زمانی که زنگ‌ها برای بازار مسکن به صدا در می‌آیند (نگاه)
جواد اصفهانی
در سال‌های گذشته سیاست‌های توزیع زمین، مسکن اجاره به شرط تملیک، فعال‌سازی تعاونی‌های مسکن، وام‌های خرید مسکن، حمایت از انبوه‌سازان و صنعتی‌سازی ساخت مسکن، طرح مسکن پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی) طرح مسکن مهر و نهایتا طرح مسکن اجتماعی مواردی از روش‌های مد نظر دولت‌ها برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن بوده است.
اما اینکه اکنون در چه وضعیتی قرار داریم و چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت چگونه خواهد بود، سوالی است که این روزها مد نظر مردم و کارشناسان واقع گردیده است. شاید ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن در هفته گذشته را بتوان عامل اصلی رونق این مبحث در افکار عمومی دانست.
بدیهی‌ترین اصل در اقتصاد رابطه عرضه و تقاضا است و این بدین معنا است که افزایش تقاضا عدم رشد متناسب عرضه باعث افزایش قیمت کالا خواهد شد. ما در بازار مسکن با دو نوع تقاضا رو‌به‌رو می‌باشیم:
1- موثر: تقاضایی که کلیه کسانی علاوه بر نیاز، قدرت اقتصادی خرید مسکن را هم دارند.
2- بالقوه: تقاضای کلیه کسانی که نیاز به مسکن مناسب دارند مثل بی‌خانمان‌ها، ساکنان آلونک‌ها، مستاجران و غیره
گاه عرضه و تقاضا در یک گروه نیستند و مربوط به دو قشر درآمدی هستند مثلا در تهران (شمال تهران) عرضه خانه‌های گرانقیمت بر تقاضا پیشی گرفته اما همین موضوع در بخش متوسط‌نشین برعکس است افزایش حدود 10 برابری جمعیت شهر‌نشین در 5 دهه گذشته به دلیل تمرکز‌گرایی و مهاجرت روستائیان و از طرفی محدودیت‌های فیزیکی و اجتماعی رشد گستره شهری فشار مضاعفی را بر دسته دوم برای تامین مسکن وارد کرده است. در نتیجه تقاضا در بازار مسکن همیشه کمتر از نیاز است زیرا تقاضا زمانی شکل می‌گیرد که افراد نیازمند، توانایی پرداخت هزینه مسکن را کسب کرده‌اند. مطابق اظهارات مسئولان ذی‌ربط میزان نیاز به عرضه سالانه مسکن در ایران حدود یک میلیون و دویست تا یک و نیم میلیون مسکن برآورد می‌گردد. لذا برای ایجاد تقاضا، اعطای تسهیلات خرید مسکن یکی از سیاست‌های اعمالی از سوی دولت‌ها برای تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بوده است.
در چند سال گذشته و با افزایش قیمت ملک و زمین به‌ویژه در شهرهای بزرگ شاهد کاهش ارزش وام‌های اعطایی برای خرید و یا ساخت مسکن بودیم، به‌گونه‌ای که با مبالغ وام‌های اختصاصی تنها می‌شد کمتر از 10 متر مربع مسکن خریداری کرد. به عبارت دیگر وام‌های اعطایی حدود 10 تا 15 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دادند. حال باید دید افزایش 75 درصدی وام خرید مسکن چه تاثیراتی بر بازار کنونی مسکن خواهد داشت؟
عده‌ای از کارشناسان بر این اعتقاد هستند که افزایش وام با توجه به افزایش قیمت مسکن و میانگین قیمت کنونی مسکن در کشور تاثیر چندانی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت گروهی دیگر معتقدند هرچند که افزایش وام مسکن به افزایش قیمت‌ها می‌انجامد لیکن باعث رونق ساخت و ساز و بازار مسکن و خروج این بازار از رکود می‌شود که نهایتا رونق حاصل منجر به تعادل بازار خواهد شد.
