کیهان بررسی می کند
دلایل التهابات اخیر بازار مسکن از قانون‌گریزی بانک‌ها تا جولان دلال‌ها
اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد کم‌کاری‌های گذشته در ساخت مسکن و اجازه دادن به دلالان برای سلطه بر بازار در کنار کوتاهی بانک‌ها در عمل به وظایف قانون در قبال تسهیلات ساخت مسکن، از دلایل رشد قیمت مسکن بوده است.
طبق آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی در تیرماه سال 1401، متوسط قیمت یک مترمربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 41 میلیون و 700 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 5.8 و 38.8 درصدی نشان می‌دهد. این در حالی است که طبق آمار مرکز آمار ایران در تیر ماه سال 1401 متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به 44 میلیون و 840 هزار تومان رسیده است.
همان‌طور آمارها نشان می‌دهد، بازار مسکن در یکی دو ماه گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده است که سایر بازارهای موازی، شرایط رکودی را تجربه می‌کنند.
جولان دلالان
احسان سلطانی پژوهشگر و کارشناس اقتصادی درخصوص رشد بازار مسکن در سال جدید با اشاره به اینکه بازار مسکن به جولانگاه دلالان و سفته‌بازان تبدیل شده است، در گفت‌وگو با تسنیم اظهار کرد: مشخصا در دولت قبل قانون نانوشته‌ای شکل گرفت تحت عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز که تا قبل از آن هیچ‌گاه به این صورت مطرح نبود. جالب این‌جاست که سفته‌بازان و دلالان آن‌قدر بر طبل رابطه بین قیمت مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این موضوع در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی باز کرد، به‌طوری که امروزه شاهد این هستیم که تقریبا اکثریت مردم می‌گویند قیمت یک مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران تقریبا معادل 1200 دلار است.
وی افزود: دیگر مقصر این رشدها، بی‌شک بانک‌ها و موسسات مالی خصوصی هستند، لازم به ذکر است که بعضی از این بانک‌ها بدهکارهای جدی هستند و بدهی‌های سنگینی را دارند، وقتی قیمت مسکن رشد می‌کند طبیعی است که قیمت املاک و مستغلات این بانک‌ها افزایش پیدا می‌کند و طبیعتاً در ترازنامه‌های این بانک‌ها بدهی کاهش پیدا می‌کند.
ظهور «طبقه نوسانگیر» در دولت قبل
این کارشناس ادامه داد: «متاسفانه ادبیات و طرز فکری تحت عنوان «طبقه نوسانگیر» در دولت قبل پدید آمد که مشکلات زیادی را برای اقتصاد ما درست کرده است و همچنان نیز درست می‌کند. حتی دولت سیزدهم هم با این طبقه در چالش جدی است. تا قبل از دولت یازدهم و در دولت‌های قبلی ما اصلا شاهد چنین پدیده‌ای به این شدت وحدت نبودیم که عده‌ای جای کار کردن و اشتغال داشتن به حرفه‌ای و کسب سود از این محل، هر روز دنبال چک کردن قیمت‌ها در بازارهای مختلف هستند تا نوسان‌گیری کنند، یک روز در بازار سرمایه، یک روز در بازار طلا، یک روز در بازار ارز و امروز هم در بازار مسکن به دنبال ماهی‌گیری از آب گل‌آلود هستند. البته فکر نکنید که وقتی از طبقه نوسانگیر صحبت می‌کنیم عامه مردم را می‌گوییم، منظور عده‌ای هستند که اغلبا به واسطه نفوذ و روابطی که دارند، از رانت‌هایی برخوردار هستند و اصطلاحا افزاد ذی‌نفوذی به حساب می‌آیند که برخی از آنها افراد حقیقی و برخی دیگر افراد حقوقی هستند.
کمبود عرضه
مجید شاکری دیگر پژوهشگر اقتصادی درخصوص دلایل تورم کم سابقه تیرماه مسکن اظهار کرد: «وقتی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل توجهی در این خصوص رخ نمی‌دهد طبیعتاً افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید. شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری مثل تهران به طور طبیعی، یعنی براساس تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل بحث ما نیست، حدودا به سالی 150 هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در سه سال گذشته ساخت و ساز مسکن از 35 هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.»
نقش بانک‌ها در نابسامانی بازار
به گزارش فارس، رکود شکل گرفته در ساخت مسکن و به دنبال آن فشار تقاضا و نابسامانی بازارِ مهم‌ترین نیاز مردم، اثر مستقیمی از کاهش تسهیلات پرداختی نظام بانکی به عنوان مهم‌ترین موتور محرک تامین مالی ساخت پذیرفته است. در این راستا بررسی تفکیک تسهیلات پرداختی نظام بانکی بیانگر آن است که سهم بخش صنعت در 10 سال گذشته تقریبا ثابت بوده است و سهم بخش کشاورزی کاهش اندکی داشته، اما متاسفانه سهم بخش مسکن و ساختمان از حدود 17 درصد به 6 درصد رسیده و در مقابل سهم بخش خدمات و بازرگانی از حدود 42 درصد به 56 درصد افزایش پیدا کرده است.
علی‌رغم تصریح قانون جهش تولید مسکن مبنی بر تخصیص 20 درصد تسهیلات بانک‌ها به ساخت مسکن، تاکنون قرارداد کمتر از 110 هزار واحد مسکونی برای پرداخت تسهیلات توسط بانک مسکن منعقد شده و آمار سایر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مشخص نیست.
قیمت‌‌سازی برخی بنگاه‌های املاک
پدیده دو قولنامه‌ای و سه قولنامه‌ای که این روزها بلای جان بازار مسکن شده، روشی است که در آن واحد مسکونی توسط مشاوران املاکی خریداری می‌شود و با معاملات مکرر صوری در بین اعضای همان دفتر، نهایتاً با قیمت‌های بالاتر به فروش قطعی می‌رسد.
به گزارش ایرنا، در این روش که به عنوان ترفند مشاوران املاک مطرح می‌شود، واحد مسکونی نهایتاً چند برابر ارزش آن به دست خریدار واقعی می‌رسد. بنگاه‌های املاکی با معاملات مکرر در ابتدا قیمت واحدها را افزایش می‌دهند و بعد به بازار عرضه می‌کنند.
به این ترتیب این اقدام نیز در کنار سایر عواملی که ذکر شد به التهابات بازار مسکن دامن می‌زند.