قاسم رحمانی
عباس آخوندی بالاخره از وزارت راه و شهرسازی رفت اما آثار سوء‌مدیریت او تا سالها بر جا می‌ماند و تازیانه‌هایش بر گرده و صورت بی‌مسکن‌ها نواخته خواهد شد.
بر اساس آماری که حامد مظاهریان؛ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد؛ 35 درصد مردم اجاره‌نشین هستند و معمولا مستاجران از قشر ضعیف‌تر جامعه محسوب می‌شوند. آنچه از این آمار فهمیده می‌شود این است که بیش از هشت میلیون از حدود 24 میلیون خانوار ایرانی فاقد مسکن مالکیتی هستند؛ یعنی بیش از 28 میلیون نفر از جمعیت 81 میلیون نفری ایران در خانه‌های اجاره ای زندگی می‌کنند.
به این جمعیت باید سالانه حدود یک میلیون نفر که در قالب 500 هزار زوج به مسکن نیاز پیدا می‌کنند را هم افزود و این در حالی است که به گفته مسئولان و کارشناسان، توان ساخت و ساز کشور در حوزه مسکن، حدود یک میلیون واحد در سال است. به این ترتیب اگر دولت بخواهد برای هشت میلیون خانواده بی‌مسکن و سالانه 500 هزار خانواده جدید که اغلب جز اقشار کم درآمد هستند مسکن تهیه کند، حداقل 12 سال زمان نیاز دارد. همه این آمارها، به شرط آن است که اولویت ساخت مسکن را به خانواده ها بدهیم و الا اگر معیار ما، مسکن برای هر فرد باشد، باید 28 میلیون واحد مسکونی فقط برای جمعیت فعلی بسازیم.
اکنون باید پرسید که کارنامه مسکن سازی دولت‌های یازدهم و دوازدهم شامل ساخت چند خانه یا آپارتمان است؟ و آیا تعلل پنج ساله وزارت راه و شهرسازی، طول زمان بی مسکنی مستاجران گذشته، حال و آینده را افزایش نخواهد داد؟ آنهم با تورم سرسام آور اجاره و قیمت سرپناه. آیا این ارتکاب دو جرم پی‌در‌پی نیست که با زیر پا گذاشتن حقوق اولیه انسان‌ها و نص قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، از افتتاح مسکن خانواده‌های کم درآمد شانه خالی کرده و به آن افتخار هم می کند؟ آیا ادامه دار شدن اجاره‌نشینی پنج میلیون خانواده، دستاورد قابل افتخاری است؟!
این در حالی است که امنیت، هوا، آب، غذا، پوشاک، بهداشت، درمان مسکن، آموزش و ازدواج جز حقوق اولیه هر بشری اعم از شهروند و غیر شهروند است. حقوقی که خالق متعال به عنوان روزی برای همه انسان ها (نه فقط اکثریت یا اقلیت) قرار داده و قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران هم به آن تاکید کرده است. با این حال، یک اقلیت محدود تلاش می‌کند به نام اقتصاد آزاد و اقلیتی دیگر به نام اقتصاد دولتی، این حقوق را از مردم سلب کرده تا از این راه به سوداگری یا اعمال قدرت بپردازد.
مسکن سازی دولت؛ نص قانون اساسی
اظهارات خلاف قانون اقلیت فوق در حالی بیان شده که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر این‌که تامین مسکن مورد نیاز مردم وظیفه قانونی دولت‌ها بر اساس نص صریح قانون اساسی است، می‌گوید: بر اساس قانون اساسی دولت مکلف است مسکن مورد نیاز اقشار کم‌ درآمد جامعه را تامین کند.
حسام عقبایی با اشاره به الزامات مورد نیاز برای عمل به این وظیفه قانونی تصریح می کند:‌ در این رابطه دولت باید تمام تلاش خود را به سمت تولید مسکن معطوف کند و به‌طور همزمان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن را تشویق کند. همچنین دولت باید زیرساخت‌های لازم را در این بخش فراهم کند تا بتواند به وظیفه قانونی خود جامه عمل بپوشاند. دولت برای عمل به قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران باید یک برنامه جامع و مدیریت منسجمی داشته باشد تا به این ترتیب مسکن مورد نیاز مردم که در شان آنها نیز باشد، تامین شود.
گفتنی است در بند 12 اصل سوم قانون اساسی آمده است: دولت‏ جمهوری اسلامی‏ ایران‏ موظف‏ به پی‏‌ریزی‏ اقتصادی‏ صحیح‏ و عادلانه‏ بر طبق‏ ضوابط اسلامی‏ جهت‏ ایجاد رفاه‏ و رفع فقر و برطرف‏ ساختن‏ هر نوع‏ محرومیت‏ در زمینه‏‌های‏ تغذیه‏ و مسکن‏ و کار و بهداشت‏ و تعمیم‏ بیمه‏ است.
