نگاهی به بازار مسکن و چالش‌های پیش رو-بخش نخست
طلسم بازار مسکن شکسته می‌شود؟!
گالیا توانگر
-65 متر سلسبیل تهران، ودیعه 70 میلیون تومان، اجاره ماهیانه یک میلیون و دویست هزار تومان.
-58 متر فردوس شرق تهران،ودیعه 50 میلیون تومان، اجاره ماهیانه دو میلیون و پانصد هزار تومان.
-60 متری پیروزی تهران، ودیعه 130 میلیون تومان، اجاره بها توافقی.
نمی‌خواهم توی دلتان را برای هزارمین بار در فصل جابه جایی و اسباب کشی خالی کنم، اما ناگزیر چند مثال بالا را از سایت‌های املاک آوردم تا مزنه اجاره بها دست‌تان باید؛ دیگر قصه پر غصه خرید مسکن جای خود دارد. مثال‌ها را از مناطقی انتخاب کردم که نه خیلی بالا محسوب می‌شوند و نه خیلی پایین و معمولا قشر متوسط در آن سکونت دارند. با این حال خود درباره نرخ‌های اجاره بها قضاوت کنید. به راستی یک کارگر ساده که دستمزد ماهیانه‌اش به سختی به مرز دو میلیون تومان تا دو و خرده‌ای می‌رسد، چطور می‌تواند از پس اجاره بهای مسکن یک و نیم تا دو و نیم میلیون تومانی آن هم برای 40 تا 50 متر بر بیاید؟
با وضع موجود شاهد مهاجرت بسیاری از خانواده‌ها به شهرستان‌های اطراف کلانشهر تهران هستیم. یوسف عبدی شیخلری رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک قزوین صراحتا می‌گوید: «طی دو سال اخیر عرضه و تقاضا توازن نداشته و همین امر منجر به افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن شده است و همین افزایش قیمت روی اجاره‌بها نیز تأثیر داشته است.»
وی می‌افزاید: «اگر اوضاع بر همین منوال پیش رود و عرضه و تقاضا تناسب نداشته باشد، بسیاری از خانوارها که درآمد کمتری دارند، مجبور خواهند بود تا از مناطق بزرگ به نواحی منفصل شهری و شهرهای کوچک نقل‌مکان کنند که این امر عواقب فرهنگی و اجتماعی را در پی خواهد داشت.»
قیمت نجومی مسکن
و نفس بریده زوج‌های جوان
فریده و علیرضا یک زوج هستند که تمایل دارند در محلات پایین‌تر تهران یک خانه نقلی خریداری کرده و زندگی مشترکشان را آغاز کنند.
تازه داماد می‌گوید: «ما تمام محلاتی را که به گمانمان هزینه خرید آپارتمان 40 متری پایین‌ترین رقم ممکن بود، گشت زده ایم. الان به املاکی خاک سفید آمده ایم، بلکه یک مورد مناسب جهت خرید بیابیم.»
فرهادی مدیر املاک خاک سفید فایل فروش را روی صفحه مانیتور کامپیوترش باز می‌کند و یکی، یکی می‌خواند: «54 متر، 580 میلیون تومان، قیمت هر متر مربع 5/10 میلیون تومان.
55 متر، 550 میلیون تومان، قیمت هر متر مربع 10 میلیون تومان.
68 متر، 700 میلیون تومان، قیمت هر متر مربع 2/10 میلیون تومان...»
مشتری روی صندلی املاکی رها می‌شود و یک لیوان آب خنک طلب می‌کند.
فرهادی مدیر املاک می‌گوید: «می خواهید عجالتا فایل رهن آپارتمان را برایتان باز کنم؟»
فرصت فرزند‌دار شدنمان را از دست می‌دهیم
محمد رحیمی یک شهروند گله مندانه می‌گوید: « از زمانی که بانک‌های کشور به جای سرمایه‌گذاری در بخش صنعت، رو به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن آوردند، وضعیت مسکن دچار نابسامانی شد. حال همه آنهایی که در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌خواهند از آب گل‌آلود ماهی بگیرند.»
