیر، روایت رسمی این تلقی عمومی از بازار سودساز دلالی در حوزه مسکن است. بررسیها نشان میدهد طی دوره 1375 تا زمستان 1399 درحالی موجودی مسکن کشور رشد 2.5 برابری داشته که طی این مدت تعداد مشاوران املاک 19 برابر شده است. افزایش سفتهبازی در بازار مسکن درکنار همه عوامل بنیادین اثرگذار بر قیمت مسکن، موجب شده بخش قابلتوجهی از تحولات قیمتی بازار مسکن به دست سفتهبازان بیفتد.
براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، طی سالهای 1375 تا پایان تابستان سال 1399 تعداد واحدهای مسکونی کشور (دارای سکنه و خالی) از 10 میلیون و 770 هزار و 112 واحد با رشد 2.5 برابری به 26 میلیون و 803 هزار و 170 واحد در پایان تابستان سال 1399 رسیده است. اما براساس آمارهای مرکز آمار ایران و اطلاعات درجشده در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور طی این مدت تعداد مشاوران املاک کشور از 8 هزار و 58 مشاور در سال 1375 با رشد 19 برابری به 150 هزار و 471 مشاور رسیده است. این بدین معنی است که طی دوره 1375 تا پایان تابستان امسال تعداد مشاوران املاک کشور 7.5 برابر موجودی خانههای کشور رشد کرده است. البته تعداد مشاوران املاک ذکرشده صرفا مربوط به مشاوران دارای مجوز رسمی است و اگر آمار غیررسمیها هم به این اعداد اضافه شود، به اعداد عجیب و غریبتر هم خواهیم رسید.
روایتی از آنچه دلالان بر سر مردم میآورند
گزارش تحقیقی روزنامه فرهیختگان در همین زمینه نشان میدهد بیشترین رشد آماری مشاورین املاک در شهرهای شمالی کشور و مناطق آزاد بوده است. واقعیتی که به خوبی ماهیت سودآور دلالی زمین و مسکن در این مناطق خاص را نشان میدهد. پارو کردن این سودهای بادآورده برای دلالان محترم البته برای مردم عادی ارزان تمام نمیشود.
وحید سروریان که راننده متولد اواخر دهه شصت در شهری کوچک است، در گفتوگو با گزارشگر کیهان از فرآیند رشد یکباره قیمت زمینهای حاشیه ی شهر خودشان میگوید. او که خود راننده نیسان است، میگوید:« چند سال قبل من با باجناقم گوسفند خریدیم تا دامداری کنیم ولی چنان بازار گوسفند کساد شد که بخشی از اصل سرمایه ام را از دست دادم. با مابقی سرمایه ام این نیسان را خریدم و شروع به جابهجایی بار در سطح شهر کردم. فصل سرد هم به شهرهای شمالی میروم و نارنگی و پرتقال میآورم و روی نیسان میفروشم. خدا را شاکرم، درآمدم بد نیست، به هر حال روزی میرسد ولی ماها زرنگ نیستیم!»
وحید که لحن کلامش عوض شده و گویا یادآوری کسی یا چیزی او را ناراحت کرده، ادامه میدهد:« کسانی را میشناختم که چند سال قبل که من نیسان خریدم، در همین شهر بنگاه املاک زدند. هیچ سابقهای هم در این کار نداشتند. روش کارشان این بود که روی زمینهای حاشیه شهر، قیمتهای گزاف میگذاشتند و اگر کسی برای خرید زمین به بنگاه شان میرفت، تصور گران شدن زمینهای بیارزش شهر را در ذهنش میانداختند تا از ترس گرانتر شدن، به قیمتی کمی پایین تر(ولی در واقع بسیار گرانتر از قیمت چند ماه یا حتی چند روز قبل) ملک وسط شهر را به او بفروشند. اگر یادتان باشد، یک دورهای در سال 98 و اینها همه چیز خیلی گران میشد و اینها هم از این فضا برای گران کردن زمینها استفاده میکردند. نهایتا مشتری وقتی آن قیمتهای نجومی را میشنید، به دیگران هم میگفت و عملا زمینهای شهر ما بسیار گران شد. به نظرم اینها کاسبی نیست، چون با خون مردم کاسبی میکنند و کاری میکنند که مردم نتوانند خانه دار شوند.»
