علی آبشناس
افزايش قيمت مسکن، رکود بخش مسکن به دليل بيماري کرونا، محدود‌سازي سقف اجاره‌بها بدون پشتوانه مرجع رسيدگي و فشارهاي اقتصادي و معيشتي ازجمله مواردي است که دخيل در افزايش قيمت اجاره‌بها در بخش مسکن ذکر شده است.
نامتناسب بودن درآمدها نسبت به اجاره‌بها ازجمله کارگران، مشکلاتي بزرگ را براي اين قشر به وجود آورده است. آیا راهکاری وجود دارد که بتوان این بازار را سروسامان داد؟
دولت آینده و یا ارگان‌ها و سازمان‌های دولتی چه نقشی در همیاری و همکاری با این بخش دارند؟
اعطای تسهیلات تا چه میزان می‌تواند به کمک این بازار و مصرف‌کنندگان این بخش از مسکن بیاید؟
نقش وزارت راه و شهر‌سازی و اتحادیه مشاوران املاک در این رابطه چیست؟
در این گزارش به دنبال این سؤالات هستیم.
لزوم ارزش‌گذاری و ایجاد سامانه آگهی
زیرنظر اتحادیه املاک
سید محمد موسوی یکی از مشاورین املاک که خود را کارمند بانک معرفی می‌کند، به گزارشگر کیهان می‌گوید: «پیشنهاد من این است که تمامی سامانه‌ها و سایت‌هایی که درباره آگهی املاک است از دسترس خارج بشود و زیر نظر اتحادیه مشاورین املاک یک سامانه شکل بگیرد و در این سامانه ارزش‌گذاری‌های املاک انجام بگیرد؛ به نحوی که خود خریدار بداند اگر یک فایلی در این سامانه بارگذاری گردید بر مبنای کدام ارزش‌گذاری و رنگ‌بندی انجام شده است و قیمت نهایی را مستأجر و یا خریدار خواهد دانست که میزان ارزش منطقه‌ای این ملک بر چه مبنایی است.»
وی با انتقاد از تعداد بالای مشاورین املاک در هر محله‌ای، می‌گوید: «تعداد مشاورین املاک بایستی حتما کم شود و از طریق همان سامانه‌ای که توسط اتحادیه راه‌اندازی گردیده است به خریدار و یا مستأجر که درخواست فایل نموده است اعلام شود که به کدام مشاورین املاک می‌توانند برای عقد قرارداد مراجعه نمایند. به هیچ عنوان قرارداد دستی از هیچ‌کسی قبول نکنند یعنی نوشتن قراردادهای خارج از محدوده قانونی جرم و امضای آن نوعی پولشویی و فرار مالیاتی محسوب گردد. اگر چنین سامانه‌ای راه‌اندازی بشود: اولا ملک‌ها ارزش‌گذاری خواهد شد، ثانیا مالیات‌های بر اجاره قطعا گرفته خواهد شد که می‌تواند نرخ پایین‌تری داشته باشد.»
ازنظر این جوان کارمند بانک که شغل دوم خود را بنگاه‌داری معرفی می‌کند؛ مشاور املاک باید یک شغل اصلی باشد نه شغل دوم. ایشان می‌گوید: «اگر مشاور بودن املاک شغل اصلی باشد برای آن بیمه در نظر گرفته شود و تمامی مراحل استخدامی و شغلی آن زیر نظر اتحادیه قرار بگیرد دیگر کسی جرأت نمی‌کند بدون جواز یک مغازه را بازکند و تابلوی مشاورین املاک و خرید و فروش و یا رهن و اجاره نصب کند.»