وی ادامه می‌دهد: « آیا چه اتفاقی افتاده که در طول کمتر از یک سال قیمت مسکن به پنج تا شش برابر افزایش یابد؟ در طول این یک سال چه درآمد هنگفتی برای مردم ایجاد شده تا با این تورم سرسام آور رو‌به‌رو شود؟ آیا رواست خانه‌ای که مثلا پارسال ۵۰۰ میلیون تومان بوده، امسال حداقل ۳ میلیارد شده است؟ این خریدار از کجا این پول هنگفت را آورده است؟ با چه درآمدی درطول یک سال 5/2 میلیارد کسب کرده که به سرمایه اولیه اضافه کند؟»
زیبا هوشمند 34 ساله با بغضی که در گلو دارد، برایمان می‌گوید: «با این اوضاع حسرت یک خانه 40، 50 متری به دلمان مانده است. شوهرم رزق حلال کارگری به دست می‌آورد. با این اوضاع اقتصادی و کار ناگزیریم هر سال از این خانه به خانه‌ای در محلات پایین‌تر و یا اطراف تهران نقل مکان کنیم. با این وضعیتی که داریم، فرصت فرزند‌دار شدنمان را از دست می‌دهیم و من بابت این موضوع خیلی نگرانم.»
وعده‌هایی برای رونق بازار مسکن
29 خرداد 98 طرحی موسوم به طرح مسکن اولی‌های جوانان کارکنان دولت توسط محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی مطرح گردید که مثل بمبی در صدر خبرهای مربوط به مسکن قرار گرفت. در این طرح از بدو ورود کارمندان در صندوق پس‌انداز، مسکنی برای آنها ایجاد و در زمان‌بندی مشخص احداث و به آنان واگذار می‌شود و کارمندان مبلغ آن را در اقساط تعیین شده 15 ساله مسترد می‌کنند. حال باید منتظر ماند و دید که تا چه اندازه این وعده‌ها عملی شده و گره‌ای از کارِ قشرِ خانه به‌دوشان باز خواهد کرد؟
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اظهار می‌دارد: «تاکنون دولت در بحث اجاره مداخله‌ای نداشته است و اگر هم بخواهد مداخله‌ای در این زمینه انجام بدهد مشخص نیست که چقدر بتواند اثر مثبت بگذارد.»
وی در ادامه می‌گوید: «برای ما مهم‌ترین اقدام این است که عرضه مسکن برای قشر متوسط و پایین را تشدید کرده، حرکتش را تقویت و در این زمینه با سرعت اقدام کنیم. امیدواریم با جریان تولید مسکن که آغاز شده و ما به‌صورت گسترده آن را در سطح کشور گسترش می‌دهیم، عرضه شتاب بگیرد و مردم به جای اینکه مستاجر شوند بتوانند صاحب خانه شوند.»
وی در تکمیل صحبت هایش می‌گوید: «انتظار می‌رود کسانی که واحد مسکونی دارند، انصاف به خرج بدهند و خودشان و مالشان را با قیمت ارز و نوسانات بازار مقایسه نکنند، چرا که مهم این است که مال برکت داشته باشد و اجازه بدهند مستاجران با یک نرخ متعارف اجاره بهایشان را تمدید و تجدید کنند.»
هم‌چنین مهرداد لاهوتی سخنگوی نماینده مردم لنگرود در مجلس شورای اسلامی در پی اظهارات وزیر راه و شهرسازی و با بیان اینکه از راه‌های کاهش قیمت مسکن، ایجاد تعادل درعرضه و تقاضای در این بازار است، می‌گوید: «وزیر راه و شهرسازی این مژده را داده که قرار است تا در سال جاری 600 هزار واحد مسکونی ساخته شود که از این تعداد 200 هزار در شهرهای جدید و 400 هزار واحد مسکونی نیز در شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت ساخته می‌شود.»
وی می‌افزاید: «ضمنا قرار است تا پایان سال جاری 500 هزار واحد مسکن مهر نیز تکمیل و در اختیار متقاضیان قرار گیرد. پروژه‌هایی که بیش از 80 درصد پیشرفت داشته‌اند، اولویت اول و پروژه‌هایی که بین 50 تا 80 درصد پیشرفت داشتند، در اولویت تکمیل قرار گرفته اند.»
آمارها چه می‌گویند؟
آمار ارائه شده از سوی مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد در خردادماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۴۸ هزار و ۱۵ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. در بخش اجاره نیز ۵۶ هزار و ۸۱ قرارداد منعقد شده که حاکی از کاهش ۱۱ درصدی نسبت به خردادماه ۱۳۹۷ است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح می‌دهد: «در شهر تهران نیز در خردادماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۱۶۸ مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش) ملک به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل اُفت ۶۲ درصدی را نشان می‌دهد. اجاره‌نامه‌ها در این مدت نیز ۱۴ هزار و ۲۶۵ مورد بوده که از اُفت ۲۳ درصدی نسبت به خردادماه ۱۳۹۷ حکایت دارد.»