لزوم تصویب قوانین متقن
در حوزه مالیات بر عایدی مسکن
کشتن انگیزه افراد برای انجام کار مفید و دامن زدن به گرانی اجناس در بازارهای مختلف، تنها یکی از ابعاد مخرب اقتصاد دلالی در سطح کشور ماست. دلالی در بخش مسکن اما چنانکه یک شهروند میگوید، تبعات سنگینی برای خانوادههای فاقد مسکن خواهد داشت. این در حالی است که به جز مصوبه سران سه قوه در سال گذشته راجع به سقف افزایش اجاره بها و اجرای طرحی مشابه در دوران کرونا، قانون خاصی در حوزه حمایت از مستأجران در برابر نوسانات بازار مسکن نیز در کشور ما موجود نیست. هرچند مرور آمارهای رسمی بانک مرکزی از رشد اجاره بها طی سالهای اخیر نشان میدهد بازار بیاعتنا به این مصوبات مقطعی، راه خود را در سایه فعالیت دلالان، در نجومی کردن رقم اجاره بها ادامه داده است. به صورتی که آمارهای تغییرات اجاره مسکن منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان میدهد در سال 1400 رشد اجارهبهای مسکن با نرخ نزدیک به 47 درصدی و در بهمن 1401 با نرخ رشد بیش از 50 درصدی، رکورد 32 ساله رشد اجارهبها در مناطق شهری کشور را شکسته است، موضوعی که حتی نه در سال 1374 و 1375 و نه در سال 1390 و 1391 رخ داده بود.مجموعه اینها باعث شده است تا مهمترین متضرر وضعیت فعلی بازار مسکن کشور، قشر ضعیف و متوسط باشند و صاحبان ثروتهای بادآورده در سایه اقتصاد پرسود دلالی در بخش مسکن، هر روز بر ثروت خود بیفزایند. این در حالی است که چنانکه در بخش نخست این گزارش اشاره شد، نه تنها سازوکار مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از 140 کشور به عنوان سدی در برابر سوداگری در بازار مسکن عمل میکند، که قوانین مربوط به اجاره مسکن نیز امکان انتفاع حداکثری مستأجر- به عنوان طرف ضعیف قرارداد اجاره- از ملک مورد اجاره را فراهم مینمایند. به عنوان مثال، رابطه موجر و مستأجر در آلمان با اجارهنامههای «نامحدود» تنظیم میشود که ۶ ویژگی دارد. مالکان در بازار اجاره آلمان با مدل اقتصادی برد-برد و فرمول مشخص «رشد سالانه اجارهبها»، اجارهداری میکنند. مستأجرها قبل از ورود به آپارتمانها باید «ماراتن انتخاب از سوی موجر» را طی کنند؛ اما بعداز انعقاد قرارداد، دست بالا را پیدا میکنند. موجر تحت هر شرایطی نمیتواند به قرارداد خاتمه دهد.» به گزارش دنیای اقتصاد، جهت گیری محتوای قانون اجازهنشینی در آلمان، همراهی با مستأجر و به نفع اجاره داری بلندمدت است و سهم اجارهنشینی در سبد هزینه خانوار تنها به حدود 23 درصد میرسد.
طرحهای مجلس برای ساماندهی بازار مسکن
به گزارش دنیای اقتصاد، قوانین اجارهنشینی در آلمان که در کل میتوان آن را قوانینی به نفع مستأجرها یا قوانین همراه مستأجرها نامید، دستکم شش ویژگی مهم دارند که نامحدود بودن زمان اجاره مسکن برای خانوارها یکی از مهمترین ویژگیهای آنها محسوب میشود. طولانی بودن زمان اجارهنشینی در یک واحد مسکونی از سوی عمده خانوارها نقش بسیار زیادی در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. در قالب اولین ویژگی، موجر نمیتواند در قراردادهای نامحدود اجاره مسکن برای مستأجر زمان تخلیه یا زمان خاتمه قرارداد تعیین کند. ویژگی دوم آن است که قوانین اجارهنشینی در آلمان برای مستأجرها این حق را قائل است که با اخطار قبلی به موجر، به سکونت خود در واحد مسکونی استیجاری خاتمه دهد یا به اصطلاح قرارداد را فسخ کند. اما صاحبخانه تنها در شرایط خاص میتواند خاتمه اجارهنشینی خانوارهای ساکن در واحد مسکونی تحت مالکیت خود را اعلام کند.