مالیات بر خانه‌های لاکچری و خالی
موسوی با اعلام حمایت از طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی تاکید می‌کند: «ازنظر من نباید جلوی این کار را گرفت و اتفاقا باید مالیات بر خانه‌های خالی را به شدت بالا ببرند. یعنی دو راه‌حل صاحب ملک داشته باشد؛ خانه می‌تواند با نرخ خیلی کم مالیاتی به اجاره داده شود و یا با نرخ مالیاتی خیلی بالایی خالی بماند که این انتخاب با مالک است. می‌تواند مالیات بدهد و خانه‌اش را خالی نگه‌ دارد و یا مالیات خیلی کمتری بدهد که همان کمک دولتی حساب می‌شود و اجاره‌اش بدهد و یا اینکه می‌تواند بفروشد و ارزش ملک را در قالب ارائه‌اش تعیین کند که این همان عرضه و تقاضا است. در هیچ جای دنیا ملک‌داری به‌عنوان یک آیتم سرمایه‌داری حساب نمی‌شود.»
وی با انتقاد از املاک لاکچری و میزان پرداخت مالیات آنها به دولت، می‌گوید: «ملک‌های لاکچری باید دارای مالیات باشد. یعنی کسی که ارزش ملک‌اش از یک حد تعیین شده بالاتر رفت، حتی اگر همان یک ملک را دارد باید مالیات بیشتری بدهد. چون؛ آن ملک از زمین شهری بیشتری استفاده می‌کند و برهمین اساس از زمین شهری و گاز بیشتری استفاده می‌کند و برای آن لاکچری بودنش باید هزینه مالیاتی بالاتری هم بپردازد. منتها در قانون باید مشخص بشود که این مالیاتی که از این بخش‌ها گرفته می‌شود، صرف ساخت خانه‌های استیجاری دولتی بشود و می‌تواند حتی به پیمانکاران هم واگذار نماید و این امر به خودی خود چرخه ساخت را راه می‌اندازد.»
وی با اشاره به ارزش‌گذاری قیمت پایه زمین و واگذاری این موضوع به وزارت راه و شهر‌سازی و یا شهرداری، می‌گوید: «برای اینکه ارزش‌گذاری در اتحادیه مشاوران املاک انجام نشود و دچار شبهه و یا فساد نگردیم، دولت می‌تواند ارزش‌گذاری را به شهرداری و یا وزارتخانه واگذار نماید و از طریق سامانه‌‌ای زیر نظر اتحادیه این امر انجام بپذیرد. و از نظر من باید مالیات‌ها سختگیرانه‌تر انجام پذیرد و باید انشعاب‌های خانه‌هایی که ثبت نشده است قطع شود و عملاً امکان زندگی در آن ملک سلب شود. مالیات بر خانه‌های خالی بالاتر برود ولی مالیات بر خانه‌های اجاره‌ای کمتر و یا حتی بخشوده شود. در این صورت کسی که خانه‌اش امکانات اولیه زندگی و زیست را ندارد دیگر به خود اجازه نمی‌دهد که یک زیرزمین را برای اجاره واگذار کند بلکه انتخاب می‌کند که بسازد و یا بفروشد. با این سامانه بسیاری از معضلات جامعه آماری ما، مانند؛ اتباع و خانه‌های مجردی و شناخت اینکه چه کسانی در ملک ساکن هستند، مشخص می‌شود.»
مشاورین املاک
سیبل تیراندازی راه و شهر‌سازی
مصطفی قلی خسروی رئیس‌اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از نحوه پرداخت تسهیلات دولت، به گزارشگر کیهان می‌گوید: «اگر قرار است تسهیلاتی داده بشود چرا از جیب مردم باید این تسهیلات پرداخت بشود؟ اگر دولت کار خود را بلد بود می‌بایست راهکارهای بهتری را در وزارت راه و شهر‌سازی مدنظر قرار می‌دادند. با اضافه کردن مالیات که کار درست نمی‌شود. من چه گناهی کردم که عده‌ای مالیات نمی‌دهند و من بر مالیاتم افزوده می‌شود. چرا باید این گونه باشد؟ اگر دولت کسری بودجه دارد در این مملکت حداقل ۲۰ میلیون پولدار دارد همه را جمع کند و گلریزان راه بیندازد. تسهیلات و عدالت مالیاتی کجا رفته است؟ اگر مالیات اضافه شود، بر روی اجناس و تولید و سرمایه کشیده می‌شود.»
