وام ازدواج در جا میزند /هزینهها شتاب میگیرد!
بودجه 98نشان میدهد دولت با افزایش وام ازدواج و مسکن خانه اولیها موافق نیست. در این بودجه همانند بودجه 97 تسهیلات قرضالحسنه ازدواج برای هر یک از زوجین همان معادل 15 میلیون تومان با دوره بازپرداخت پنجساله تعیین شده است اما هر اقتصادخوانده و نخواندهای میداند این مبلغ تکافوی جزئیترین مخارج سنگین ازدواج را نخواهد داد.
اگر همین الان سری به بازار تهیه اقلام جهیزیه بزنیم میبینیم جهشهای قیمتی لوازم خانگی سر به فلک کشیده است از ابتدای امسال تاکنون به دلیل افزایش نرخ ارز، قیمت انواع لوازم خانگی ایرانی از 40 تا 60 درصد و قیمت انواع لوازم خانگی خارجی 100 درصد افزایش یافته و همچنین قیمت فرش و موکت نسبت به پارسال 100 درصد بیشتر شده است.
حدودا یک ماشین لباسشویی ایرانی از 33 میلیون ریال تا 52 میلیون ریال، قیمت هر اجاق گاز ایرانی از 17 میلیون ریال تا 40 میلیون ریال، قیمت هر یخچال ایرانی از 30 میلیون ریال تا 60 میلیون ریال و قیمت یخچال ساید بای ساید هم از 90 میلیون ریال تا 160 میلیون ریال است.
فروشندگان اذعان دارند اگر 6 تا 9 ماه پیش با 40 تا 50 میلیون تومان میشد جهیزیهای کامل تهیه و دختران را راهی خانه بخت کرد، اما امروز این رقم بین 100 تا 120 میلیون است.
به راستی بانکها نمیتوانند وام 30 میلیونی ازدواج پرداخت کنند؟
با این شرایط وام 30میلیونی ازدواج حداقل خواسته جوانان محسوب میشود. بررسیها نشان میدهد منابع قرضالحسنه مردم در بانکها به راحتی میتواند کفایت لازم برای وام 30میلیونی را بکند و حتی نیازی به بودجه دولت یا سایر منابع بانکی ندارد. با توجه به اینکه سالانه تقریبا 1/2 میلیون وام قرضالحسنه ازدواج به جوانان اعطا میشود، وام ازدواج 30 میلیونی نیازمند حدود 36 هزار میلیارد تومان منابع خواهد بود که از طریق 3 منبع قرضالحسنه بانکی قابل تامین است.
طبق آخرین آمار منتشر شده از بانک مرکزی مربوط به شهریورماه سال جاری، بانکها معادل 91/3 هزار میلیارد تومان سپرده قرضالحسنه از مردم جذب نمودهاند و از این مبلغ، تاکنون 68/2 هزار میلیارد تومان تسهیلات قرضالحسنه به مردم اعطا شده است.
3 منبع برای شارژ وام قرضالحسنه ازدواج
پس از کسر سپرده قانونی و منابع غیرمرتبط از حساب قرضالحسنه، منابع قرضالحسنهای که برای پرداخت وام ازدواج 30 میلیون تومانی در سال آتی در اختیار بانکها خواهد بود، عبارتند از: 1- منابع مصرف نشده و موجود قرضالحسنه: طبق آمارهای ارائه شده در حال حاضر حدود 23 هزار میلیارد تومان سپرده قرضالحسنه مردم در بانکها مصرف نشده است. با حساب تقریبی در صورتی که سایر مصارف قرضالحسنه و موارد دیگر را نیز در نظر بگیریم و از این میزان کسر کنیم، دستکم 10 هزار میلیارد تومان از این منابع میتواند در اعطای وام ازدواج مورد استفاده قرار گیرد.
2- بازپرداخت اقساط تسهیلات قرضالحسنه: برآوردها و آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد سالانه حدود 20 درصد از حجم کل تسهیلات قرضالحسنه بازپرداخت شده و به عنوان منبع جدید جهت اعطای وام، در اختیار بانکها قرار میگیرد. بنابراین از این محل حداقل حدود 13 هزار میلیارد تومان جهت اعطای تسهیلات قرضالحسنه در اختیار بانکها قرار خواهد گرفت.
3- افزایش سپردههای قرضالحسنه پس انداز: میزان سپردههای قرضالحسنه در شهریورماه 1397 نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد 41 درصدی داشته است. آمارهای سالهای گذشته نیز نشان میدهد که سپردههای قرضالحسنه در هر سال حداقل 25 تا 30 درصد رشد دارد. بر این اساس و با پیشبینی رشد حداقل 20 درصدی سپردههای قرضالحسنه، 18 هزار میلیارد تومان سپرده قرضالحسنه جدید جهت اعطای تسهیلات قرضالحسنه در اختیار بانکها قرار خواهد گرفت.
لازم به ذکر است منابع قرضالحسنه با نرخ صفر درصد ازمردم دریافت شده و طبق قانون، باید در مصارف مشخص از جمله وام ازدواج استفاده گردد و بانک حق دخل و تصرف در آن را ندارد.
مشکل بعدی: 2 ضامن و یک چک
با این که در مرداد ماه 96 بانک مرکزی بخشنامهای مبنی بر دریافت فقط یک کارمند به عنوان ضامن تاکید کرده بود اما در سال جاری عملا مشاهده میشود اغلب بانکها اعم از دولتی و خصوصی مطالبه دو ضامن و یک فقره چک را برای پرداخت وام ازدواج 15 میلیون تومانی میکنند. این درحالی است که طبق سیاستهای دولت مبنی بر چابکسازی دولت کارمند دولتی رو به کمیابی میرود.