مجموعه این واقعیات نشان میدهد ورای متغیرهای اقتصاد کلان، ما برای سامان دادن به بازار مسکن، راهی جز حرکت به سمت قانونمند کردن این حوزه و قطع دست دلالان مفت خوار از سرپناه مردم را نداریم.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در همین زمینه معتقد است که دولت با انجام برخی اولویتها میتواند زمینهساز تحول در بازار مسکن شود و تورم در این حوزه را مدیریت کند. شاکری میافزاید: در حال حاضر ۲ قانون مهم در ارتباط با بخش مسکن در مجلس وجود دارد که هر چه زودتر باید تصویب شوند تا سال جدید برای مردم سختتر نشود. قانون اول، قانون مالیات بر عایدی سرمایه است که فقط مربوط به حوزه مسکن نیست و حوزههای دیگر از جمله خودرو و طلا را هم شامل میشود. این قانون که برای مدت زیادی در مجلس قبل بود و در مجلس فعلی هم مطرح است، قانون برای پیشگیری از معاملات سوداگرانه و مخل بازار بسیار لازم است برای همین نیز ما در مجلس به دنبال این هستیم که امسال تصویب شود.
لزوم تسریع مجلس در تصویب طرحهای حوزه مسکن
نماینده تهران، ری و شمیرانات در مجلس در ادامه با اشاره به رشد ویرانگر اجاره بها، میگوید: دومین کاری که باید انجام شود رسیدگی به بازار مسکن و اجاره است. در این زمینه ما طرح ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها را در مجلس آماده کردهایم که در حال حاضر در صحن است.
شاکری با بیان اینکه این قوانین جزو قانونهای تنظیمگری هستند که اجازه نمیدهند قیمت کالاهای اساسی مورد نیاز مردم توسط محتکران و مافیا و سوداگران افزایش پیدا کند، تاکید کرد: «برای تنظیم بازار اجاره نیز دولت باید امسال مشوقهای قوی و محکمی برای مالکین خانهها بگذارد تا آنها داوطلبانه قیمت اجاره خانههای خود را از یک درصدی بالاتر نبرند.» تجربه سالهای اخیر اما نشان میدهد بدون وجود قانونی متقن محکم، بازار مسکن در هر دو بخش اجاره و تملیک، در سایه جولان دلالان راه خود را خواهد رفت. بر این اساس، نهایی کردن هر چه زودتر قوانین مورد بررسی در مجلس را میتوان تنها راه واقعی تنظیم بازار مسکن و نجات مردم از دست دلالان این حوزه تلقی کرد. ساماندهی فعالیت مشاورین املاک طبق طرح « کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی»، از جمله نقاط امیدی است که میتواند نویدبخش کنترل سودجویی دلالان در این حوزه باشد.
علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی در همین زمینه گفته است:« ساماندهی مبالغ دریافتی توسط مشاورین املاک نیز در این طرح پیشبینی شده است و آیین نامه نحوه تعیین تعرفه حق الزحمه مشاوران املاک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری با همکاری وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت وسازمان امور مالیاتی تدوین میشود و به تصویب هیئت وزیران میرسد.» از سویی دیگر، یکی از اهداف طرح مالیات بر عایدی سرمایه، برقراری عدالت و جلوگیری از فرار مالیاتی مشاغل پردرآمدی است که بدون صورتحساب، با کارت به کارت به جای کارتخوان و سایر روشها از دادن مالیاتی فراری هستند.
برای مثال طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، درحالیکه کارمندان دولتی و بخش خصوصی طی سال 1400 به طور میانگین طی یکسال 8.4 میلیون تومان مالیات پرداخت کردهاند، اما مجموع مالیات پرداختی شاغلان طلا و جواهر 6.7 میلیون تومان، نمایشگاهدارها 4.7 میلیون تومان، موبایل فروشان 2.7 میلیون تومان، وکلا 2.1 میلیون تومان و مشاوران املاک 1.3 میلیون تومان بوده است. روشن است که با وجود چنین وضعیتی در حوزه فرار مالیاتی دلالان و فعالان بازار مسکن، بدون وجود قوانینی متقن و بازدارنده، تنظیم بازار مسکن به سود قشر مستضعف، خیالی خام بیش نخواهد بود.
اگر فردی ساکن پرتغال باشد و پولی که از فروش ملک به دست میآورد مجدداً در همین بخش سرمایهگذاری کند، 50 درصد از درآمد خالص آن، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. در واقع با اعمال این قانون تلاش شده است ضمن دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک، برای افراد این انگیزه ایجاد شود که سرمایه حاصل را از بازار املاک خارج نکنند و بار دیگر آن را در همین بخش سرمایهگذاری کنند.