در فصل سوم قانون اساسی و زیر فصل «حقوق ملت» اصل سی و یکم با تاکید بر این‌که داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏ است، دولت‏ را موظف کرده‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آنها که‏ نیازمندترند به‏ خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.
در فصل چهارم قانون اساسی (اقتصاد و امور مالی) هم یکبار دیگر موضوع مسکن مطرح شده است. در اصل چهل‌وسوم قانون اساسی هم آمده است؛ برای‏ تأمین‏ استقلال‏ اقتصادی‏ جامعه‏ و ریشه‏ کن‏ کردن‏ فقر و محرومیت‏ و برآوردن‏ نیازهای‏ انسان‏ در جریان‏ رشد، با حفظ آزادی‏ او، اقتصاد جمهوری‏ اسلامی‏ ایران‏ بر اساس‏ ضوابط زیر استوار می‏ شود: تأمین‏ نیازهای‏ اساسی‏: مسکن‏، خوراک‏، پوشاک‏، بهداشت‏، درمان‏، آموزش‏ و پرورش‏ و امکانات‏ لازم‏ برای‏ تشکیل‏ خانواده‏ برای‏ همه‏.
اکنون و با توجه به نص قانون اساسی و در کشوری چون ایران که 200 سال زیر یوغ استعمارگران و دست نشانده‌های عقب افتاده و کودک صفت آنها بوده، باید فریاد بزنیم که مسکن سازی وظیفه دولت نیست و طوری رفتار کنیم که انگار اینجا منهتن نیویورک و مردم ایران، طبقه اشراف حاکم بر دولت و مردم آمریکا هستند؟! آیا این از عوارض بسیار گران، زندگی‌های اشرافی نیست؟  آنهم در حالی که در آزادترین اقتصادها که در همان 200 سال مشغول پیشرفت خود و عقب نگهداشتن ما بودند دولتهایشان برای اقشار کم درآمد خانه می ساختند. آیا این نشان نمی‌دهد که برخی لیبرال‌های وطنی، لیبرالیسم را هم درست نفهمیده‌اند و آیا بار دیگر اثبات نمی‌کند که لیبرال ها جز حرف زدن هنری ندارند؟!
در اقتصاد سنتی ایران، اجاره دادن مسکن و هر نوع سوداگری با نیازهای اولیه مردم، شغل محسوب می‌شد، حال آنکه اصل رقابت سالم هم باید بر سر نیازهای ثانویه صورت بگیرد آنهم بطوری که منجر به تکاثر ثروت در دست عده ای خاص یا دولت نشود.
با بالا رفتن میزان سواد و آگاهی‌ها در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، مردم رفته رفته متوجه شدند که رقابت سالم باید بر سر نیازهای ثانویه و بویژه در حوزه اختراعات و نوآوری‌های کالایی و خدماتی باشد. لوکوموتیو اقتصاد در جهان پیشرفته صنایع هسته‌ای، فضایی، بیوتکنولوژیک و از این قبیل است که حتی صنعت ساختمان را به عنوان یکی از واگن ها به خود وصل کرده است اما سوداگری با نیازهای اولیه مردم در افکار برخی مسئولان ما هنوز جولان می‌دهد و برای حفظ مالکیت در دست عده‌ای خاص یا دولت، همه طرح های مردم شمول را کنار گذاشته و با زیر پا گذاشتن قانون‌اساسی، از افتتاح طرح‌های مسکنی اقشار کم درآمد طفره رفته و به آن افتخار هم می‌کنند. آنها هنوز صنعت ساختمان، آنهم از نوع معیشتی‌اش را لوکوموتیو اقتصاد می‌دانند و همنوا با دشمنان به تعطیلی صنایع اصطلاحا هایتک اقدام می‌کنند.
حال آنکه ساخت مسکن در کشوری چون ایران، یک گذاره معیشتی و وظیفه دولت است. اگر هم قرار است به تقلید از اقتصاد قرون 19 و 20 غرب، ساختمان سازی آزاد را لوکوموتیو اقتصاد قرار بدهیم، بخش تجاری آن یعنی ساخت پاساژ و بازارهای جدید و امثالهم را مبنا بدانیم نه سرپناه مردم کم درآمد.
راهکارهای خانه دار شدن مردم
کارشناسان و برخی مسئولان، راهکارهای خود برای مسکن دار شدن مردم بارها گفته اند. برخی از این پیشنهادات در دولت‌های نهم و دهم منتج به ساخت مسکن مهر شد. همان طرحی که وزیر دولت تدبیر و امید آن را مزخرف خواند و با افتخار حتی یک باب از واحدهای باقیمانده‌اش را افتتاح نکرد. عباس آخوندی، طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد که مثل همه ادعاهای لیبرال‌ها در حد حرف باقی ماند.
با این حال برخی افراد و دستگاه ها پیشنهادهایی را برای خانه دار شدن مستاجران و زوج های جوان همواره ارائه می‌دهند. به عنوان مثال، کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران، راهکارهایی برای برون رفت بازار مسکن از رکود پیشنهاد کرده که بعضا می‌تواند به خانه‌دار شدن مردم منجر شود.