وی در تکمیل داده‌های آماری می‌گوید: «روند بازار حاکی از آن است که از خردادماه سال گذشته، معاملات مسکن شهر تهران در مسیر نزولی قرار گرفته و در دی ماه ۱۳۹۷ با ۶۴ درصد اُفت نقطه به نقطه به کمترین میزان اُفت سالیانه طی پنج سال قبل از آن رسید. با این حال منحنی قراردادها در کل کشور به سمت بالا حرکت می‌کرد تا این که از آبان ماه ۱۳۹۷ با منفی ۱۴ درصد مسیر کاهشی به خود گرفت و در خردادماه ۱۳۹۸ بیشترین میزان اُفت را طی یک سال گذشته ثبت کرد.»
کد رهگیری به شفاف‌سازی معاملات بازار مسکن کمک می‌کند
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت جهشی دیگری ندارد، خاطرنشان می‌کند: «اگر افزایش قیمت مسکن زیر شاخص تورم باشد، جهش جدیدی صورت نخواهد گرفت.»
وی با بیان اینکه با کد رهگیری می‌توان سوداگری خرید و فروش مسکن(که باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود) را کنترل کرد؛ توضیح می‌دهد: «عده‌ای با مخالفت با ضروری بودن استفاده از کد رهگیری در معاملات ملکی، سعی می‌کنند شفافیت در معاملات مسکن را از بین ببرند. با داشتن کد رهگیری می‌توان از کلاهبرداری‌ها یا شفاف نبودن معاملات جلوگیری کرد. کد رهگیری علاوه‌بر مشخص شدن طرفین معامله، فروش یک واحد ملکی به چندین نفر و جلوگیری از فعالیت املاکی‌های بدون مجوز کارساز است.»
قلی خسروی با اشاره به اینکه 174 شغل به ساخت و ساز مسکن مرتبط است، می‌افزاید: «اگر توان و قدرت خرید مسکن مردم افزایش نیابد، رونقی در معاملات ملکی نخواهیم داشت.
باید ثبت کد رهگیری برای تمام معاملات ملکی ضروری باشد. مردم برای معاملات ملکی به کارشناس و املاکی‌های دارای مجوز رجوع کنند تا ملک مورد معامله و طرف معامله آنها قابل رهگیری باشد.»
نرخ رشد قیمت مسکن پایین می‌آید
آیا می‌توان نسبت به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود؟ متأسفانه قیمت‌ها پایین نمی‌آید و این احتمال بنا به نظر کارشناسان مسکن غیرمنطقی و غیرعلمی است. در حقیقت رشد قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، نه قیمت ها. به نظر می‌رسد رشد قیمت‌ها کاهنده خواهد بود.
سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: «زمانی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران به بیش از ۱۱ میلیون تومان در اسفندماه سال گذشته رسید در واقع از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شد. متری ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان فعلی نیز قطعا از توان دهک‌های میانی و حتی بعضی از دهک‌های بالای جامعه خارج شده است. لذا از این به بعد افزایش قیمت مسکن، صرفاً منجر به کاهش حجم معاملات می‌شود.»
وی بیان می‌کند: «تقاضا برای بازار مسکن از سه نوع مصرفی، سرمایه‌ای و سفته‌بازانه تشکیل می‌شود. با توجه به سطح درآمد دهک‌های هفت و هشت به‌عنوان متقاضیان مؤثر بازار مسکن، تقاضای سفته‌بازی هم تحت تأثیر قرار می‌گیرد. از این‌جا به بعد تغییرات قیمت مسکن شاید متناسب با متغیرها و چشم‌انداز کلان اقتصادی باشد، اما از چارچوب تعادل عرضه و تقاضا خارج شده، لذا افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم، معنی‌دار نیست.»
هم چنین مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن می‌گوید: «از نظر قدرت خرید به نظر می‌رسد به شرایطی رسیده‌ایم که قابلیت افزایش قیمت‌ها بیش از مقداری که تا کنون اتفاق افتاده وجود ندارد. نمود این مسئله در تعداد معاملات خردادماه بود که کاهش معنی‌داری را شاهدیم. معاملاتی هم که اتفاق می‌افتد باقیمانده تقاضا از سوی افرادی است که دیر وارد بازار شدند و در نظر دارند ارزش پول خود را حفظ کنند. به عبارتی بازار از لحاظ افزایش قیمت نفس‌های آخر را می‌کشد.»
وی می‌افزاید: «بعید است که اتفاق خاصی در قیمت مسکن رخ دهد مگر اینکه در حوزه ارزش پول ملی اتفاق جدیدی بیفتد که طبیعتاً خریداران مسکن در سرمایه‌گذاری‌هایشان، قیاسی نسبت به نرخ ارز دارند.»