وی با اشاره به نبود برنامه از جانب دولت به گزارشگر کیهان می‌گوید: «آقایان فشار به مردم می‌آورند و در آخر که مشکل به وجود می‌آید می‌گویند ما نبودیم و تقصیر بخش خصوصی بود! بنده در حیطه اختیاراتم مصالح، قیمت و سیاستگذاری مسکن نیست که سیبل تیراندازی آقایان می‌شوم. این کار اشتباهی است ما باید با هم تعامل داشته باشیم. در کشورهای پیشرفته برای مردم کار‌سازی می‌کنند ولی در اینجا جلوی کار همدیگر را می‌گیریم. بنده وقتی مشتری نداشته باشم مالیات نمی‌دهم. سیاست شما باید به گونه‌ای باشد تا مردم ترغیب شوند پیش ما بیایند تمدید بکنند؛ وقتی شغلی درست شده است باید ضابطه‌مند و هماهنگ انجام بشود.»
آقای وزیر! آهوی به دشت ناگرفته مبخش
خسروی ضمن اشاره به سخنان وزیر راه و شهر‌سازی پیرامون تسهیلات اعطایی به بخش مسکن، به گزارشگر کیهان می‌گوید: «به قول معروف «آهوی به دشت ناگرفته مبخش». شما (وزارت راه و شهر‌سازی) اگر قرار است کاری انجام دهید، صحبت نکنید عمل کنید و عمل شما را هم مردم می‌بینند. به‌عنوان مثال: مسکن مهر در دولت نهم و دهم که راه‌اندازی شد، مگر قبلش آمدند شعار دادند؟ یک مرتبه آمدند و گفتند امروز مسکن مهر را ما رقم زدیم و همان روز هم بنا کردند و پایه‌ریزی کردند و انجام دادند. البته ازنظر جانمایی و مصالح کاری نداریم ولی ازنظر جو روانی کمک شایانی در جلوگیری از افزایش قیمت‌ها داشت. به‌عنوان مثال در چندی پیش آقای وزیر گفته بودند؛ بهترین راهکار این است که نخرید! شما بگویید؛ پس مردم چکار کنند، چگونه نخرند؟ تورم بالاتر خواهد رفت و کسی هم نمی‌آید یقه شما را بگیرد و بگوید آن موقع که شما گفتید نخرید متری ۲۰ میلیون بود و الان شده است متری ۳۵ میلیون، ۱۵ میلیون بقیه را چه کسی خواهد داد؟»
حرکت‌های نمایشی به درد مردم نمی‌خورد
رئیس‌اتحادیه مشاوران املاک ضمن انتقاد از حرکت‌های نمایشی و کم کردن حقوق مشاورین املاک‌، می‌گوید: «حرکات پوپولیستی و کم کردن حقوق مشاوران املاک را انجام می‌دهند. و اکنون هم به دنبال این هستند که مشاورین املاک حقوق ثابت داشته باشند. در هیچ کجای دنیا این گونه عمل نمی‌کنند. ما مولد اقتصادی و مولد مالیاتی و شغلی هستیم. اگر نمی‌خواهند مشاور املاک باشد یکدفعه بگویند مشاور املاک دیگر اصلا وجود نداشته باشد و کرکره‌ها را پایین بدهیم. ولی این گونه که آقایان با ما بازی می‌کنند، باعث تعدد جرم و افزایش فساد و خلاف می‌شوند.»
وی با انتقاد از عملکرد دولت در این زمینه می‌افزاید: «قیمت مسکن بالا رفته است ولی آقای جهانگیری آمده و می‌گوید؛ حقوق شما باید پایین بیاید و بعد با اعمال نفوذ در کمیسیون نظارت همان را اجرا می‌کنند چون دستور دولتی است. اینها غلط و اشتباه است. به‌عنوان مثال؛ حمایت از مصرف‌کننده مبلغ را نیم درصد به بالا مدنظر قرار‌داده است و همچنین کارشناسان اتاق تهران میزان کمیسیون تا یک میلیارد را نیم درصد و از یک میلیارد به بالا را یک چهارم درصد قرار‌داده‌اند، اما دستور دولتی می‌آید و به یک مرتبه می‌شود؛ بیست و پنج صدم درصد. شما با این احتساب بیست و پنج صدم درصد فکر می‌کنید برای بررسی رفتار و نحوه عملکرد هر نفر می‌شود یک تعزیراتی و یا یک پلیس قرار‌داد؟ خب این مسئله باعث می‌شود فساد زیاد شود و قانون را دور بزنند. نکنید، خلاف پروری و جرم‌پروری نکنید.»