این کمیسیون در یکی از راهکارها پیشنهاد می‌دهد: ضرورت دارد  طرح مسکن مهر به دو طریق بررسی تکمیل شود. در گام نخست پروژه‌های باقیمانده، از نظر جانمایی و فنی مورد بررسی واقع شده و اگر به دلایل فنی غیر قابل اجرا می باشد، زمین و یا واحدهای مسکونی جایگزین به متقاضیان معرفی شود و در صورتی که پروژه از نظر فنی قابل اجراست، با تزریق منابع مالی کافی، پروژه‌ها از نظر ساخت بنا و زیرساخت‌های مورد نیاز، تکمیل و پایان پذیرد.آنچه باید به پیشنهاد کمیسیون مسکن اتاق تعاون افزود؛ این است که واحدهای جایگزین باید در همان شهر یا شهرک باشد نه اینکه به متقاضی پردیس در پرند واحد بدهیم.
کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران در راهکار دیگری تصریح می‌کند: سهم قیمت زمین در بهای مسکن طی دو دهه اخیر، بین 40 تا 50 درصد بوده که این میزان تقریباً دو برابر کشورهای موفق در بخش مسکن است. مطالعات انجام شده نشان می دهد که همواره افزایش قیمت مسکن، از افزایش قیمت زمین شروع شده است، نه عکس آن. در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرروت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم 20 درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد.آنچه به این پیشنهاد می‌توان افزود اینکه، سهم قیمت زمین برای اقشار کم درآمد (تحت پوشش و غیر تحت پوشش) باید صفر باشد.
 کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران می افزاید: نقش مدیریتی واسطه‌ها، در ازای کار مشخص برای اقتصاد، مفید و در عوض نقش مالکیتی واسطه‌ها به دلیل افزایش قیمت نهایی برای مصرف کننده، مخرب است. در شرایط کنونی اقتصاد کشور قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکن های موجود ارزش‌گذاری می‌شود. بنابراین در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می آید، قیمت مسکن های موجود بر اساس بازار تعیین می شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن. سیاست مذکور، واسطه‌های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می‌کند زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن مجبورند خانه‌های ساخته شده را خریداری کنند ولی در صورتی که مصرف کنندگان مالک باشند و تولیدکنندگان تنها به عنوان واسطه مدیریتی به ایفای نقش پیمانکاری و مدیریت پروژه‌ها بپردازند، فرصت بهره‌مندی از ارزش افزوده حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده منتقل می شود، که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف‌کنندگان می شود.
این کمیسیون تاکید می‌کند: ضروری است تسهیلات مسکن، به گونه‌ای باشد که بتواند 80  درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهد. این وام ساخت در زمان فروش واحدهای مسکونی به صورت فروش اقساطی به متقاضی منتقل می‌شود. برای متقاضیان، قرض الحسنه بودنِ نرخ سود تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام دارای مطلوبیت است.
کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران می‌افزاید: ضروری است سازمان‌ها و نهادهای متولی دهک‌های پایین درآمدی جامعه مانند کمیته امداد امام خمینی(ره)  و سازمان بهزیستی، بخش مناسبی از منابع و دارایی های خود را صرف اعطای کمک‌های بلاعوض جهت خانه دار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند. همچنین می‌توان از ظرفیت خیرین جهت خانه دار شدن دهک‌های پایین درآمدی جامعه بهره جست.
این کمیسیون در راهکار دیگری تصریح می‌کند: صنعتی سازی سرعت انجام کار را افزایش می‌دهد و سرعت دوره بازگشت سرمایه را کوتاه کرده و بهره‌وری را بطور چشمگیری بالا خواهد برد. خانه‌های ساخته شده با استفاده از این روش، مقاوم تر هستند و اتلاف انرژی بسیار کمتر از روش‌های غیر صنعتی است.
کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران، عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن را موجب ناکارآمد شدن سیاست تامین مسکن متناسب برای گروه‌های مردم می‌داند و ادامه می‌دهد: نبود سیاست‌های کنترلی در بخش مسکن منجر به افزایش جذابیت خرید و فروش زمین و مسکن نسبت به تولید و عرضه مسکن خواهد شد.  ضمن اینکه ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاست‌هایی است که بستر کنترل سوداگری در بازار مسکن را فراهم می‌کند.
این کمیسیون در راهکار دیگری تصریح می‌کند: در مجموع حدود ۷۲ هزار هکتاربافت فرسوده در ۴۹۸ شهر کشور وجود دارد. این عرصه شامل ۱۵ درصد مساحت کشور و حدود ۲۵ درصد جمعیت شهری کشور را در بر می‌گیرد. همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه و بودجه، استان تهران دارای حدود 25 درصد بافت فرسوده می باشد. توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن ، باعث کاهش آسیب‌پذیری در برابر مخاطرات طبیعی می‌شود.