از سوی دیگر اعطای تسهیلات در بسیاری از کشورها دیگر براساس وثیق و ضامن نیست. بلکه براساس خوش یا بدحسابی فرد در گذشته، تسهیلات پرداخت میشود. رتبه اعتباری براساس سابقه فرد در بازپرداخت تسهیلات، تعداد وامها، دارایی و درآمد فرد تعیین میشود و افراد خوشحساب از تسهیلات راحتتر و بیشتری برخوردار میشوند.
از سوی دیگر،وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری صراحتا افزایش وام مسکن را منتفی اعلام کرد و گفت: افزایش سقف وام مسکن در دستور کار نیست و آثار مخرب این افزایش سقف وام بیشتر از سازندگی آن است. با این وصف دیگر نباید چندان روی این مسئله حساب ویژه کرد.
این در حالی است که محاسبات نشان میدهد کل مبلغ وام مسکن مساوی با خرید تنها 17 مترخانه در تهران است!
به عبارت بهتر،سالانه حداقل 500 هزار ازدواج جدید در کشور ثبت میشود که از این تعداد حدود 100 هزار مورد متعلق به زوجهای تهرانی است. با توجه به سقف 160 میلیون تومانی تسهیلات مسکن(شامل وام اصلی و اوراق حق تقدم) برای زوجین تهرانی در حال حاضر این رقم تکافوی خرید17 متر مربع مسکن در تهران را میدهد. زیرا قیمت خانه طی یکسال اخیر به شدت افزایش داشته و برهمین اساس میانگین قیمت مسکن در تهران به 9 میلیون رسیده است، خرید یک واحد مسکونی 50 متری حدودا هزینهای نزدیک به 450 میلیون تومان را روی دست خریدار میگذارد که وام مسکن فقط حدود 35 درصد قیمت خانه را در تهران پوشش میدهد. این بدان معناست که فرصت خانهدار شدن برای بسیاری از خریداران بالقوه از میان رفته و پروسه تملک واحد مسکونی برای مرکزنشینان دشوار شده است.
اجارهنشینی تنها چاره
قطعا در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته تقریبا دو برابر شده، بخشی از تقاضای خرید در ماههای آینده ناگزیر، روانه بازار اجاره میشود و از تعداد زوجینی که با استفاده از وام خانه اولی در اولویت هستند، کاسته خواهد شد و بر تقاضای اجاره افزوده میشود. به این ترتیب احتمال بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار آپارتمانهای اجاری وجود دارد.
اجارهبها چه رقمی خواهد داشت؟
حال سوال این است روند رشد اجارهبها در ماههای آتی چگونه خواهد بود؟ بررسی روند 27 ساله اخیر و میزان رشد قیمت مسکن جواب را ساده میکند. در چهار مقطع یعنی سالهای 75، 81، 91 و 97 بیشترین جهش را در بازار معاملات مسکن شاهد بودیم.
در سال 76 در شرایطی که قیمت خرید مسکن 67 درصد افزایش یافت و به اوج رسید، نرخ رشد اجارهبها 5/41 درصد بوده است. در سال 81 میزان رشد قیمت مسکن و نرخ اجارهبها به ترتیب 50/4 و 3/31 درصد بوده است. همچنین در سال 91 در شرایطی که قیمت مسکن 47 درصد رشد کرد، اجارهبها رشدی حدود 4/ 19 درصد داشت.
در تابستان سال جاری نیز میزان رشد نقطهای قیمت مسکن در تهران به 60 درصد رسید که البته این میزان در انتهای پاییز از 90 درصد هم فراتر رفت. همچنین میانگین رشد اجارهبها در تابستان امسال 2/ 27 درصد بوده است.
بنابراین روند بلندمدت بازار اجاره نشان میدهد عمدتا نرخ رشد اجارهبها کمتر از رشد قیمت مسکن و بیشتر از نرخ رشد تورم عمومی یا حول و حوش آن است. واین در حالی است که پیش بینی کارشناسان بر شیب صعودی تورم بعد از التهابات اخیر بازار ارز در ماههای آینده حکایت دارد. صندوق بینالمللی پول در تازهترین گزارش خود که حدود یک ماه پیش منتشر کرد، تورم ایران در سال 2019 میلادی را 34/1 درصد تخمین زده است.
دو ابزار راهگشا برای رام کردن مسکن
دو ابزار کارآمد برای این منظور وجود دارد: یکی از آنها «مالیات بر خانههای خالی» است. مراحل تصویب قانون دریافت این مالیات سپری شده و کافی است اجرای آن کلید بخورد تا به این ترتیب سازندهها به عرضه واحدهای خود در بازار اجاره ترغیب شوند. ابزار دوم نیز «مالیات بر عایدی مسکن» است که در دست بررسی در مجلس بوده و اگر نهایی شود، قطعا سازندهها حتی در شرایط رکود رفتار متفاوتی در پیش خواهند گرفت که به نفع رشد عرضه هم در بازار خرید و هم در بازار اجاره تمام خواهد شد.
پالسهای مثبت مسکن در بودجه 98
البته ناگفته نماند در جزئیات لایحه بودجه سال 98 برنامهای پنج وجهی برای شارژ مالی دستکم 10 هزار میلیارد تومانی بخش مسکن قرار گرفته است. برنامهای برای حمایت از دو سمت عرضه و تقاضای مسکن و تکمیل و اتمام طرح مسکن مهر، ساخت 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین تجهیز صندوق پسانداز مسکن خانه اولیها در بودجه به آن اشاره شده است که اگر عملی شود میتواند تا حدی مسکن را از این اوضاع نابه سامان نجات دهد.
منبع: تسنیم