اما مخالفین معتقدند با توجه به اینکه استفاده‌کنندگان از وام مسکن اقشار متوسط به پایین جامعه هستند افزایش وام مسکن علاوه بر ایجاد اثرات تورمی تزریق نقدینگی به بازار باعث افزایش تقاضای واحدهای کوچک در نتیجه رشد ناگهانی قیمت این واحدها نسبت به خانه‌های متراژ متوسط و بالا و همچنین افزایش سفته‌بازی در معامله واحدهای مسکونی کوچک خواهد شد. از طرفی موکول کردن واگذاری وام به خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن هرچند به تجهیز منابع بانک مسکن کمک می‌کند اما با توجه به سازوکارهای بورسی این اوراق و افزایش چشمگیر قیمت این اوراق عملا قیمت این اوراق به هزینه مالی تسهیلات افزوده شده و در نتیجه پرداخت اقساط وام بخش بیشتری از سبد معیشت خانوار را در بر خواهد گرفت.
با تعمق در نظرات فوق و نگاهی به سوابق تاریخی افزایش مسکن در خواهیم یافت که افزایش وام مسکن اثرات تورمی را به این بازار تحمیل خواهد کرد که این امر در قیمت خانه‌های کم وسعت در شهرهای بزرگ مشهودتر خواهد بود. در سوی دیگر افزایش وام مسکن با هدف تحریک بازار مسکن در شرایط فعلی اقتصادی با مخاطرات زیر می‌تواند مواجه باشد.
1- هم اکنون مهم‌ترین بازار رقیب مسکن بازار سرمایه می‌باشد که در حال حاضر با فتح قله 90 هزاری و همچنین پر شدن ارزش جایگذاری قیمتی برخی شرکت‌ها، بعد از شوک ارزی و کاهش ارزش پول ملی و همچنین عدم عرضه سهام جدید در بازار توسط دولت و در نتیجه حرکت‌های احساسی در این بازار در شرایط فعلی آمادگی تخلیه انرژی و نقدینگی را به دیگر بازارهای موازی علی‌الخصوص بازار مسکن دارد. شرایط بازار جهانی طلا و اثرات روانی مذاکرات ژنو بر بازار ارز و طلا شرایط هدایت نقدینگی به بازار مسکن را هموارتر می‌نماید.
2- عدم شفافیت دولت در تعیین تکلیف پروژه‌های مسکن مهر و ابهام برنامه دولت درخصوص نحوه اجرای مسکن اجتماعی امکان تعادل‌بخشی به بازار مسکن توسط این اهرم‌ها را کاهش داده و از تاثیر آنها خواهد کاست.
3- تقارن احتمالی فصل نقل و انتقالات بازار مسکن با فاز دوم هدفمندی یارانه و الزام دولت به اصلاح قیمت حامل‌های انرژی در سال آینده و در نتیجه ایجاد یک پایه تورمی بالاتر از پیش‌بینی دولت و تکانه این تورم همراه با اثرات تورمی وام مسکن می‌تواند اثرات نامطلوبی در این بازار بر جای بگذارد.
با توجه به موارد فوق‌الذکر می‌توان این‌گونه جمع‌بندی کرد که افزایش وام مسکن با در نظر داشتن شرایط فعلی اقتصادی کشور و محدودیت‌های دولت در ورود و توازن‌بخشی به بازار با مخاطرات تورمی قابل توجهی مواجه می‌باشد. لذا با لحاظ مباحث شاخص‌های علمی اقتصاد مسکن و محدودیت‌های تراکم اقتصادی احداث بنا در نقاط مختلف کشور شایسته است دولت محترم اولویت خود را در بخش مسکن به تبیین و اجرای سیاست‌های خود در قسمت عرضه مسکن از جمله اتمام پروژه‌های مسکن مهر، اعلام نحوه ساخت و واگذاری مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، نوسازی بافت‌های فرسوده، توجه و ترویج ساخت صنعتی مسکن و ساماندهی شهرهای جدید و... معطوف نموده و از سوی دیگر با مدیریت موثر در بازارهای موازی با بازار مسکن از تخلیه انرژی این بازارها به بازار مسکن جلوگیری نماید.