طرح‌هایی که وزارت راه و شهر‌سازی نادیده گرفت
خسروی به گزارشگر کیهان می‌گوید: «نمی‌دانم، آقای وزیر راه و شهر‌سازی با کدام مشاورین مسکن درگیر شده که به همین واسطه همین‌طور در حال زدن ریشه ما در مجلس و هر محفلی هستند.
۱۳۵ هزار نفر مشاورین املاک در کشور داریم که خود یک جامعه است. به جای اینکه بیایند اینها را سازماندهی بکنند این حرکات اشتباه را انجام می‌دهند.»
وی با اشاره به طرح ارائه شده از اتحادیه به وزارت راه و شهر‌سازی، گفت: «طبق مصوبه مجلس قرار بود مشاورین املاک در اختیار و زیرمجموعه وزارت راه و شهر‌سازی باشد. بلافاصله ما برای ارتقای این کار به وزارت خانه رفتیم و طرح و برنامه دادیم که اتحادیه مشاورین املاک به کانون تبدیل شود. آقایان ترسیدند و اصلا جلو نیامدند. ما گفتیم که به شما کمک می‌کنیم و حتی رؤسای اتحادیه‌های کشور برای اینکه ما کانون بشویم طی تماس‌هایی اعلام رضایت کردند. چون از زیر نظر قانون نظام صنفی بیرون می‌آمدیم و زیر نظر وزارت راه و شهر‌سازی قرار می‌گرفتیم.»
رئیس‌اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به ضعف قانون نظام صنفی در حیطه مشاوران املاک، افزود: «قانون نظام صنفی نسبت به ما ضعف دارد. به‌عنوان مثال: اگر شما یک ظرف بلوری خریده باشید و لبه آن پریده باشد و شما در اتحادیه شکایت کنید، قانون نظام صنفی برای آن خطای تولید‌کننده ۷ روز مجازات مدنظر دارد و برای خطای ما هم که یک قرارداد برای شما تنظیم می‌کنم همان ۷ روز است و این یک اشتباه است. مجرم و محرم فرقشان یک نقطه است. ازنظر من باید تنبیهات مربوط به ما بیشتر باشد چون با زندگی و سرمایه مردم بازی می‌شود. این مجازات باید به حدی باشد که اولین اشتباه، آخرین اشتباه باشد، مجازاتی مانند: اسقاط شرایط، تعطیل محل، جواز باطل. ما همه این موارد را نوشتیم و تقدیم وزارت راه و شهر‌سازی کردیم متأسفانه آنها با اینکه مجلس مصوب کرد، دنبال کار نیامدند.»
اعلام پیش‌بینی وام ودیعه تورم‌ زاست
رئیس‌اتحادیه مشاوران املاک ضمن تجلیل از اقدامات شورای نگهبان، تصریح می‌کند: «در آخرین روزهای مجلس دهم گفته شد که مشاورین املاک نباید قرارداد تنظیم کنند. به همه رؤسای اتحادیه‌ها اعلام کردیم که نفری یک نامه به شورای نگهبان بنویسند و خوشبختانه شورای نگهبان که عاقل است و یک عده خبرگان در آنجا حضور دارند، این موضوع را برای همیشه رد کرد.»
خسروی با اشاره به سامانه املاک و نقایص آن می‌گوید: «سامانه املاک دارای پیچ و خم و نواقصی است که اولا ورود به آن مشکل است و ثانیا
پر پیچ و خم می‌باشد.»