پیش‌خرید خانه به عنوان یکی از راه‌های مناسب جهت خانه‌دار شدن مردم محسوب می‌شود. این روش در کنار رضایت خریداران باعث تامین هزینه‌ ساختمان‌سازها نیز می‌شود. اما به علت مشکلات قانونی و اعتبار معاملات غیررسمی، شاهد افزایش کلاهبردار در حوزه پیش فروش ساختمان هستیم.
مسکن یکی از نیازهای اصلی خانوارهای ایرانی محسوب می‌شود. در چند سال گذشته، افزایش قیمت در این حوزه، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خانواده‌ها تبدیل به آرزو کرده است. طبق آمارهای بانک مرکزی، 47 درصد هزینه‌های سبد خانواده‌های ایرانی مربوط به مسکن است.
افزایش قیمت و تورم بالای مسکن سبب شد که شهروندان در تهیه منابع مالی لازم برای خرید خانه دچار مشکل شوند. در چنین شرایطی خریداران ترجیح می‌دهند که از ابزارهای پرداخت بلندمدت و تدریجی استفاده کنند. بنابراین خریداران از دو راه برای تامین هزینه‌ی خرید خانه استفاده می‌کنند.
راه اول، استفاده از وام‌های بانکی است. در این حالت خریداران پس از دریافت وام‌های بانکی، در کنار هزینه‌های جاری زندگی، مبلغ قابل توجهی را برای بازپرداخت وام‌های خود به بانک‌ها واریز می‌کنند. بنابراین این روش با توجه به شرایط اقتصادی حال کشور، باعث فشار به خانواده‌های وام گیرنده می‌شود.
راه دوم، پیش خرید واحدهای ساختمانی انبوه‌سازان و پرداخت تدریجی بهای آن در زمان تکمیل بنا است. با توجه به سهولت تامین سرمایه از طریق پیش خرید، نسبت به تامین سرمایه از طریق وام‌های بانکی، پیش خرید مورد استقبال متقاضیان خرید مسکن قرار گرفته است.
سازندگان نیز معتقدند پیش فروش منازل از عوامل رونق در صنعت ساختمان‌سازی محسوب می‌شود؛ زیرا سازندگان نیز منابع لازم را برای تکمیل ساختمان‌های خود از طریق پیش فروش تامین می‌کنند. بنابراین می‌توان گفت برداشتن موانع از سر راه پیش فروش ساختمان، نقش موثری در رونق بازار ساختمان‌سازی و خروج کشور از رکود خواهد داشت.
با توجه به اهمیت این موضوع و استقبال خریداران و فروشندگان از آن، این بازار دارای موانع بزرگی بوده به طوری که پیش فروش ساختمان تبدیل به بازاری پرریسک شده است. زیرا ساختمان‌هایی که به صورت پیش فروش به فروش می‌رسند، هنوز تکمیل نشده و تشخیص صحت فروشنده مبنی بر مالکیت بر این ساختمان‌ها، کار دشواری بوده و بستر مناسبی را برای کلاهبرداری محیا می‌کند.
راه کلاهبرداری چگونه است؟
کلاهبرداران در این حوزه به وسیله‌ تبلیغات وسوسه‌کننده‌، بدون آن‌که ساختمانی وجود داشته باشد، مبالغی را از پیش خریداران اخذ می‌کنند. علاوه‌بر آن ممکن است که ساختمان نیز نیمه کاره باشد و فروشنده نیز اراده به تکمیل آن داشته باشد. اما ممکن است که آن ساختمان را همزمان به چندین نفر بفروشد. اینگونه مسائل باعث ایجاد مشکلاتی برای قوه قضائیه نیز شده است؛ زیرا هر مشکل در این حوزه به معنای ورود یک پرونده به قوه قضائیه محسوب است.
برای مقابله با کلاهبرداران باید ابزار آنها را شناخت و برای حل آن چاره اندیشید. ابزار کلاهبرداران برای انجام کلاهبرداری، معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است. این معاملات در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و به صورت پنهانی باقی می‌مانند. کلاهبرداران نیز می‌دانند که برای فروش واحدهای ساختمانی نیازمند ابزاری هستند که در هیچ کجا نشانه‌ای از آن نباشد. علاوه‌بر آن باید در بین مردم معتبر باشد و مردم در قبال آن حاضر به پرداخت هزینه شوند. در این صورت است که به راحتی می‌توانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند.
ورود دولت به مسئله‌ پیش فروش
افزایش مشکلات این حوزه و ابهاماتی که در بالابه آن‌اشاره شد باعث ورود و دخالت دولت در حوزه شد. اولین اقدام پس از انقلاب اسلامی در حوزه پیش فروش ساختمان، تصویب مصوبه‌ای با عنوان «لایحه‌ی قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی» در تاریخ 1358/10/17 از سوی شورای انقلاب بود.
این مصوبه با قطع رابطه‌ مالی مستقیم رابطه مالی بین خریدار و فروشنده قصد داشت قواعد ناظر بر این حوزه را تنظیم کند. بنابراین طبق مصوبه تمام پرداخت‌های پیش خریدار به حسابی در بانک مسکن به نام پیش فروشنده، واریز می‌شد. فروشنده نیز به میزان پیشرفت واحد ساختمانی اجازه برداشت وجه را می‌داد. آیین نامه اجرایی قانون قوق 16 سال بعد در تاریخ 1374/13/10 به تصویب هییت وزیران رسید. اما با این وجود هیچ کدام از مشکلات حوزه پیش فروش را مرتفع نکرد. زیرا همچنان مردم به صورت پنهانی و با استفاده از معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای به معامله با یکدیگر می‌پرداختند.
ضعف‌های «لایحه‌ قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی»، افزایش مشکلات در حوزه پیش فروش و بروز دعاوی گسترده‌ای مانند نگین غرب زمینه لازم برای بازنگری اساسی در قواعد پیش‌فروش ساختمان را فراهم کرد. در همین راستا به پیشنهاد شورای توسعه قضایی لایحه‌ پیش فروش ساختمان تهیه و تدوین شد. لایحه مذکور به پیشنهاد قوه قضائیه در جلسه مورخ 24/05/1386 به تصویب هیئت وزیران رسید و در تاریخ 10/04/1387 به مجلس شورای اسلامی واصل شد.
این لایحه‌ نگاهی کاملا متفاوت، با ایده‌های جالب را داشت اما پس از بررسی‌هایی که توسط شورای نگهبان بر روی آن صورت گرفت، دستخوش تغییرات عظیمی شد که بعضا با هدف اولیه تدوین کنندگان در مغایرت بود. این قانون در تاریخ 12/10/1389 در قانون پیش فروش ساختمان متجلی و به تایید شورای نگهبان رسید.
با این حال شاهد آن هستیم که پس از گذشت حدود 8 سال از تصویب این قانون، در هیچ نقطه‌ای از کشور به‌طور دقیق اجرا نشده است. علت این امر را هم می‌توان در فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب، عدم تعیین دقیق مراجع ذی‌صلاح و همچنین اعتبار معاملات غیررسمی در این حوزه دانست. اهمیت موضوع پیش فروش ایجاب می‌کند که ریشه‌ شکل‌گیری مشکلات این حوزه شناسایی و با آسیب شناسی آن، باعث حل مشکلات در این حوزه شد.
_________________
-1 برگرفته از کتاب تحلیل و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان توسط پژوهشگاه قوه قضائیه